“20% 할인해드릴게요” 강남권 고가 오피스텔 굴욕 [부동산360]
언론기사・2026.01.13
루카831 등 최대 두 자릿수 ‘할인 분양’
금리 상승·공급 과잉에 몸값 조정 나서
업계 “일대 미분양만 ‘400호’ 달한다”
“이 돈이면 차라리 아파트”…수요자 외면
<연합>
[헤럴드경제=서정은 기자] 최근 강남권 오피스텔 시장에서 최대 ‘두 자릿수’ 할인 분양이 잇따르고 있다. 코로나19 시기 ‘강남 하이엔드 신축’을 앞세워 1~2인 가구를 겨냥해 시장에 나왔지만, 공급 과잉과 미국발 금리인상 압박 등으로 주인을 찾지 못한 물량이 상당수다. 시장에서는 아파트 중심의 ‘똘똘한 한 채’ 선호가 이어지면서 이런 할인 분양은 이어질 것으로 보고 있다.
13일 부동산업계에 따르면 강남구 역삼동에 위치한 루카831은 최근 시행사 보유분을 중심으로 할인 분양에 나섰다. 지난해에도 분양가의 5%를 환급해 주는 조건을 내걸었으나 최근 들어 추가로 분양가를 낮췄다. 현재 분양률은 약 80%로 나머지 잔여 물량에 대한 판촉이 이뤄지고 있다.
루카831은 50~71㎡(이하 전용면적) 총 337실 규모로 2024년 11월 준공됐다. 강남대로변에 위치해 강남역이 도보 4분 거리인 초역세권 입지다. 배우 김남주씨가 2021년 7월 70.76㎡를 약 27억원에 분양받아 관심을 끌었다.
분양 당시에는 강남에서는 보기 드물게 300실 이상인 데다, 실수요자 선호도가 높은 중소형 평형이 공급돼 청약 당시 47.5대 1의 경쟁률을 기록했다. 다만 분양가가 10억원 중반에서 최고 29억원에 달해 10억원 미만이었던 인근 오피스텔보다 높은 가격대를 형성했다.
인근 중개업소 관계자는 “할인 분양으로 나온 물량은 상대적으로 저층이나 조망이 제한적인 세대인 것으로 안다”며 “가격 부담이 낮아지면서 잠재 구매 고객들에게 직접 매수 의사를 타진 중”이라고 말했다.
이 같은 분위기는 비단 한 곳에만 국한되지 않는다. 또 다른 중개업소 관계자도 “디아포제청담, 르피에드인강남 등 강남 일대 신축 오피스텔도 유사한 분양촉진책을 쓰고 있다”며 “청담·논현·강남역 일대를 통틀어 400호실가량이 미분양 상태로 남아 있다는 이야기가 업계에서 돈다”고 말했다.
서울 시내 한 오피스텔 건물에 게시된 분양 안내문. <연합>
강남권에서는 코로나19 시기 유동성 확대, 저금리 기조에 맞물려 고급 커뮤니티를 갖춘 오피스텔이 대거 공급됐다. 아파트 대신 규제 수준이 낮은 오피스텔로 관심이 몰린 것도 배경이 됐다. 이에 ‘하이엔드’를 표방하며 평당 1억~1억5000만원 이상의 오피스텔을 내놨으나 분양이 예상보다 이뤄지지 않았다. 미국발 금리인상이 이어지면서 공매로 나온 사례도 나타나고 있다.
과거 펜디가 인테리어를 맡고, 최초 분양가가 200억원을 넘어 주목받았던 ‘포도바이펜디까사’는 공매에 넘어간 뒤 유찰을 거듭하고 있다. 시행사가 금융권 이자를 갚지 못한 경우다. 2021년 분양을 시작한 ‘서초 르니드’ 역시 시행사가 이자 상환에 어려움을 겪자 결국 오피스텔을 공매에 넘겼다.
업계에서는 강남권 고가 오피스텔의 ‘할인 행렬’이 이어질 것으로 내다보고 있다. 다른 중개업소 관계자는 “오피스텔 투자는 임대수익이 핵심인데, 아파트에 비해 자산가치 상승폭이 제한적”이라며 “주인들이 실입주하는 경우는 30% 안팎에 불과한데 ‘좁고, 비싼’ 오피스텔에 들어올 임차인을 찾기가 쉽지 않다”고 말했다.
