6·27 대출 규제 전 서울 아파트의 평균 주택담보대출(이하 주담대)은 3억원 수준으로 조사됐다. 강남 아파트엔 평균 4억8000여만원의 빚이 깔린 것으로 나타났다.

강남구를 포함해 서초구(4억6541만원)와 용산구(4억1038만원) 등 이른바 '강남 3구'의 평균 주담대 금액은 4억원을 넘었다. 주담대 금액이 상대적으로 낮은 금천구와 강북구와 비교하면 2배를 훨신 웃돌았다.

지난달 31일 부동산R114에 따르면 서울지역 아파트 평균 주택담보대출 약정액은 5월 말 기준 2억9557만원으로, 올해 1월 평균 2억8632만원과 비교해 4개월 만에 1000만원 가까이 늘어났다. 강남구 아파트의 대출 평균이 4억8362만원으로 서울 25개 자치구 가운데 가장 많았다. 주담대 금액이 가장 낮은 금천구(1억8174만원)나 강북구(1억8185만원)와 비교하면 약 2.7배 많다.

강남구와 서초구(4억6541만원)와 용산구(4억1038만원) 3개 자치구의 평균 주담대 금액은 4억원을 넘었다.

강남 3구와 용산구는 규제지역으로 묶여 LTV 50%(유주택 30%), DTI 40% 제한(비규제지역은 LTV 70%, DTI 60%)이 적용되지만 상대적으로 집값이 높아 대출액이 많은 것이다.

부동산R114 조사 기준 서울 아파트 3.3㎡당 평균 시세는 서초구 8499만원, 강남구 8473만원으로 8000만원을 넘었고 송파구(6207만원), 용산구(6107만원), 성동구(4998만원), 마포구(4598만원), 광진구(4556만원) 순으로 면적 당 시세가 높았다.

이들 3개 자치구 거주자들은 대출 상환 능력으로 볼 수 있는 연간 소득도 높았다. 강남구와 용산구 거주자의 연소득은 각각 평균 1억5464만원으로, 서울 아파트 거주자의 평균 소득(9475만원)과 비교해도 6000만원 가까이 높다. 서초구의 연소득은 1억4953만원으로 강남구와 용산구 다음으로 높다.

이들 3개 구 외에 주담대가 높은 곳은 성동구로, 평균 3억7081만원이었다. 송파구(3억5000만원)보다 높다. 연평균 소득은 송파구(1억1024만원)가 성동구(1억560만원)보다 많지만 주담대는 비규제지역인 성동구가 높았다.

성수동 일대 갤러리아포레와 아크로서울포레스트 등 한강변 고가 주상복합 단지에는 자금력이 있는 젊은 기업가와 연예인 등이 몰리며 소득과 주담대 모두 상위권을 차지했다.

반면 주담대 평균이 낮은 곳은 금촌·강북구와 더불어 도봉구가 1억9493만원으로 2억원을 넘지 않았다.

또 중랑구(2억1062만원), 구로구(2억1626만원), 관악구(2억1700만원) 순으로 담보대출이 적었다. 이번 조사 기준일이 6·27대책 전인 5월인데도 구별 주담대 평균이 6억원이 넘는 곳은 한 곳도 없었다.

6·27대책에서 수도권의 주택은 차주의 소득 여부와 무관하게 주담대 한도를 6억원으로 제한했는데 대책 이전에도 평균 대출액이 한도보다 낮은 것이다.

현재 강남구 아파트 평균가는 30억5000만원으로 LTV 50% 적용 시 최대 15억2500만원까지 담보대출이 가능하지만 실제 평균 대출액은 이에 훨씬 못 미친다.

이는 LTV 외에 소득에 따라 대출이 줄어드는 총부채원리금상환비율(DSR)이 시행 중이고 대체로는 보유 현금에서 부족한 자금만 대출받는 경우가 많기 때문이다.

일각에서는 매수자들의 관망세가 끝나면 대출 제약이 없는 현금 보유자나 갈아타기 수요를 중심으로 다시 거래가 늘면서 대책의 효과가 감소할 것이라는 전망이 나온다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "9월 나올 공급 대책과 이후 공시가격 및 보유세 변화 등에 따라 시장 움직임이 좌우될 것"이라고 말했다.

박상길 기자 sweatsk@dt.co.kr

서울 남산에서 바라본 서울 시내. [연합뉴스]