전세시장 불안감 증폭… 월세화·매물감소에 전세사기 우려까지
언론기사・2025.09.08
“정부, 전세 줄이려 한다는 인식 퍼질 것”
지방1주택자·학군지 세입자 등에 부작용 우려
정부의 ‘9·7 대책’ 발표 이후 전세시장은 어수선한 분위기가 역력하다. ‘전세대출’ 규제를 한층 강화한 내용이 담겼기 때문이다. ‘전세의 월세화’가 더욱 가속화해 전세매물이 줄어들 것이라는 전망에 힘이 실린다. 일각에서는 그동안 전세를 놨던 집주인들이 월세 전환에 필요한 보증금을 마련하지 못해 의도치 않게 전세사기가 일어날 수 있다는 우려까지 나온다.
8일 부동산 시장에 따르면 정부가 ‘9·7 대책’을 발표하면서 공급확대와 함께 전세대출 규제를 강화하면서 임대인·임차인에게 적잖은 영향을 미칠 것으로 예상되고 있다. 그 중 전국의 1주택 소유주가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받을 경우 대출 한도가 기존 3억원에서 2억원으로 줄어든 것은 일부에 치명적일 수 있다는 분석이다.
서울의 한 은행 영업점에 전세자금대출 금리 안내문이 게시돼 있다./뉴스1
지방의 1주택 소유주 중 수도권·서울 거주자일 경우와 학군지 전세 임차인 등이 대표적이다. 다만 기존에도 3억원의 제한선이 있었던 만큼 영향력은 제한적이겠지만 단기적으로 목돈을 구하는 데 어려움을 겪을 수도 있다. 금융위원회에 따르면 현재 1주택 보유자 중 수도권 내에서 전세대출을 받은 이들 중 2억원 이상 3억원 미만 구간 대출을 받은 비율은 30% 수준으로, 대출한도가 약 6500만원 가량 줄어들 것으로 추정된다.
경북 대구에 아파트 1채를 가지고 있는 이모(48세)씨는 “업무상의 이유로 현재 서울에서 전세를 살고 있는데 대출을 허용범위 내에서 최대로 받은 상황”이라면서 “현재 살던 집에서 전세대출을 연장할 때 만약 이번 규제가 적용된다면 좀 더 보증금이 싼 집으로 이사를 가거나 일부를 월세로 내야 할 것 같다”고 했다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “이번 대책 중 전세대출과 관련된 내용은 사실상 소유와 거주를 분리할 경우 전세대출 한도를 줄이겠다는 것”이라면서 “유명 학군지를 중심으로 월세화 현상이 두드러질 수 있다”고 했다.
임대사업자의 주택담보대출을 금지하는 내용도 전세시장에 파장을 미칠 것이라는 분석이 있다. 기존에는 지역별로 최대 LTV 60%가 적용돼 대출을 받을 수 있었다. 정부는 투기 수요 유입과 과도한 가계대출 증가를 막기 위해 필요한 조치라고 설명했다. 하지만 시장에서는 임대사업이 위축될 것이라는 우려가 적지 않다.
이은행 대한건설정책연구원 연구위원은 “이번에 나온 대출규제는 근본적으로 유주택자에 대한 대출 강화 방안이라 볼 수 있다”면서 “시장 수요자들은 정부가 전세를 줄이려 한다는 인식을 가질 수 있다”고 했다.
시장에서는 전세대출 규제카드가 정부의 가장 큰 무기라는 분석이 나온다. 차후 집값이 추가적으로 상승할 경우 전세대출을 총부채원리금상환비율(DSR)에 포함시키거나 전세대출의 한도를 전반적으로 줄이는 등의 조치가 나올 수도 있다고 보고 있다. 정부가 ‘6억원 주택담보대출 제한’ 조치가 효과가 있다고 보고 있어 충분히 실행가능하다는 것이다. 정부도 추가 조치를 예고했다.
신진창 금융위 금융정책국장은 대책 발표 후 질의응답을 통해 “DSR을 전세대출 등에 확대 적용하는 것은 정부에서 일관되게 밝혀온 입장”이라면서 “향후 전세대출 DSR 적용이 가계부채 관리와 서민 주거 안정 등에 미치는 영향 등을 고려해 구체적인 시행 시기와 방식 등을 결정하겠다”고 했다.
전세대출이 서민주거와 직결되는 만큼 부작용이 일어날 수 있다는 우려도 많다. 모든 규제에 자금동원력이 뛰어난 현금부자는 예외가 되는 만큼 강남3·용산구 등과 나머지 지역의 가격 격차는 더 커질 수 있다는 지적도 나온다. 또 대출한도 축소의 직격탄을 맞는 계층은 대출상환 능력을 갖춘 전문직, 맞벌이 부부 등으로 ‘주거 사다리’가 점점 끊어지는 상황이라는 분석도 있다.
함영진 랩장은 “6·27 대출규제부터, 8월 전세보증반환가입 강화, 9·7 대책까지 전세관련해 규제의 수위가 높아지고 있다”면서 “올해 갱신권 사용이 늘면서 수도권 중심으로 전세 매물 감소 현상이 있고, 금리인하 전망으로 월세화도 이어지고 있어 당분간 수도권 중심으로 전세가 상승이나 전세매물 감소현상이 유지될 것”이라고 했다.