더욱이 아파트와 오피스텔 간의 선호 격차도 벌어지고 있다. 강남권 아파트 시장은 지속적인 수요 유입으로 안정적인 전월세 흐름을 보이지만 오피스텔은 공급 증가로 월세 상승 폭이 제한적이다. 분양 당시 기대했던 임대수익률을 확보하지 못해 매각이나 계약 해지를 검토하는 사례도 늘고 있다는 게 업계 설명이다.
정보현 NH투자증권 부동산 연구위원은 “코로나 시기보다 금리가 올라가면서 과거와 동일한 수준의 월세를 받는 오피스텔에 대한 투자 매력도가 떨어졌다”며 “‘똘똘한 한 채’ 선호가 굳어지면서 주택 수요가 아파트와 비아파트로 양분되고, 이 과정에서 오피스텔 선호가 떨어진 것”이라고 말했다.
서울 시내 아파트 단지 모습 [연합]
다만 지역별로는 차별화가 나타날 수 있다는 전망도 나온다. 오피스텔은 주택법상 ‘준주택’으로 분류되기 때문에 주택담보대출 한도 6억원 제한이 없고, 주택담보대출비율(LTV)도 최대 70%까지 인정된다. 취득세 역시 중과세율이 적용되지 않고, 4.6%로 적용된다.
이 때문에 용산 등 공급이 제한적인 곳에 선보이는 하이엔드 오피스텔은 양호한 흐름을 보일 것이라는 전망도 나온다. 용산 유엔군사령부(UN사) 용지에 들어서는 더파크사이드 스위트 분양가는 전용 53㎡부터 185㎡까지 30억~185억원으로 평당 1억4000만원대에 형성돼있다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “입지, 규모, 브랜드 경쟁력에 따라 오피스텔 시장에서도 분양 성적표는 크게 갈릴 것”이라며 “아파트 대비 자금 조달 여건이 유리한 만큼 실거주와 임대 수요가 동시에 확보되는 상품 위주로 선별적인 수요가 이뤄질 것”이라고 말했다.
금리 상승·공급 과잉에 몸값 조정 나서
업계 “일대 미분양만 ‘400호’ 달한다”
“이 돈이면 차라리 아파트”…수요자 외면
<연합>[헤럴드경제=서정은 기자] 최근 강남권 오피스텔 시장에서 최대 ‘두 자릿수’ 할인 분양이 잇따르고 있다. 코로나19 시기 ‘강남 하이엔드 신축’을 앞세워 1~2인 가구를 겨냥해 시장에 나왔지만, 공급 과잉과 미국발 금리인상 압박 등으로 주인을 찾지 못한 물량이 상당수다. 시장에서는 아파트 중심의 ‘똘똘한 한 채’ 선호가 이어지면서 이런 할인 분양은 이어질 것으로 보고 있다.
13일 부동산업계에 따르면 강남구 역삼동에 위치한 루카831은 최근 시행사 보유분을 중심으로 할인 분양에 나섰다. 지난해에도 분양가의 5%를 환급해 주는 조건을 내걸었으나 최근 들어 추가로 분양가를 낮췄다. 현재 분양률은 약 80%로 나머지 잔여 물량에 대한 판촉이 이뤄지고 있다.
루카831은 50~71㎡(이하 전용면적) 총 337실 규모로 2024년 11월 준공됐다. 강남대로변에 위치해 강남역이 도보 4분 거리인 초역세권 입지다. 배우 김남주씨가 2021년 7월 70.76㎡를 약 27억원에 분양받아 관심을 끌었다.
분양 당시에는 강남에서는 보기 드물게 300실 이상인 데다, 실수요자 선호도가 높은 중소형 평형이 공급돼 청약 당시 47.5대 1의 경쟁률을 기록했다. 다만 분양가가 10억원 중반에서 최고 29억원에 달해 10억원 미만이었던 인근 오피스텔보다 높은 가격대를 형성했다.
