20억 차익이면 3주택자 양도세 15억 넘어
유동성 과잉 속 '세부담 공포' 매물 늘겠지만
다주택자도 버틸 여력 커…거래량 관건"다주택자 양도세 면제 연장은 전혀 고려하지 않고 있습니다."(1월23일)

"부동산 정상화는 5천피, 계곡정비보다 훨씬 쉽고 더 중요한 일입니다."(1월31일)

"부동산 투기로 불로소득 얻겠다는 수십만 다주택자의 눈물이 안타까우신 분들께 묻습니다. 이들로 인한 높은 주거비용 때문에 결혼 출산을 포기하는 수백만 청년들의 피눈물은 안 보이십니까? 돈이 마귀라더니, 설마 마귀에게 최소한의 양심마저 빼앗긴 건 아니겠지요?"(2월3일)

"똘똘한 한 채로 갈아타기요? 분명히 말씀 드리는데, 주거용이 아니면 그것도 안 하는 것이 이익일 겁니다."(2월5일)

'투기 불로소득' 다주택자 정조준

이재명 대통령이 소셜미디어(SNS) '엑스(X·옛 트위터)'에 연일 남기고 있는 글은 '탈부동산' 메시지다. 이 대통령은 신년부터 다주택자를 향한 경고를 잇달아 던지면서 양도소득세 중과 부활이라는 정책 추진 의지를 스스로 알리고 있다.

▷관련기사: [이재명 머니무브]①'부동산→코스피' 일방통행?(2월14일)

정책은 이미 실행되고 있다. 재정경제부와 국토교통부, 금융위원회 등 관계 부처는 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 조치를 현재 예정된 일몰 기한인 오는 5월9일 예정대로 종료한다고 지난 12일 밝혔다.

구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관이 지난 10일 청와대에서 열린 국무회의에서 "다주택자 양도세 중과 유예는 이번에 확실하게 종료된다"며 "이번 주에 시행령을 빨리 확실하게 개정하겠다"고 이재명 대통령을 상대로 보고한 지 이틀만이다. ▷관련기사: 다주택자 양도세 중과 종료 'D-87일'(2월11일)

이에 따라 다주택자가 보유한 조정대상지역 주택을 양도하면 기본세율에 중과세율을 더해 양도소득세를 중과하게 된다. 중과세율은 1세대 2주택의 경우 20%포인트, 1세대 3주택 이상은 30%포인트가 가산되는 식이다.

예를 들어 현재 다주택자가 10년 이상 보유한 아파트를 20억원 차익을 내면서 팔 때 기본세율을 적용하면 7억1823만원을 양도세로 내면 되는데, 중과세율을 적용하면 2주택자는 13억5568만원을 내야 한다. 3주택자가 부담할 양도세는 15억7540만원에 달한다.

차익이 10억원일 경우 기본세율 기준 양도세는 3억2891만원, 2주택은 6억4076만원, 3주택은 7억5049만원이다. 보유 5년 기준 차익이 5억원일 때 기본세율 양도세는 1억7717만원, 2주택은 2억9982만원, 3주택은 3억5454만원이다. 세액의 10%에 해당하는 지방세를 더하면 최고세율은 82.5%까지 오른다.

우병탁 신한 프리미어패스파인더 전문위원은 "다주택자의 경우 중과 전후 세액을 면밀히 계산해야 한다"며 "중과 전에 양도를 검토하고, 그렇지 않을 경우 세대 전체를 기준으로 한 상속 증여를 전반적으로 재검토할 필요가 있다"고 조언했다.

'보완책까지 속전속결'

정부는 현행 토지거래허가지역 내에서 임차인의 주거를 보호하고, 매도 의지가 있는 다주택자는 팔 수 있도록 기회를 부여하기 위해 일부 경우에 한해 조건부 유예 등 보완 방안도 마련했다.

2025년 10월15일 기준 조정대상지역인 서울시 강남구, 서초구, 송파구 등 강남3구와 용산구 소재 주택은 오는 5월9일 이전 매매계약을 완료하고 계약일로부터 4개월 이내에 양도하면 양도소득세가 중과되지 않도록 한 것이 대표적이다.

토지거래허가 대상 주택을 매수하는 경우 기존 규정에 따라 허가일로부터 4개월 이내에 해당 주택에 입주해야 한다. 지난해 10월16일 새로 지정된 조정대상(강남3구, 용산구 이외 지역) 주택은 오는 5월9일까지 매매계약을 체결하고 계약일로부터 6개월 이내 양도하면 양도소득세가 중과되지 않는다.

