[선데이부동산]
이번 주 놓친 부동산 이슈, '선데이 부동산'에서 확인하세요!1. 대출·전세사기 막으려다 월세화에 기름 붓나?
2. 기준금리 또 '얼음'…10월엔 '땡'?
3. 경기도인데, 강남보다 비싸도 흥행한 '이곳'

대출·전세사기 막으려다 월세화에 기름 붓나?

최근 전월세 시장이 심상치 않습니다. 지방을 제외하고 서울과 수도권의 전셋값은 꾸준히 오르고 있는데요. 이와 반대로 보증기관들이 잇따라 전세금 반환보증 한도를 축소하면서 이른바 '역전세'와 '월세의 가속화' 우려가 나오고 있어요.

한국주택금융공사(HF)는 지난 28일부터 전세자금보증 기준에 '126% 룰'을 적용하기로 했어요. 전세대출 반환보증 가입 한도를 공시가격의 126%(공시가격 140% x 담보인정비율 90%) 이내로 제한하는 거예요. 전세보증금과 선순위 대출의 합이 주택가격의 90%를 넘어서면 보증 가입을 할 수 없고, 법인 임대인은 80% 초과 시 보증이 거절돼요.

공시가격 5억원인 아파트에 126%룰을 적용하면 전세보증 한도는 6억3000만원이에요. 공시가격은 실제 시세와 차이가 있죠. 공동주택 공시가격 시세반영률이 69%인 점을 감안하면 해당 아파트의 시세는 약 7억2000만원 정도. 이 아파트 전세보증금이 5억원, 대출이 2억원 잡혀있다면 전세보증 한도를 넘어서기 때문에 보증금을 줄이거나 대출을 갚지 않는 한 보증에 가입할 수 없어요.

주택도시보증공사(HUG)는 이미 126%를 적용하고 있어요. 이에 HUG 보증을 받지 못하는 경우 HF를 통해 보증에 가입해 왔는데요. 앞으로는 보증을 받지 못해 전세자금 대출이 어려워질 수 있어요. 특히 비아파트의 경우 아파트와 비교해 시세 대비 공시가격이 30~40% 수준으로 더 낮아 영향이 더 클 전망이에요. 비율을 더 낮춰야 한다는 논의도 있어요. ▷관련기사: '공시가 126→112%' 빌라 전세보증 문턱 더 높아지나(2024년 11월22일)

정부는 전세보증으로 전세대출이 과도하게 늘어나 전셋값을 끌어올리고 집값을 떠받쳐 집값 상승에 영향을 미쳤다고 보고 있어요. 이에 대출 총량을 줄이고 무자본 갭투자에 따른 전세사기 방지를 위해 보증 기준을 강화하고 있는 건데요.

하지만 앞으로 보증이 어려워 전세 대출이 나오지 않으면 새로운 세입자를 받지 못해 기존 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 역전세가 발생할 수 있어요. 전세보증금을 낮추려고 반전세나 월세로 전환하는 수가 늘어날 수 있죠. 이 경우 전세 공급이 줄어드는 만큼 전셋값은 더 오를 수 있어요.

기준금리 또 '얼음'…10월엔 '땡'?

이창용 한국은행 총재/자료=한국은행6·27 대출규제로 서울과 수도권의 상승세가 다소 주춤해졌지만 여전히 아파트값이 상승 중인데요. 혹여나 다시 불을 붙일까 한국은행이 지난 28일 기준금리를 연 2.50%로 동결했어요.

정부는 6월 말부터 수도권 전 지역의 주택담보대출을 최대 6억원으로 제한하는 강도 높은 규제를 추진해 가계대출 총량 줄이기에 나서고 있어요. 하지만 지난주 서울 아파트값은 전주 대비 0.09% 오르는 등 여전히 상승세를 유지하고 있습니다. 이 상황에서 금리가 내려가면 대출 총량이 커져 규제 영향이 희석될 수 있어요.

시중은행의 가계대출 증가폭은 지난 6월 6조2000억원에서 7월 2조8000억원으로 절반가량 줄긴 했어요. 하지만 6월 서울 아파트 거래량은 1만2000건을 넘기며 올해 들어 가장 많았어요. 규제 전 급증한 매매계약의 대출이 시차를 두고 실행되는 점을 감안하면 대출 상승폭은 더 늘어날 수 있어요.

이창용 한은 총재는 지난 19일 국회 기획재정위원회에서 "서울 일부 지역에선 여전히 높은 주택가격 상승세가 이어지고 있어 추세적 안정 여부는 지켜봐야 한다"고 말했어요. 하지만 미국과 금리차가 역대 최고치인 2%포인트로 벌어진 상황에서 다음달 미국 금리인하 가능성이 제기되며 우려가 커지는 상황이에요.

전문가들은 한은이 10월 금리를 인하할 것으로 예상하는데요. 건설 투자, 수출과 관련해 금리 격차가 영향을 미칠 것을 우려해서예요. 내달 정부가 발표할 공급 대책이 대출 규제 외에 부동산시장에 안정을 가져올 수 있을지도 관건이네요.

경기도인데, 강남보다 비싸도 흥행한 '이곳'

디에이치 아델스타 투시도/자료=현대건설경기도임에도 서울 강남권 요지의 재건축 단지보다 분양가가 높아 주목받은 곳이 있죠. 바로 경기 과천시 주암동 주암장군마을 재개발 아파트 단지인 '디에이치 아델스타'예요. 주암동 63-1 일대 재개발 사업구역에 총 880가구 규모로 현대건설이 짓는데요.

지난 26~27일 진행한 일반청약에서 전용면적 59㎡ 일반분양가(최고가 기준)가 17억6200만원에 달했어요. 오는 9월 1~2일 청약을 진행하는 서울 송파구 '잠실 르엘'의 전용 59㎡ 최고 분양가가 16억2790만원인 것과 비교하면 1억3000만원 이상 더 높은 가격이에요.

전용 75㎡ 분양가는 21억9500만원, 국민평형이라 불리는 전용 84㎡는 24억4600만원에 책정됐어요. 잠실 르엘은 전용 74㎡ 최고가가 18억7430만원으로 3억원 이상 차이 나요. 이는 과천시 내 역대 최고 분양가에요. 고분양가 논란이 일었지만 1순위 159가구 모집에 8315명이 몰리며 52.3대 1 경쟁률을 보였어요.

강남 3구(강남·서초·송파), 용산과 달리 과천이 분양가 상한제 적용 대상에서 풀린 영향이 큰 것으로 분석돼요. 특히 바로 옆 양재천을 넘어서면 서울 '서초 생활권'을 누릴 수 있는 점이 흥행 요인으로 꼽힙니다. 근처 양재초를 비롯해 영동중, 언남고 등 학교도 서울로 배정받을 수 있고 대치동 학원가도 차로 20분 내외예요.

지난해 과천시 별양동에서 분양한 '프레스티어자이' 전용 84㎡ 평균 분양가가 22억원 대였던 것과 비교해도 2억원이 비쌌는데요. 높은 분양가에 주변 지역 아파트값까지 자극할까 우려하는 목소리도 나와요.