서울 정비사업 분양 2만1480가구
일반분양 5734가구로 전체 26.7%
서초구 일반분양 2692가구 몰려
현금 없으면 ‘그림의 떡’… 분양 양극화

그래픽=정서희
올해 서울 시내 주요 재건축·재개발 단지에서 총 2만1000여가구가 공급된다. 이 중 일반분양 물량은 5700여가구에 달한다. 강남권 단지는 치열한 경쟁이 예상되지만, 비강남권은 청약·대출 규제 강화 여파로 자금 부담이 커져 청약 경쟁률이 떨어지는 양극화 현상이 나타날 것이란 분석이 나온다.

14일 부동산 업계에 따르면 올해 서울 주요 분양 예정 단지(500가구 이상)는 13곳, 총 2만1480가구로 집계됐다. 조합원 분량을 제외하고 일반에 공급되는 물량은 5737가구다. 이는 전체 규모의 약 26.7%를 차지한다.

지역별로 서초구의 공급량이 압도적이다. 반포동 반포주공1단지 1·2·4지구를 재건축하는 ‘디에이치 클래스트’(5007가구)와 방배동 방배13·14구역을 재건축하는 ‘방배 포레스트 자이’(2296가구) 등을 포함해 5개 단지에서 총 1만202가구가 공급된다. 일반분양 물량은 2692가구로, 전체 일반분양 물량의 약 47%가 서초구에 몰려 있다.

동작구 역시 노량진 뉴타운 8구역을 재개발하는 ‘아크로 리버스카이’(987가구)와 흑석 뉴타운 9구역 재개발 ‘디에이치 켄트로나인’(1536가구), 흑석 뉴타운 11구역 재개발 ‘써밋 더힐’(1515가구) 등 흑석·노량진 뉴타운을 중심으로 총 3903가구가 조성된다. 이 가운데 1143가구가 일반에 분양될 예정이다.

성북구 장위동 장위뉴타운 핵심지인 10구역 재개발의 경우 총 1931가구 가운데 절반이 넘는 1031가구가 일반분양으로 쏟아진다. 서울 주요 청약 단지 13곳 가운데 단일 단지로는 일반분양 물량이 가장 많다.

은평구 갈현동 갈현1구역을 재개발하는 ‘북한산 시그니처 캐슬’(4116가구)은 단지 규모 면에서 서초구에 뒤지지 않지만, 일반분양은 555가구로 전체 공급 물량에서 차지하는 비율이 약 13%에 그친다.

서대문구 연희동 연희1구역을 재개발하는 ‘드파인 연희’(959가구)는 약 35%(332가구)가 일반분양 물량으로 청약 시장에 나온다.

서울 서초구 반포동 디에이치 클래스트 아파트 신축 현장. /박지윤 기자
전문가들은 올해 서울 청약 시장의 가장 큰 변수로 10·15 부동산 대책에 따른 규제 강화를 꼽는다. 투기과열지구가 확대되면서 청약 자격 제한이 강화됐기 때문이다.

박지민 월용청약연구소 대표는 “올해 서울 청약자 수는 지난해와 비교해 절반 수준으로 줄어들 것”이라며 “경쟁률은 반 토막이 나고 당첨 가점도 내려갈 것”이라고 분석했다. 박 대표는 “세대원 청약이 금지되고 세대주만 청약이 가능해지면서 중복 청약 등 허수가 걷어질 것”이라며 “2주택 이상 보유자 역시 청약이 불가능해 전체적인 모수 자체가 줄어들 수밖에 없다”고 설명했다.

자금 조달 환경이 까다로워진 점도 서울 아파트 청약 시장의 발목을 잡는 요소다. 서울 전역이 투기과열지구로 지정되면서 주택담보인정비율(LTV)이 40%로 제한됐기 때문이다. 중도금을 납부할 때 일반적으로 6회 차까지 대출이 가능했지만, 10·15 부동산 대책 발표 이후부터는 4회 차까지만 대출을 받을 수 있다.

박 대표는 “10·15 대책 전에는 계약금 10%만 있으면 중도금(60%)은 대출이 나오기 때문에 청약에 도전할 때 자금 부담이 덜했지만, 대책 이후 중도금 60% 가운데 20%를 자력으로 조달해야 하므로 분양가의 최소 30%는 현금으로 보유하고 있어야 한다”며 “대출 제한에 따른 자금 부담으로 청약을 포기하는 사례가 늘어날 것”이라고 전망했다.

그는 “강남권은 대책과 관계없이 꾸준한 수요가 있겠지만, 나머지 서울 지역은 제도 변경에 따른 타격이 가시화될 것”이라며 “특히 서울 비강남권 단지 가운데 10·15 대책 후 처음으로 규제가 적용되는 드파인 연희가 시험대가 될 것”이라고 덧붙였다.