“아현뉴타운의 ‘꽃’ 염리4구역, 10년 뒤 국평 시세 35억”
언론기사・2025.08.29
구역해제 10년만에 정비구역 지정
소형지분 신축 위주, 매매가 급등세
투자자 비중 70%, 주민동의율 85%
초역세권·학군 이점, 시세 기대감↑
지난 25일 서울 마포구 염리4구역의 한 골목 모습. 이 지역은 10년 만에 재개발이 이뤄질 기대감에 부풀어 있었다. 윤성현 기자
“예전부터 아현뉴타운의 ‘꽃’이자 완성은 염리4구역입니다. 구역해제 10년만에 다시 발걸음 떼려는 듯해요.” (염리동 A공인중개사무소 대표)
지난 25일 찾은 서울 마포구에 위치한 염리4구역은 10년 만에 재개발에 시동을 걸 채비를 하고 있었다. 마포구 대장주 역할을 하고 있는 ‘마포프레스티지자이’(마프자), ‘마포래미안푸르지오’(마래푸)를 비롯해 인근 재개발 단지들이 조성된 지 한참이지만 염리4구역은 염리5구역과 함께 유일하게 정비구역으로 지정되지 않았던 곳이라 사실상 ‘아현뉴타운의 마지막 퍼즐’로 불려왔다. 그러나 지난주 염리4구역 정비구역 지정안이 서울시 심의를 통과하며 소유주들 사이에선 재개발 사업에 대한 기대감이 커지는 모습이다.
염리동 A공인중개사무소 대표는 “대지지분 17㎡(5평)짜리 신축 빌라가 9억원에 거래되고 있다”며 “호가는 평당 1억8000만~2억원 선에서 형성돼 있다”고 말했다. 그는 이어 “소형 지분은 초기 투자금이 적어 수요가 몰리고 매물도 빨리 소화되지만, 대형 지분 구축 주택은 거래가 상대적으로 더뎌 대지지분 22평이 18억원에 나와있다”고 전했다.
실제 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 이달 2일 염리4구역 내 15㎡(전용면적) 다세대 주택가 8억5000만원에 거래됐다. 대지권면적 16㎡를 감안하면 3.3㎡(평)당 1억7000만원에 거래된 셈이다. 올해 1월 말 같은 구역 내 29㎡(대지권면적 22㎡) 다세대주택이 7억4500만원에 매매계약을 맺어 평당가격이 1억1000만원이었던 것을 고려하면 반 년 새 6000만원 올랐다.
A대표는 “지난해 초 부동산 침체기에는 5평 소형 지분 매물이 5억원대 후반까지 떨어졌음에도 매물 소화에 한 달 정도가 걸렸다”며 “하지만 같은 해 하반기 재개발 추진이 가시화되자 불과 1년도 안 돼 9억원대로 반등했다”고 전했다. 이어 “염리4구역은 2020년 개발행위 제한 직전까지는 오래된 단독주택이 주를 이뤘지만 시간이 흐르며 신축 원룸 형태로 지분이 쪼개졌다”며 “다른 재개발 지역보다 다소 시세가 높은 건 작은 지분 위주 매물에 실거주가 가능한 신축 형태가 많기 때문”이라고 설명했다.
염리4구역 정비사업은 2015년 토지등소유자 과반이 해제를 신청하면서 정비구역에서 해제된 이후 10년 가까이 표류했다. 그러나 인근 구역의 재개발 사업이 속속 진행되면서 신축 아파트 단지가 들어서자 주민들 사이의 분위기도 달라졌다. 또한 2020년 개발 제한 직전 신축 다세대 빌라로의 전환이 이뤄지며 소형 지분 투자자가 대거 유입됐다. 그 결과 현재 재개발에 대한 주민동의율도 85%까지 치솟았다.
현지 B공인중개사무소 대표는 “현재 원주민 비중은 30% 정도에 불과하고, 근 10년간 투자자가 많이 들어와 70% 정도를 차지한다”며 “지역주택조합 사업을 추진한 적도 있었으나 좌초한 뒤 민간 재개발이 추진되면서 속도가 붙고 있다”고 말했다.
입지적 강점도 투자 수요가 집중되는 요인이다. 마프자 바로 위쪽에 위치하고 있는 염리4구역은 지하철 2호선 초역세권 입지를 갖추고 있다. C공인중개사무소 대표는 “아현뉴타운의 ‘꽃’은 과거부터 염리4구역이었다”며 “이대역 초역세권에다 한서초, 숭문중·고 등 학교도 인접해 있어 초등학생 자녀를 둔 젊은 부부들이 인근 신축 단지에 많이 입성해 마포 지역 내 학군지로서 입지도 강화됐다”고 했다.
현장 중개사무소들은 염리4구역의 정비구역 지정으로 재개발 사업이 본격화된 만큼 정비가 완료되면 마프자 또는 마래푸 시세를 넘어서는 가격이 형성될 것이라고 전망했다.
C대표는 “현재 마포 신축단지 중 대장아파트 격인 마프자의 경우 84㎡ 기준 25억원 이상에 거래된다”며 “10년 후 쯤 염리4구역이 완성된다면 더 좋은 입지와 신축 프리미엄을 바탕으로 84㎡ 기준 35억원대 시세 형성이 가능할 것으로 보인다”고 말했다.