지방1주택자·학군지 세입자 등에 부작용 우려
정부의 ‘9·7 대책’ 발표 이후 전세시장은 어수선한 분위기가 역력하다. ‘전세대출’ 규제를 한층 강화한 내용이 담겼기 때문이다. ‘전세의 월세화’가 더욱 가속화해 전세매물이 줄어들 것이라는 전망에 힘이 실린다. 일각에서는 그동안 전세를 놨던 집주인들이 월세 전환에 필요한 보증금을 마련하지 못해 의도치 않게 전세사기가 일어날 수 있다는 우려까지 나온다.
8일 부동산 시장에 따르면 정부가 ‘9·7 대책’을 발표하면서 공급확대와 함께 전세대출 규제를 강화하면서 임대인·임차인에게 적잖은 영향을 미칠 것으로 예상되고 있다. 그 중 전국의 1주택 소유주가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받을 경우 대출 한도가 기존 3억원에서 2억원으로 줄어든 것은 일부에 치명적일 수 있다는 분석이다.
서울의 한 은행 영업점에 전세자금대출 금리 안내문이 게시돼 있다./뉴스1지방의 1주택 소유주 중 수도권·서울 거주자일 경우와 학군지 전세 임차인 등이 대표적이다. 다만 기존에도 3억원의 제한선이 있었던 만큼 영향력은 제한적이겠지만 단기적으로 목돈을 구하는 데 어려움을 겪을 수도 있다. 금융위원회에 따르면 현재 1주택 보유자 중 수도권 내에서 전세대출을 받은 이들 중 2억원 이상 3억원 미만 구간 대출을 받은 비율은 30% 수준으로, 대출한도가 약 6500만원 가량 줄어들 것으로 추정된다.
경북 대구에 아파트 1채를 가지고 있는 이모(48세)씨는 “업무상의 이유로 현재 서울에서 전세를 살고 있는데 대출을 허용범위 내에서 최대로 받은 상황”이라면서 “현재 살던 집에서 전세대출을 연장할 때 만약 이번 규제가 적용된다면 좀 더 보증금이 싼 집으로 이사를 가거나 일부를 월세로 내야 할 것 같다”고 했다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “이번 대책 중 전세대출과 관련된 내용은 사실상 소유와 거주를 분리할 경우 전세대출 한도를 줄이겠다는 것”이라면서 “유명 학군지를 중심으로 월세화 현상이 두드러질 수 있다”고 했다.
임대사업자의 주택담보대출을 금지하는 내용도 전세시장에 파장을 미칠 것이라는 분석이 있다. 기존에는 지역별로 최대 LTV 60%가 적용돼 대출을 받을 수 있었다. 정부는 투기 수요 유입과 과도한 가계대출 증가를 막기 위해 필요한 조치라고 설명했다. 하지만 시장에서는 임대사업이 위축될 것이라는 우려가 적지 않다.
이은행 대한건설정책연구원 연구위원은 “이번에 나온 대출규제는 근본적으로 유주택자에 대한 대출 강화 방안이라 볼 수 있다”면서 “시장 수요자들은 정부가 전세를 줄이려 한다는 인식을 가질 수 있다”고 했다.
시장에서는 전세대출 규제카드가 정부의 가장 큰 무기라는 분석이 나온다. 차후 집값이 추가적으로 상승할 경우 전세대출을 총부채원리금상환비율(DSR)에 포함시키거나 전세대출의 한도를 전반적으로 줄이는 등의 조치가 나올 수도 있다고 보고 있다. 정부가 ‘6억원 주택담보대출 제한’ 조치가 효과가 있다고 보고 있어 충분히 실행가능하다는 것이다. 정부도 추가 조치를 예고했다.
신진창 금융위 금융정책국장은 대책 발표 후 질의응답을 통해 “DSR을 전세대출 등에 확대 적용하는 것은 정부에서 일관되게 밝혀온 입장”이라면서 “향후 전세대출 DSR 적용이 가계부채 관리와 서민 주거 안정 등에 미치는 영향 등을 고려해 구체적인 시행 시기와 방식 등을 결정하겠다”고 했다.
전세대출이 서민주거와 직결되는 만큼 부작용이 일어날 수 있다는 우려도 많다. 모든 규제에 자금동원력이 뛰어난 현금부자는 예외가 되는 만큼 강남3·용산구 등과 나머지 지역의 가격 격차는 더 커질 수 있다는 지적도 나온다. 또 대출한도 축소의 직격탄을 맞는 계층은 대출상환 능력을 갖춘 전문직, 맞벌이 부부 등으로 ‘주거 사다리’가 점점 끊어지는 상황이라는 분석도 있다.
함영진 랩장은 “6·27 대출규제부터, 8월 전세보증반환가입 강화, 9·7 대책까지 전세관련해 규제의 수위가 높아지고 있다”면서 “올해 갱신권 사용이 늘면서 수도권 중심으로 전세 매물 감소 현상이 있고, 금리인하 전망으로 월세화도 이어지고 있어 당분간 수도권 중심으로 전세가 상승이나 전세매물 감소현상이 유지될 것”이라고 했다.