임대기간 끝난 매입임대도 양도세 중과…아파트 핀셋 조정할듯
언론기사・2026.02.10
李 등록임대제도 손질 시사
기한없는 양도세 중과 배제 지적
다주택자 매물 출회 유도 포석
아파트형 핀셋 규제 가능성도이재명 대통령이 임대주택사업자가 받는 과도한 혜택을 지적한 가운데 아파트만 겨냥해 세금구조를 손볼 것이란 전망이 나온다. 매입형 임대주택의 경우 아파트 비중이 적은 편이긴 하나 세제 혜택을 줄인다면 시장에 나오는 매물이 늘어날 것으로 이 대통령은 내다봤다.
이 대통령은 10일 오전 엑스(X·옛 트위터)에 "다주택인 아파트 4만2500호가 양도차익 누리며 무기한으로 버티지 않고 다주택 양도세 중과를 피해 매물로 나오면 '집값 안정 효과가 미지수'일 것 같지는 않다"고 적었다. 등록 임대사업자가 과도한 세제 혜택을 받고 있다는 대통령의 지적에 임대주택업계의 반응을 전한 언론 기사를 공유하면서다. 이 대통령은 "서울 시내 아파트 4만2500세대가 적은 물량은 결코 아니다"라고도 했다.
앞서 전일 등록임대사업자가 받는 양도소득세 중과 배제 혜택에 대해 의견을 구하겠다고 밝힌 이후 특정 유형의 주택을 콕 짚은 것이다. 이 대통령은 전일 "서울 시내 등록 임대주택 30만가구는 취득세, 재산세, 종합부동산세 감면과 영구적 다주택자 양도세 중과 제외 특혜를 받는다"고 밝혔다. 이어 "의무 임대 기간이 지나면 재산세와 종부세 감면 혜택은 사라지나 다주택자 양도세 중과 제외 특혜는 지속된다"고 꼬집었다.
세제 혜택, 다주택자 매수 유도 한계…주택공급 효과 부족 시각
등록임대사업자가 신규로 등록할 때는 연립·다세대·오피스텔 등 비아파트만 가능하다. 제도 도입 초기에는 아파트도 등록이 가능했으나, 집값 급등 이후 신규 등록이 제한됐고 임대 기간 만료 시 자동 말소됐다.
임대사업자는 의무 임대 기간 준수와 임대료 증액 제한(연 5% 이내)을 조건으로 재산세와 취득세, 종합부동산 합산 배제 등의 혜택을 받는다. 재산세는 공동주택·오피스텔 등 주택 유형과 면적에 따라 최소 50%에서 최대 100%까지 감면된다. 취득세의 경우 새로 분양을 받은 매물을 10년 장기임대로 돌릴 경우 전용면적에 따라 50~100%까지 감면받을 수 있다. 임대등록이 말소되면 세제 혜택도 함께 사라진다. 종합부동산세 역시 과세기준일(6월1일) 현재 임대등록 상태일 때만 합산배제를 적용받을 수 있다. 양도소득세의 경우 임대등록기간 동안 5년 이상 임대 시 50% 감면, 10년 이상은 100% 면제된다.
반면 양도세 중과 배제 혜택의 경우 임대의무기간이 종료돼도 기한 없이 유지된다. 수도권의 경우 매입임대 기준 공시가격 6억원, 비수도권은 3억원 이하 매물은 임대 기간이 끝난 뒤 어느 시점에 매물을 팔아도 양도세를 중과 받지 않는다는 뜻이다.
일각에서는 과도한 세제 혜택이 다주택자의 주택 매입을 부추기는 결과로 이어졌다는 지적도 나온다. 권영선 신한은행 부동산투자자문센터 애널리스트는 "최초 제도 도입 취지는 일정 기간 임대료를 5% 이상 올리지 못하는 대신 세제 혜택을 제공해 임대 시장 활성화를 유도하기 위한 측면이었다"라며 "다만 과도한 세제 혜택이 추가 주택을 매수하려는 이어지는 부작용으로 나타나자 제도를 손질해 다주택을 유지할 유인을 없애려는 것"이라고 해석했다.