한편 염리4구역 재개발추진준비위원회는 내년 상반기 추진위원회 승인을 거쳐 같은해 10월까지 조합설립인가를 받는다는 목표로 절차를 준비 중이다. 윤성현·신혜원 기자
소형지분 신축 위주, 매매가 급등세
투자자 비중 70%, 주민동의율 85%
초역세권·학군 이점, 시세 기대감↑
지난 25일 서울 마포구 염리4구역의 한 골목 모습. 이 지역은 10년 만에 재개발이 이뤄질 기대감에 부풀어 있었다. 윤성현 기자“예전부터 아현뉴타운의 ‘꽃’이자 완성은 염리4구역입니다. 구역해제 10년만에 다시 발걸음 떼려는 듯해요.” (염리동 A공인중개사무소 대표)
지난 25일 찾은 서울 마포구에 위치한 염리4구역은 10년 만에 재개발에 시동을 걸 채비를 하고 있었다. 마포구 대장주 역할을 하고 있는 ‘마포프레스티지자이’(마프자), ‘마포래미안푸르지오’(마래푸)를 비롯해 인근 재개발 단지들이 조성된 지 한참이지만 염리4구역은 염리5구역과 함께 유일하게 정비구역으로 지정되지 않았던 곳이라 사실상 ‘아현뉴타운의 마지막 퍼즐’로 불려왔다. 그러나 지난주 염리4구역 정비구역 지정안이 서울시 심의를 통과하며 소유주들 사이에선 재개발 사업에 대한 기대감이 커지는 모습이다.
염리동 A공인중개사무소 대표는 “대지지분 17㎡(5평)짜리 신축 빌라가 9억원에 거래되고 있다”며 “호가는 평당 1억8000만~2억원 선에서 형성돼 있다”고 말했다. 그는 이어 “소형 지분은 초기 투자금이 적어 수요가 몰리고 매물도 빨리 소화되지만, 대형 지분 구축 주택은 거래가 상대적으로 더뎌 대지지분 22평이 18억원에 나와있다”고 전했다.
실제 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 이달 2일 염리4구역 내 15㎡(전용면적) 다세대 주택가 8억5000만원에 거래됐다. 대지권면적 16㎡를 감안하면 3.3㎡(평)당 1억7000만원에 거래된 셈이다. 올해 1월 말 같은 구역 내 29㎡(대지권면적 22㎡) 다세대주택이 7억4500만원에 매매계약을 맺어 평당가격이 1억1000만원이었던 것을 고려하면 반 년 새 6000만원 올랐다.
A대표는 “지난해 초 부동산 침체기에는 5평 소형 지분 매물이 5억원대 후반까지 떨어졌음에도 매물 소화에 한 달 정도가 걸렸다”며 “하지만 같은 해 하반기 재개발 추진이 가시화되자 불과 1년도 안 돼 9억원대로 반등했다”고 전했다. 이어 “염리4구역은 2020년 개발행위 제한 직전까지는 오래된 단독주택이 주를 이뤘지만 시간이 흐르며 신축 원룸 형태로 지분이 쪼개졌다”며 “다른 재개발 지역보다 다소 시세가 높은 건 작은 지분 위주 매물에 실거주가 가능한 신축 형태가 많기 때문”이라고 설명했다.
염리4구역 정비사업은 2015년 토지등소유자 과반이 해제를 신청하면서 정비구역에서 해제된 이후 10년 가까이 표류했다. 그러나 인근 구역의 재개발 사업이 속속 진행되면서 신축 아파트 단지가 들어서자 주민들 사이의 분위기도 달라졌다. 또한 2020년 개발 제한 직전 신축 다세대 빌라로의 전환이 이뤄지며 소형 지분 투자자가 대거 유입됐다. 그 결과 현재 재개발에 대한 주민동의율도 85%까지 치솟았다.
현지 B공인중개사무소 대표는 “현재 원주민 비중은 30% 정도에 불과하고, 근 10년간 투자자가 많이 들어와 70% 정도를 차지한다”며 “지역주택조합 사업을 추진한 적도 있었으나 좌초한 뒤 민간 재개발이 추진되면서 속도가 붙고 있다”고 말했다.
입지적 강점도 투자 수요가 집중되는 요인이다. 마프자 바로 위쪽에 위치하고 있는 염리4구역은 지하철 2호선 초역세권 입지를 갖추고 있다. C공인중개사무소 대표는 “아현뉴타운의 ‘꽃’은 과거부터 염리4구역이었다”며 “이대역 초역세권에다 한서초, 숭문중·고 등 학교도 인접해 있어 초등학생 자녀를 둔 젊은 부부들이 인근 신축 단지에 많이 입성해 마포 지역 내 학군지로서 입지도 강화됐다”고 했다.
현장 중개사무소들은 염리4구역의 정비구역 지정으로 재개발 사업이 본격화된 만큼 정비가 완료되면 마프자 또는 마래푸 시세를 넘어서는 가격이 형성될 것이라고 전망했다.
C대표는 “현재 마포 신축단지 중 대장아파트 격인 마프자의 경우 84㎡ 기준 25억원 이상에 거래된다”며 “10년 후 쯤 염리4구역이 완성된다면 더 좋은 입지와 신축 프리미엄을 바탕으로 84㎡ 기준 35억원대 시세 형성이 가능할 것으로 보인다”고 말했다.
한편 염리4구역 재개발추진준비위원회는 내년 상반기 추진위원회 승인을 거쳐 같은해 10월까지 조합설립인가를 받는다는 목표로 절차를 준비 중이다. 윤성현·신혜원 기자