HUG·HF 공시가 126%룰 적용, 빌라 시장 직격탄 [서울=뉴시스] 정병혁 기자 = 12일 서울 중구 남산에서 빌라·다세대·도시형 생활주택 등 비 아파트 주택이 보이고 있다. 한국토지주택공사(LH)는 오는 12일부터 신생아·다자녀 가구를 대상으로 '전세 임대형 든든주택' 2800호 청약 접수를 시작한다. 공고일인 4월30일 기준 무주택 신생아·다자녀 가구라면 소득·자산에 관계없이 최대 8년간 거주할 수 있으며, 전세보증금은 수도권 2억원, 광역시 1억2000만원, 기타 지역 9000만원까지 지원받을 수 있다. 입주자는 지원한도액 범위 내 전세보증금의 20%와 지원 금액에 대한 월 임대료를 부담하게 된다. 입주는 오는 7월21일 이후 가능하며 자세한 사항은 LH 청약플러스에서 확인할 수 있다.2025.05.12. jhope@newsis.com /사진=정병혁"28일부터는 전세대출을 더이상 못받는다고 봐야 한다. 은행도 가계대출 축소 지침으로 소극적인데 보증 요건까지 강화되면 사실상 전세대출은 거의 불가능해진다. 파산 위기에 놓이게 될 빌라 집주인들이 아주 많다".

전세사기 후속 대책이 오히려 서민과 임대인을 이중 피해자로 몰아가고 있다는 지적이 거세지고 있다. 주택도시보증공사(HUG)에 이어 한국주택금융공사(HF)도 오는 28일부터 전세자금보증 심사에 공시가격 126%룰을 적용하기로 하면서, 비아파트 시장의 역전세난 우려가 본격화되고 있다.

27일 HF가 박민규 더불어민주당 의원실에 제출한 자료에 따르면 오는 28일부터 은행재원 일반보증과 무주택청년 특례보증 심사 시 선순위 채권과 임차보증금 합이 공시가격 126%(공시가격 140%×담보인정비율 90%)를 초과할 경우 보증이 거절된다. 지난 2023년 5월 HUG가 강화한 기준과 동일한 잣대다.

지금까지 HF는 임차인의 신용평가에 초점을 맞춰왔다. 보증금액이 2억원을 넘을 때만 선순위·보증금 합이 주택가격(공시가 140~150%)의 100%를 넘지 않도록 관리했다. 그러나 이번 개편에 따라 보증금액과 무관하게 선순위 요건이 심사에 반영된다. 주택가격 산정은 공시가 140% 일괄 적용으로 바뀐다.

사실상 대출 승인 기준이 크게 강화되는 것이다. 신규 전세대출이 막히는 주택이 급격히 늘어날 것이라는 우려가 커지는 상황이다.

특히 HUG 보증이 막힌 주택들이 HF 보증을 통해 대출을 이어왔는데, 이제 이마저도 막히면 임차인 신규 유입이 끊기고 기존 세입자 보증금 반환이 어려워지는 역전세난이 발생할 수 있다는 지적이 제기된다. 강희창 한국임대인연합회장은 "다가구·다세대 공동담보 주택 대부분이 HF 보증으로 버텼는데, 이번 개편 이후 연쇄적으로 보증금 미반환 사고가 터질 가능성이 크다"고 경고했다.

임차인 피해도 현실화되고 있다. 관악구에 거주하는 청년 B씨는 지난해 중소기업청년대출을 통해 HF 전세자금보증으로 전셋집을 구했다. 그는 "근저당과 선순위 보증금을 고려해도 위험한 집은 아니라고 판단했고, 집주인도 15년간 문제 없이 임대를 해온 분이라 믿을 수 있었다"며 "그런데 올해 말 계약 만기를 앞두고 HF 규정이 바뀌면서 새 세입자가 대출을 못 받아 들어오지 못하면 보증금 반환이 막힐까 두렵다"고 토로했다.

임대인들의 불만은 더 크다. 한 다세대주택 주인은 "HUG 감평은 시세의 60~70% 수준인데다 수백만원을 내고도 이의제기도 못한다"며 "공시가 수준에 묶여 임대사업자는 고사 위기에 내몰렸다"고 하소연했다.

정치권에서도 우려가 나온다. 박민규 의원은 "정책 취지는 전세사기 예방에 있지만 급격한 변화는 임차인 주거 안정을 해칠 수 있다"며 "시장 충격을 줄이려면 HF 주택가격 산정 방식을 실제 거래가에 가깝게 조정하고, 보완책을 마련해야 한다"고 강조했다.

박 의원은 "서민 주거 특수성을 반영해 제도를 연착륙시켜야 신규 세입자 유입과 기존 세입자 보증금 반환 문제가 완화될 것"이라고 덧붙였다.