稅 혜택 줄여 아파트 매물 유도
시장에선 이 대통령의 메시지를 다주택자 매물 출회를 염두에 둔 신호로 해석하고 있다. 의무임대기간이 만료된 임대사업자들에게 세금 압박을 높여 시장에 매물을 내놓게 하겠다는 의도로 보고 있다.
구체적으로는 임대등록 기간이 만료된 매물을 중심으로 일정 기간이 지난 시점부터 양도세 중과 배제를 줄여나갈 가능성이 크다. 이 대통령은 전날 X를 통해 "일정 기간 예컨대 1년이 지난 후 (양도세 중과 배제 혜택을) 없애거나 1~2년은 절반을 폐지하거나 2년이 지나면 전부 폐지하는 방안이 있겠다"고 적었다.
특히 아파트형 등록임대주택에 한해 양도소득세 중과 배제 혜택이 조정될 가능성에 무게가 실린다. 국토교통부에 따르면 2024년 말 기준 서울 내 등록임대주택 재고는 29만5408가구로 이 가운데 아파트는 4만4275가구 수준이다. 비아파트형 매입임대 물량이 전체에서 85%를 차지한다는 점을 고려하면 비아파트까지 혜택을 일괄 축소하기보다는, 아파트 매물을 시장으로 유도하는 핀셋 규제에 나설 것으로 관측된다. 우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원은 "의무 임대 기간이 만료되는 물량 가운데 상당수가 매물로 출회될 가능성이 있다"고 말했다.
다만 장기적으로는 아파트 전세 시장이 위축될 가능성이 크다고 진단했다. 권영선 애널리스트는 "아파트형 등록임대주택을 중심으로 핀셋 규제가 이뤄질 경우, 중장기적으로는 아파트 전세 물량 감소 등 임대시장 위축으로 이어질 수 있다"며 "임차인들은 오피스텔 등 비아파트 유형 전·월세 물량으로 이동 또는 주택 매수 선택의 기로에 서게 될 것"이라고 전망했다.
기한없는 양도세 중과 배제 지적
다주택자 매물 출회 유도 포석
아파트형 핀셋 규제 가능성도이재명 대통령이 임대주택사업자가 받는 과도한 혜택을 지적한 가운데 아파트만 겨냥해 세금구조를 손볼 것이란 전망이 나온다. 매입형 임대주택의 경우 아파트 비중이 적은 편이긴 하나 세제 혜택을 줄인다면 시장에 나오는 매물이 늘어날 것으로 이 대통령은 내다봤다.
이 대통령은 10일 오전 엑스(X·옛 트위터)에 "다주택인 아파트 4만2500호가 양도차익 누리며 무기한으로 버티지 않고 다주택 양도세 중과를 피해 매물로 나오면 '집값 안정 효과가 미지수'일 것 같지는 않다"고 적었다. 등록 임대사업자가 과도한 세제 혜택을 받고 있다는 대통령의 지적에 임대주택업계의 반응을 전한 언론 기사를 공유하면서다. 이 대통령은 "서울 시내 아파트 4만2500세대가 적은 물량은 결코 아니다"라고도 했다.
앞서 전일 등록임대사업자가 받는 양도소득세 중과 배제 혜택에 대해 의견을 구하겠다고 밝힌 이후 특정 유형의 주택을 콕 짚은 것이다. 이 대통령은 전일 "서울 시내 등록 임대주택 30만가구는 취득세, 재산세, 종합부동산세 감면과 영구적 다주택자 양도세 중과 제외 특혜를 받는다"고 밝혔다. 이어 "의무 임대 기간이 지나면 재산세와 종부세 감면 혜택은 사라지나 다주택자 양도세 중과 제외 특혜는 지속된다"고 꼬집었다.
세제 혜택, 다주택자 매수 유도 한계…주택공급 효과 부족 시각
등록임대사업자가 신규로 등록할 때는 연립·다세대·오피스텔 등 비아파트만 가능하다. 제도 도입 초기에는 아파트도 등록이 가능했으나, 집값 급등 이후 신규 등록이 제한됐고 임대 기간 만료 시 자동 말소됐다.