인근 중개업소 관계자는 “할인 분양으로 나온 물량은 상대적으로 저층이나 조망이 제한적인 세대인 것으로 안다”며 “가격 부담이 낮아지면서 잠재 구매 고객들에게 직접 매수 의사를 타진 중”이라고 말했다.
이 같은 분위기는 비단 한 곳에만 국한되지 않는다. 또 다른 중개업소 관계자도 “디아포제청담, 르피에드인강남 등 강남 일대 신축 오피스텔도 유사한 분양촉진책을 쓰고 있다”며 “청담·논현·강남역 일대를 통틀어 400호실가량이 미분양 상태로 남아 있다는 이야기가 업계에서 돈다”고 말했다.
서울 시내 한 오피스텔 건물에 게시된 분양 안내문. <연합>강남권에서는 코로나19 시기 유동성 확대, 저금리 기조에 맞물려 고급 커뮤니티를 갖춘 오피스텔이 대거 공급됐다. 아파트 대신 규제 수준이 낮은 오피스텔로 관심이 몰린 것도 배경이 됐다. 이에 ‘하이엔드’를 표방하며 평당 1억~1억5000만원 이상의 오피스텔을 내놨으나 분양이 예상보다 이뤄지지 않았다. 미국발 금리인상이 이어지면서 공매로 나온 사례도 나타나고 있다.
과거 펜디가 인테리어를 맡고, 최초 분양가가 200억원을 넘어 주목받았던 ‘포도바이펜디까사’는 공매에 넘어간 뒤 유찰을 거듭하고 있다. 시행사가 금융권 이자를 갚지 못한 경우다. 2021년 분양을 시작한 ‘서초 르니드’ 역시 시행사가 이자 상환에 어려움을 겪자 결국 오피스텔을 공매에 넘겼다.
업계에서는 강남권 고가 오피스텔의 ‘할인 행렬’이 이어질 것으로 내다보고 있다. 다른 중개업소 관계자는 “오피스텔 투자는 임대수익이 핵심인데, 아파트에 비해 자산가치 상승폭이 제한적”이라며 “주인들이 실입주하는 경우는 30% 안팎에 불과한데 ‘좁고, 비싼’ 오피스텔에 들어올 임차인을 찾기가 쉽지 않다”고 말했다.
더욱이 아파트와 오피스텔 간의 선호 격차도 벌어지고 있다. 강남권 아파트 시장은 지속적인 수요 유입으로 안정적인 전월세 흐름을 보이지만 오피스텔은 공급 증가로 월세 상승 폭이 제한적이다. 분양 당시 기대했던 임대수익률을 확보하지 못해 매각이나 계약 해지를 검토하는 사례도 늘고 있다는 게 업계 설명이다.
정보현 NH투자증권 부동산 연구위원은 “코로나 시기보다 금리가 올라가면서 과거와 동일한 수준의 월세를 받는 오피스텔에 대한 투자 매력도가 떨어졌다”며 “‘똘똘한 한 채’ 선호가 굳어지면서 주택 수요가 아파트와 비아파트로 양분되고, 이 과정에서 오피스텔 선호가 떨어진 것”이라고 말했다.
서울 시내 아파트 단지 모습 [연합]다만 지역별로는 차별화가 나타날 수 있다는 전망도 나온다. 오피스텔은 주택법상 ‘준주택’으로 분류되기 때문에 주택담보대출 한도 6억원 제한이 없고, 주택담보대출비율(LTV)도 최대 70%까지 인정된다. 취득세 역시 중과세율이 적용되지 않고, 4.6%로 적용된다.
이 때문에 용산 등 공급이 제한적인 곳에 선보이는 하이엔드 오피스텔은 양호한 흐름을 보일 것이라는 전망도 나온다. 용산 유엔군사령부(UN사) 용지에 들어서는 더파크사이드 스위트 분양가는 전용 53㎡부터 185㎡까지 30억~185억원으로 평당 1억4000만원대에 형성돼있다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “입지, 규모, 브랜드 경쟁력에 따라 오피스텔 시장에서도 분양 성적표는 크게 갈릴 것”이라며 “아파트 대비 자금 조달 여건이 유리한 만큼 실거주와 임대 수요가 동시에 확보되는 상품 위주로 선별적인 수요가 이뤄질 것”이라고 말했다.