[연합뉴스]

[디지털데일리 박기록기자] 정부가 8월 이후 가계부채 증가세가 다시 확대되고 일부 지역의 집값이 상승세를 유지함에 따라 관계부처 합동으로 7일 기존 '6.27 대책'의 기조를 유지하면서 일부 내용을 강화한 '주택공급확대 방안'을 발표했다. 이번 대책은 규제지역, 주택매매·임대사업자, 유주택자 전세대출 등에 대한 수요 관리를 강화하는 데 초점을 맞추고 있다.

이에 따라 금융위원회는 이날 기획재정부, 국토교통부, 한국은행, 금융감독원 등 관계기관과 은행연합회, 제2금융권 협회, 5대 시중은행, 주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI) 등 '긴급 가계부채 점검회의'를 개최하고 추가적인 대출수요 관리 방안을 내놓았다.

오늘(8일)부터 시행에 들어가는 금융당국의 대출수요관리 방안은 ▲규제지역 주택담보대출(주담대) 한도 강화 ▲주택매매·임대사업자 주담대 제한 ▲1주택자 전세대출 한도 일원화 ▲주신보 출연료 차등화 등 4가지가 핵심 내용이다.

이에 따르면 규제지역(현 강남3구, 용산구)에 적용되는 가계대출 주담대의 담보인정비율(LTV) 상한은 기존 50%에서 40%로 강화된다. 이를 통해 주택가격과 대출규모가 상대적으로 큰 규제지역내 대출수요를 억제하고 가계와 금융회사의 건전성 관리를 강화해 나갈 방침이다.

또 수도권 및 규제지역내 주택을 담보로 하는 주택매매 · 임대사업자 대출(주담대)을 제한(LTV 0%)하여 가계대출 규제 우회 수단으로 활용될 수 있는 사업자 대출도 차단된다. 다만, 임대주택 공급 위축 등의 부작용 발생 가능성을 감안, 주택을 신규 건설하여 해당 주택을 담보로 최초 취급하는 주택매매· 임대사업자 대출 등 국토부 장관이 인정하는 경우는 예외를 허용할 예정이다.

이와함께 그간 전세보증기관 3사(SGI, HF, HUG)별로 상이하게 운영돼온 1주택자의 수도권·규제지역내 전세대출 한도를 2억원으로 일원화된다. 이를 통해 최근 빠르게 증가고 있는 전세대출에 대한 관리를 강화해 나갈 예정이다.

이번 대책은 8일 이후 신규 신청되는 대출부터 적용되며, 7일까지 주택매매 또는 임대차 계약을 체결하고 계약금을 납부한 사실을 증명하거나, 집단대출의 경우 입주자 모집 공고가 난 사업장의 경우 기존 규정이 적용된다고 금융위는 밝혔다.

다음은 이번 대책과 관련해 금융위원회가 공개한 주요 내용 일문일답.

◆ 이번 대책의 주요내용은?

-규제지역의 가계대출 주담대 LTV 상한을 40%로 강화한다. 또 사업자대출을 통한 대출규제 우회를 방지하기 위해 수도권․규제지역 내 주택매매‧임대사업자의 주담대 취급 제한한다. 기관별 상이했던 유주택자 전세대출 한도를 2억원(수도권․규제지역)으로 일원화한다. 주신보 출연료를 대출금액별로 차등화하여 출연대상 금융기관의 고액 주담대 취급 유인을 축소한다.

◆ 주택 매매·임대사업자의 주담대 제한은 이미 사업자등록을 한 경우에도 모두 적용되는지?

-이미 주택매매업·임대업 사업자 등록을 한 경우라도, 조치 시행일(9.8일)부터는 주택매매·임대사업자로서 수도권·규제지역 내에서 주택담보대출(사업자대출)을 받을 수 없다.

◆ 주택매매·임대업자의 주담대를 제한할 경우 임차보증금 반환 목적 대출도 금지되면서 임차인이 보증금을 반환받지 못하는 경우가 발생하는 것 아닌지?

- 주택 임대사업자가 기존 임차인의 임차보증금을 반환하는 목적으로 사업자대출(주담대)을 받는 경우는 허용된다.

◆ 주택매매·임대사업자에 대한 주담대 제한은 임대대상 주택 소재지 기준인지 혹은 담보주택 소재지 기준인지?

- 주담대 제한은 담보주택 소재지를 기준으로 하는 바, 주택매매·임대사업자가 지방 주택을 담보로 주택담보대출을 받는 것은 가능하다. 다만, 주택매매·임대사업자가 수도권·규제지역내 주택 취득을 목적으로 지방 주택에 대해 주택담보대출을 받는 것은 금지된다.

◆ 주택과 상가가 혼합되어 있는 물건의 경우 사업자대출이 가능한지? 또는 주택 부분이 일부라도 있으면 안되는지? 예) 근린상가(1층∼2층 상가, 3층 원룸), 근린주택(1층 상가, 2층∼3층 주택)

- 주택매매·임대사업자의 담보 물건지 등기부상에 주택과 상가 등이 혼재되어 있는 경우, 주택 비율이 50% 초과인 물건을 담보로 받는 대출은 ‘주택매매·임대사업자 대출(주담대)’로 분류된다.