임대 중인 주택은 이번 개정안 발표일 현재 체결된 임대차계약상의 최초 계약 종료일까지 유예된다. 그러나 늦어도 오는 2028년 2월11일까지는 실거주를 위해 입주해야 한다. 실거주 의무 유예는 다주택자가 보유한 조정대상지역 주택을 무주택자에게 매도하는 경우만 허용된다.

정부는 이 같은 내용을 담은 '소득세법 시행령', '부동산거래신고법 시행령' 개정안을 지난 13일부터 입법예고했다. 이달 중으로 공포·시행하는 게 목표다.

매물 늘긴 하겠지만…

시장 전문가들은 대체로 다주택자의 매물 출회를 예상하면서도, 실제 거래 상황을 신중히 지켜봐야 한다는 전망을 내놓고 있다.

우병탁 신한 프리미어패스파인더 전문위원은 "세입자를 낀 매수는 무주택자에게 한해 주어졌으므로 아주 낮은 빈도로 기존 1주택 소유자 중 일부는 매수 전 기존 집을 처분하고 무주택 상태로 만들어 매입에 나서는 사례 정도는 있을 것으로 예상되나, 유의미한 정도는 아닐 것"이라며 "세액 차이만큼 낮춰진 매물의 실거래 유도 효과는 있을 것"이라고 봤다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "세 낀 매물이라 팔고 싶어도 못 팔던 다주택자에게 퇴로를 열어주는 보완 대책은 향후 추가 매물 증가에 도움이 될 것"이라며 "향후 2년간 임차인 계약을 그대로 승계하고, 매수자의 전세대출 반환·실거주 의무 등이 유예되며 무주택자의 토허구역 내 내 집 마련 허들이 보다 낮아진 것이 긍정적"이라고 평가했다.

그러면서 "조정대상지역의 다주택자 양도세 중과 유예종료, 주택임대사업자에 대한 양도세 등 세제 혜택 축소 시그널, 오는 7월 보유세 등 부동산 세제개편 예고까지 다주택자에 대한 전방위적인 수요 억제책이 예고됐다"며 "이에 따라 차익을 실현하려는 매물이나 고령자 보유 매물이 출회할 것"이라고 예상했다.

이처럼 다주택자가 내놓는 매물이 증가하면 매수자의 거래 협상력을 높여줄 수 있을 것이란 예상이다. 다만 강남이나 한강변 같은 구입 부담이 있는 곳보다는 노원·도봉·강북·금천·관악·구로구 등 서울 외곽이나 경기도 역세권 중소형 매물 위주로 실수요 매수세가 나타날 것이란 관측도 나온다.

버티기 vs 더 기다리기

관건은 자금이 넘치고 대다수 재화의 가격이 오르는 유동성 과잉 시대라는 것. 매도자 역할을 할 다주택 자산가 역시 매물을 내놓지 않고 버틸 여력이 있는 시기라는 점이다. 거래가 활발하게 이뤄지기는 어려울 수 있다는 점도 집값 안정 흐름까지 가져올 수 있을지에 의문을 남긴다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "이번 기회에 집을 팔자는 생각을 하는 다주택자도 많아 4월 중순까진 매물이 나올 것 같다"며 "하지만 집값이 더 떨어질지 모른다는 생각들도 있고, 대출 문턱이 여전히 높기 때문에 생각보다 거래가 활발하게 이뤄지기 어렵다"고 전망했다.

일각에선 정부가 바뀔 때마다 바뀌는 부동산 정책에 대한 신뢰 문제를 제기한다. 익명을 요청한 부동산 시장 전문가는 "다주택자를 적대시 하는 정책에 따라 예상되는 전·월세 가격 급등과 세입자 불안감 같은 반대급부도 고려해야 한다"며 "정권이 바뀔 때마다 부동산 정책이 정반대로 바뀌는 등 정책 일관성이 없어 시장은 정부를 믿지 않는다"고 지적했다.

이어 "돈의 흐름에는 칸막이가 없다. 주식 시장으로 간 돈은 언제든지 집으로 돌아올 것"이라며 "대통령이 '시장을 이기는 정부도 없고, 정부를 이기는 시장도 없다'고 했는데, 단기적으로 정부를 이기는 시장이 없어도 장기적으로는 시장을 이기는 정부가 없다는 점을 알아야 한다. 정부 역할은 인위적으로 집값을 올리거나 떨어뜨리는 것이 아니라 변동성을 완화하는 것"이라고 했다.

이재명 대통령./그래픽=비즈워치