임대사업자는 의무 임대 기간 준수와 임대료 증액 제한(연 5% 이내)을 조건으로 재산세와 취득세, 종합부동산 합산 배제 등의 혜택을 받는다. 재산세는 공동주택·오피스텔 등 주택 유형과 면적에 따라 최소 50%에서 최대 100%까지 감면된다. 취득세의 경우 새로 분양을 받은 매물을 10년 장기임대로 돌릴 경우 전용면적에 따라 50~100%까지 감면받을 수 있다. 임대등록이 말소되면 세제 혜택도 함께 사라진다. 종합부동산세 역시 과세기준일(6월1일) 현재 임대등록 상태일 때만 합산배제를 적용받을 수 있다. 양도소득세의 경우 임대등록기간 동안 5년 이상 임대 시 50% 감면, 10년 이상은 100% 면제된다.
반면 양도세 중과 배제 혜택의 경우 임대의무기간이 종료돼도 기한 없이 유지된다. 수도권의 경우 매입임대 기준 공시가격 6억원, 비수도권은 3억원 이하 매물은 임대 기간이 끝난 뒤 어느 시점에 매물을 팔아도 양도세를 중과 받지 않는다는 뜻이다.
일각에서는 과도한 세제 혜택이 다주택자의 주택 매입을 부추기는 결과로 이어졌다는 지적도 나온다. 권영선 신한은행 부동산투자자문센터 애널리스트는 "최초 제도 도입 취지는 일정 기간 임대료를 5% 이상 올리지 못하는 대신 세제 혜택을 제공해 임대 시장 활성화를 유도하기 위한 측면이었다"라며 "다만 과도한 세제 혜택이 추가 주택을 매수하려는 이어지는 부작용으로 나타나자 제도를 손질해 다주택을 유지할 유인을 없애려는 것"이라고 해석했다.
稅 혜택 줄여 아파트 매물 유도
시장에선 이 대통령의 메시지를 다주택자 매물 출회를 염두에 둔 신호로 해석하고 있다. 의무임대기간이 만료된 임대사업자들에게 세금 압박을 높여 시장에 매물을 내놓게 하겠다는 의도로 보고 있다.
구체적으로는 임대등록 기간이 만료된 매물을 중심으로 일정 기간이 지난 시점부터 양도세 중과 배제를 줄여나갈 가능성이 크다. 이 대통령은 전날 X를 통해 "일정 기간 예컨대 1년이 지난 후 (양도세 중과 배제 혜택을) 없애거나 1~2년은 절반을 폐지하거나 2년이 지나면 전부 폐지하는 방안이 있겠다"고 적었다.
특히 아파트형 등록임대주택에 한해 양도소득세 중과 배제 혜택이 조정될 가능성에 무게가 실린다. 국토교통부에 따르면 2024년 말 기준 서울 내 등록임대주택 재고는 29만5408가구로 이 가운데 아파트는 4만4275가구 수준이다. 비아파트형 매입임대 물량이 전체에서 85%를 차지한다는 점을 고려하면 비아파트까지 혜택을 일괄 축소하기보다는, 아파트 매물을 시장으로 유도하는 핀셋 규제에 나설 것으로 관측된다. 우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원은 "의무 임대 기간이 만료되는 물량 가운데 상당수가 매물로 출회될 가능성이 있다"고 말했다.
다만 장기적으로는 아파트 전세 시장이 위축될 가능성이 크다고 진단했다. 권영선 애널리스트는 "아파트형 등록임대주택을 중심으로 핀셋 규제가 이뤄질 경우, 중장기적으로는 아파트 전세 물량 감소 등 임대시장 위축으로 이어질 수 있다"며 "임차인들은 오피스텔 등 비아파트 유형 전·월세 물량으로 이동 또는 주택 매수 선택의 기로에 서게 될 것"이라고 전망했다.