35층 규제 폐지로 사업 본궤도, 내년 상반기 사업시행인가 목표
상가 지분만 400여개, 배정 가구 수·조합원 분담금이 핵심 쟁점
정비계획 확정 후 호가 상승·매물 자취 감춰… 시장 기대감 반영

6일 서울 강남구 대치동 은마아파트의 모습. 정주원 기자

[헤럴드경제=정주원 기자] “상가와 분담금 문제가 최대 변수입니다. 상징적인 대단지일수록 의견 합치와 사업성 확보가 어려울 수밖에 없죠” (대치동 A 공인중개사무소 관계자)

강남 재건축의 상징이자 숙원으로 꼽혀온 서울 강남구 대치동 ‘은마아파트’가 10년 넘게 표류하던 재건축에 마침내 속도를 낸다. 서울시가 2일 은마아파트 정비계획 결정안을 발표한 이후 단지와 상가 곳곳에는 이를 축하하는 플랜카드가 붙어있었고, 단지도 활기를 띠는 모습이었다.

은마아파트는 오래전부터 재건축이 추진됐으나, 각종 규제와 의견 불일치로 인해 사업이 쭉 진행되지 못했다. 2015년 주민들이 50층 초고층 재건축을 처음 제안했지만 ‘35층 룰’에 막혀 무산됐다. 이후 2023년에는 35층 정비계획이 결정됐으나, 사업성이 낮아 진척이 어려웠다.

그러나 올해 초 35층 규제가 전면 폐지되면서 전환점을 맞았고, 지난 1월 정비계획 변경 자문을 신청한 지 8개월 만에 서울시 도시계획위원회에서 수정가결을 끌어내면서 본격적인 사업 추진이 가능해졌다. 한 조합원은 “몇 번이나 좌절을 겪다 드디어 길이 열려 안도한다”며 기대감을 드러냈다.

은마아파트 단지의 모습. 정주원 기자

정비계획 확정으로 은마아파트는 통합심의와 사업시행인가를 앞두고 있다. 조합설립은 2022년 정비계획 통과 이후 2023년 9월 보름 만에 소유자의 75% 이상 동의를 확보하며 마친 바 있다. 조합관계자는 “하반기에 통합심의 접수 예정이고, 내년 상반기 사업시행인가를 받는 게 목표”라며 “이후 내년 하반기 관리처분인가를 거쳐 이주를 시작하게 되는데, 1년 안에 완료하는 게 조합의 목표”라고 설명했다.

다만 압구정 현대아파트처럼 대규모 상징 단지일수록 의견 수렴이 쉽지 않아 속도에 변수가 생길 수 있다는 지적도 있다. 가장 큰 난제는 상가 문제다. 은마상가는 단순한 단지 내 편의시설이 아니라 대치동 일대 상권을 지탱하는 중심지다.



상가 소유주 지분만 400여개에 달하며, 이 지분에 따라 배정되는 아파트 수가 200~300가구에 이를 것으로 예상된다. 이 경우 기존 아파트 조합원의 일반분양분이 줄고, 추가 분담금은 늘어날 수밖에 없다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “현재 조합원이 30평대를 가지고 있는데, 대부분 40평대 이상을 원하면 면적 소모가 커져 일반분양분이 크게 줄고 사업성이 악화할 수 있다”며 “상가 지분 배정과 조합원 분담금 감당 가능성이 사업 진행 속도를 좌지우지할 것”이라고 했다.

단지 내에 정비계획변경안 확정 축하 플랜카드가 걸려 있는 모습. 정주원 기자

주택시장은 벌써 들썩이고 있다. 조합설립인가 직후 은마아파트 76㎡(이하 전용면적)는 36억~37억원대에서 거래가 활발했고, 84㎡는 41억~42억원대에서 손바뀜이 이뤄졌다. 은마아파트 단지 내 공인중개사무소 관계자는 “뉴스가 나온 뒤 문의가 급격히 늘었고, 주말에 집을 직접 보겠다는 사람들이 많아졌다”며 “다만 대출 규제로 매수자가 6억원 이상을 조달하기 어려워 실제 거래는 실수요 위주로 이뤄지고 있다”고 전했다.

인근 대치동 B 공인중개사무소 관계자도 “76㎡ 매물이 35억5000만원에 나왔었다가 정비계획 확정 소식 이후 호가를 더 올려 팔기 위해 현재 쏙 들어간 상황”이라며 “6·27 규제책 이후 주춤하던 매매 호가가 그 이전 수준으로 돌아갔고, 많지 않던 조합원 승계 가능 물건 중에서 급하게 거래가 이뤄져 현재는 매물이 거의 남지 않은 상황”이라고 했다.

이주와 임시거주 문제도 과제다. 현재 전망으로는 빠르면 2031년 착공이 가능하며, 이주는 착공 2년 전부터 이뤄질 것으로 예상된다. 사업 기간은 소송전이나 법률적 문제가 없을 시 10년 안팎으로 소요될 것으로 보이지만, 정부 정책 의지에 따라 속도는 더 빨라질 가능성도 있다.

조합 측은 상가와의 협력에도 공을 들이고 있다. 조합 관계자는 “2023년 상가와 협약을 체결해 조감도에 상가 배치 요구를 반영했고, 독립정산제와 기존 위치(대치동 코너존) 보존 등 상가 측 요구사항을 최대한 수용했다”며 “상가와 아파트가 소송으로 시간을 낭비하지 않고 윈윈하는 것이 중요하다”고 강조했다.

실제 은마상가는 대치역 인근에 넓게 배치되며, 주거동과 맞물린 형태로 설계됐다. 조합 측은 “관리처분계획 인가 시 상가 측에서 재산권 침해를 주장하거나 소송을 진행하는 경우가 많다”며 “이해관계와 소유주가 다르기 때문에 대부분의 재건축 조합이 상가를 축소하거나 없애는 추세지만, 은마상가는 대치동의 시장 역할을 하기 때문에 낮고 넓게 퍼져있는 형태로 연면적이 현재보다 두 배 이상 커지도록 평면도를 구상했다”고 설명했다.

다만 분담금 문제는 여전히 논란거리다. 조합 측은 “첫 조합설립 당시와 비교해 크게 늘진 않을 것”이라면서도, “최근 공사비 상승으로 부담이 가중될 수 있어 산정 작업을 신중히 진행 중”이라고 설명했다.

은마아파트 단지 내 은마상가의 모습. 정주원 기자