◆1주택자의 보유 주택이 수도권·규제지역인 경우에만 전세대출한도가 축소되는 것인지?

- 1주택자가 보유한 주택 소재지에 관계없이 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 이용하는 경우에 적용된다.

◆ 전세대출 DSR 도입계획은?

- DSR을 전세대출 등에 대해 확대 적용하는 것은 그간 정부에서 일관되게 밝혀온 입장이다. 다만, 전세대출에 대한 DSR 적용의 구체적 시행시기와 내용 등에 대해서는 아직 확정되지 않았다. 향후 전세대출에 대한 DSR 도입이 가계부채 관리와 서민 주거 안정 등에 미치는 영향 등을 종합적으로 고려하여 구체적 시행시기와 방식 등을 결정해 나갈 계획이다.

◆ 추가적으로 전세대출에 대한 보증공급 및 보증비율도 축소할 계획이 있는지?

- 보증비율 인하시 전세대출에 대한 금융회사의 책임부담이 증가하여 금융회사가 여신심사를 보다 강화할 유인이 존재하나 급격한 보증비율 축소에 따른 차주 어려움 등도 고려할 필요가 있다. 향후 부동산 시장 상황 및 가계대출 추이 등을 보아가며 보증비율 추가 인하 여부 등을 검토할 예정이다.

◆ 다주택자에 대한 전세대출이 금지되어 있는데, 전세대출 실행 이후 주택을 구입하면 대출이 회수되는 것인지? (현재 2019.10.1일~다주택자, 2020.6.17일~투기·투과지역 내 3억원 초과 아파트 소유자(이하 “다주택자 등”)에 대한 전세대출보증이 제한됨)

-전세대출 신청 시점에 다주택자 등인 경우, 보증이 거절된다. 금융기관에서 국토부 주택소유확인시스템(HOMS)를 통해 주택취득 여부를 주기적(3개월 단위)로 점검하여 확인한다.

또 전세대출 실행 이후 추가 주택매입 등을 통해 다주택자 등이 되는 경우, 대출이 즉시 회수된다. 상속으로 인한 주택 취득 등 불가피한 경우에는 예외적으로 허용(보증 3사 동일)된다.

◆기존 전세대출 이용자가 대출을 연장할 경우 대출한도가 감액되는지?

- 기존 주택에 계속 거주하면서 계약 갱신 등을 통해 전세대출 만기를 연장하는 경우에는, 해당 주택에 대한 최초 임대차계약이 금번 대책 시행일 전일(9.7일)까지 체결되었다면, 종전 한도까지 대출 취급 가능하다. 다만, 전세대출 만기 연장시 대출금액을 증액하는 경우에는 변경된 규정 적용된다

◆이번 방안에 따른 출연료 개편안은 확정된 것인지?

- 이번방안은 대출금액에 따라 출연료 부담을 차등화하는 방향으로 출연료 체계를 개편하는 것으로, 출연료 부과 세부기준 및 요율 등에 대해서는 추후 관계부처 등과 협의 후 최종 확정할 예정이다.

◆ 각 조치별 경과규정은?

- 시행일(9.8일)부터 신규 신청되는 대출부터 적용된다. 시행일 전일(9.7일)까지 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출 신청접수를 완료하거나, 금융회사로부터 대출만기 연장 통보를 받은 차주 및 시행일 전일(9.7일)까지 주택매매계약(구입자금)·임대차계약을 체결(가계약 불포함)하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주는 종전규정 적용된다.

-집단대출의 경우 시행일 전일(9.7일)까지 입주자모집 공고(입주자모집공고가 없는 경우에는 착공신고, 재건축·재개발 사업장 조합원의 경우에는 관리처분인가)된 사업장에 대해서는 종전 규정 적용된다. 다만, 기 공고된 사업장의 분양권 등이 시행일(9.8일) 부터 전매(전매신고일 기준)된 경우는 강화된 규제 적용된다.

-토지거래허가제 적용 주택의 경우, 시행일 전일(9.7일)까지 관할 지자체에 토지거래허가를 신청 접수한 경우, 그 이후에 주택매매계약을 체결하여도 종전규정 적용된다. 그 밖에 이에 준하는 경우로 금융기관 여신심사위원회 등을 통해 인정되는 차주 등에 대해서는 종전규정 적용 가능하다.

한편 주택 임대사업자가 기존 임차인의 임차보증금을 반환하는 목적으로 주택담보대출을 받는 경우는 종전규정을 적용한다.

또 기존 주택에 계속 거주하면서 계약 갱신 등 전세대출 만기를 연장하는 경우에는, 해당 주택에 대한 최초 임대차계약이 시행일 전일(9.7일)까지 체결되었다면, 종전 한도까지 대출 취급 가능하다. 다만, 전세대출 만기 연장시 대출금액을 증액하는 경우에는 변경된 규정 적용한다.