초강력 대출 규제에 DSR 3단계까지 현장 '혼란'

사실상 유동성 '차단'
"추가 규제에 매수 심리 위축 불가피" 지난달 29일 서울 시내 아파트 단지의 모습. 사진=연합뉴스
부동산 시장에 유동성 공급이 사실상 차단될 전망이다. 정부가 초강력 대출 규제를 내놓은 가운데 이달부터 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)이 시행되면서다. 현장에선 대출이 막히면서 계약을 포기하는 사례가 잇따르고 있다. 업계에선 구축 매매는 물론 분양권 시장까지 타격을 받고 있는 상황으로 알려졌다.

1일 부동산 시장에 따르면 이번 대출 규제의 핵심은 수도권과 규제지역 내 주담대 한도를 6억원으로 제한하는 것이다. 서울 25개 자치구 가운데 18개구 아파트가 해당한다.

예컨대 평균 시세 14억6000만원인 서울 아파트는 기존 주택담보인정비율(LTV) 70%를 적용하면 10억2000만원까지 대출이 가능했지만, 이번 조치로 6억원으로 제한된다. 4억2000만원의 대출금이 줄어들면서 입주하려면 8억6000만원 이상의 현금이 있어야 한다.

강남구나 서초구 등 고가 아파트 지역은 기존 LTV 50% 기준 15억원 이상 대출이 가능했지만, 앞으로는 6억원까지만 대출이 나와 25억~26억원의 현금이 있어야 집을 살 수 있다. 용산구나 송파구도 최소 16억~17억원의 자금이 필요하다.

대출 규제로 시장에선 혼란이 빚어졌다.

마포구에 있는 A 공인 중개 대표는 "자금을 가지고 있는 계약자들은 대출 규제가 나오고 잔금을 마무리하면서 계약을 마쳤지만, 매수를 고민하던 실수요자 중 자금을 마련할 길이 막힌 경우엔 어쩔 수 없이 계약을 포기한 사례가 있다"고 전했다.

송파구에 있는 B 공인 중개 대표는 "송파구는 토지거래허가구역이지 않으냐"며 "집을 사려면 구청에 신고한 이후 허가가 나야 매수가 가능한 데 지난달 27일 규제 발표 이후 28일 바로 시행하다 보니 시간이 너무 촉박했다"며 정식 계약 전 가계약금을 회수하지 못한 경우가 많다고 말했다.


초강력 대출 규제와 함께 이날부터 시행된 3단계 스트레스 DSR로 대출받기는 더 까다롭다. 스트레스 DSR은 대출 심사 시 차주의 상환 능력을 보다 엄격히 평가하는 제도다. 기존 DSR에 추가 금리인 스트레스 금리를 적용해 대출 한도를 줄이는 방식으로 지난해 초부터 단계적으로 규제가 강화되고 있다.

예컨대 연 소득 6000만원인 경우 기존에는 약 4억1900만원까지 대출받을 수 있었지만, 스트레스 DSR 3단계가 적용되면 3억5200만원까지만 빌릴 수 있다. 같은 소득이라도 실제로 받을 수 있는 대출 금액이 6700만원 줄어든다.

이에 막차 수요가 몰렸다. 금융권에 따르면 지난 26일 기준 전체 금융권 가계대출 잔액은 전달보다 5조8000억원가량 증가했다. 남은 기간 추가로 집행될 대출까지 합하면 6월 전체 가계대출 증가분은 7조원에 달할 것으로 예상된다.

현장에서도 관련 수요가 한꺼번에 몰렸다고 전했다. 한 시중은행 대출 상담사는 "지난해 2단계 스트레스 DSR이 시행될 때부터 미리 대출받으려는 수요가 꽤 많았다"며 "3단계 시행을 앞두고는 대출 수요가 엄청났다. 최근엔 하루 평균 5~6명을 상담했다"고 말했다.

윤지해 부동산R114 리서치랩장은 "대대적인 대출 규제로 인해 단기 수요 위축이 예상된다"면서도 "고가주택 지역에서 중저가 지역으로 대체 물건을 찾으려는 수요가 이동하며 풍선효과가 나타날 수 있다"고 내다봤다.