수도권 비아파트 월세 거래 비중 72.5%
"전세 사기 경험, 대출 장벽에 월세로 몰려"
오르는 월세 속 빌라 매맷값 회복세
"아파트 수요 억제, 비아파트로 자금 유입 가능성"주택 임대차 시장에서 전세의 월세화가 두드러진다. 전세 위주의 계약 방식이 월세로 옮아가는 것이다. 전세 사기와 대출 규제가 임차 수요의 전세 진입 장벽을 높인 결과다.

전세 사기 후폭풍으로 월세 계약이 임대차 시장의 주력으로 자리잡자 월세 가격도 가파르게 오르고 있다. 월세화는 연립·다세대 주택(빌라)과 오피스텔 등 비아파트에서 빠르게 이뤄졌다. 부동산 투자 자산으로 아파트에 비해 외면받던 비아파트에 대한 투자 수요도 증가할 것으로 예상된다.

늘어난 비아파트 투자 수요는 매맷값을 끌어서 올릴 수 있다. 이는 다시 월세 가격 상승을 부채질해 세입자 주거비 부담을 키울 수 있는 요인이다.

수도권 주택 유형별 월세 거래 비중 추이/자료=비즈워치월세 전환 속도 이렇게 빠르다고?

국토교통부가 지난달 29일 발표한 '2025년 7월 주택 통계'에 따르면 올해 수도권 1~7월 누적 임대차 거래 중 월세 거래 비중은 72.5%에 달했다. 같은 기간 지난 5년(2020~2024년) 평균치는 54.6%였으나 올해에는 이보다 17.9%포인트 높다.

반면 이 기간 같은 지역에서의 아파트 월세 거래량 비중은 44.9%로 5년 평균치와 비교했을 때 4.8%포인트 높아졌다.

비아파트의 월세 거래 비중 증가는 오피스텔 계약에서도 포착할 수 있다. 부동산R114에 따르면 올해 상반기 서울을 포함한 수도권의 올해 상반기 오피스텔 임대차 계약은 갱신과 신규를 포함해 총 9만9057건이다. 이 중에 월세 계약은 6만9119건, 전체 계약에서 69.8%를 차지했다. 전세 계약은 30.2%에 불과했다.

지난해 같은 기간 오피스텔 임대차 계약은 10만2117건으로 이 중에 35.3%에 해당하는 6만6097건이 월세 계약이었다. 이와 비교하면 1년 새 월세 계약 비중은 5.1%포인트 높아졌다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "전세 사기 문제는 물론이고 대출 장벽도 높아지면서 임차 수요가 비아파트의 전세 계약을 기피하고 있다"면서 "그동안 저리의 전세 대출이 임대차 시장에 있었지만 대출 규제로 선택지가 줄고 월세 가격도 오르고 있다"고 분석했다.

/사진=이명근 기자 qwe123@오피스텔 전세 떨어졌는데 월세는 올랐다

월세 계약이 늘자 그동안 둔화한 월세 가격의 상승폭도 커지고 있다. 한국부동산원 오피스텔 월세가격 지수에 따르면 수도권 오피스텔 연간 가격 상승률은 월간 누적 기준으로 2021년과 2022년에 각각 1.58%, 1.4%다. 전세 사기 문제가 불거지면서 임대차 시장이 흔들렸던 2023년에는 월세 가격 상승률이 0.36%에 그쳤다.

그러나 오피스텔 월세 가격은 지난해부터 다시 1%대 이상의 상승률을 보였다. 지난해에 1.62%가 올랐고 올해는 7월까지 0.9%가 뛰었다. 특히 서울은 2023년 0.12% 상승에 그쳤다가 2024년에 1.67% 올랐다. 올해도 7월까지 0.85% 상승 중이다.

평균 월세 가격 통계에서도 이 같은 오름세를 관찰할 수 있다. 서울 전체 오피스텔의 평균 월세 가격은 지난해 7월에 90만원이었으나 1년 새 91만6000원으로 1.8% 올렀다.

이 기간 서울의 소형 면적(40㎡초과 60㎡이하)의 오피스텔 가격 상승폭이 가장 컸다. 116만6000원에서 119만3000원으로 2.3% 상승했다. 같은 기간 초소형(40㎡이하)는 75만6000원에서 2%, 중형(60㎡초과 85㎡이하)는 각각 1.2% 올랐다.

월세 가격은 서울 외 수도권 지역인 인천과 경기도 모두 올랐다. 인천은 73만2000원에서 74만8000원으로 2.2% 올랐고, 경기는 81만3000원에서 82만9000원으로 2% 상승했다.

서울과 인천, 경기의 오피스텔 평균 월세 가격이 모두 오르면서 수도권 전체 평균 월세 가격은 82만9000원에서 84만4000원으로 1.8% 뛰었다.

반면 전세 사기 여파와 대출 규제 영향 등으로 전세 가격은 정체 혹은 하락했다. 서울 오피스텔 평균 전세가격은 2억2050만원에서 2억2079만원으로 0.1% 오르는데 그쳤다. 수도권 전체로 보면 1억9230만원에서 1억9169만원으로 0.3% 하락했다.

/사진=이명근 기자 qwe123@월세 뛰고 매맷값 오르고…월세 또 상승?

한국부동산원이 매달 발표하는 월간 빌라 매매가격지수에 따르면 수도권 빌라 매매 가격은 올해 3월에 0.06% 오르면서 상승 전환한 이후 매달 뛰고 있다. 4월과 5월에는 각각 0.04%, 0.02% 상승한 뒤 6월과 7월의 오름폭은 0.13%, 0.14%에 달했다.

올해 7월 수도권 빌라 평균 매맷값은 2억5741만원이다. 서울은 3억4788만원, 인천과 경기는 각각 1억9418만원, 1억399만원이다.

서울의 빌라 평균 매맷값은 2022년에 3억5226만원이었으나 그해 말 전세사기 이슈가 불거지면서 2023년과 2024년 각각 3억4163만원, 3억4150만원으로 2년 연속 하락했다. 그러나 올해는 7월까지 3억4525만원으로 회복세를 보였다.

오피스텔도 서울에서는 가격 상승세가 관측된다. 수도권 전체 오피스텔 평균 매맷값은 2억3862만원으로 전년 동기(2억4004만원) 대비 0.6% 감소했다. 그러나 서울만 놓고 보면 2억7632만원에서 2억7707만원으로 0.3% 올랐다.

백새롬 부동산R114 책임연구원은 "임대차 시장에서 월세 선호도가 높아지고 월세 상승 압력도 강해질 것으로 전망된다"면서 "아파트 시장은 수요 억제책과 아울러 임대 물량이 부족하다. 이에 따라 비아파트 시장으로의 추가 임차 수요 유입 가능성도 있어 월셋값 상승폭은 더 확대될 것으로 예상된다"고 덧붙였다.