LH 래미안, LH 자이… 가성비 좋은 공공주택 나온다
언론기사・2025.09.10
수도권 ‘민간 참여형 공공주택’
2025년 9월 7일 서울 강남구 상공에서 바라본 서울 시내 부동산의 모습 ./오종찬 기자
정부가 지난 7일 발표한 수도권 주택 공급 대책의 핵심인 ‘민간 참여형 공공 주택’에 대한 수요자들의 관심이 뜨겁다. LH(한국토지주택공사)가 주도하지만 ‘래미안’ ‘자이’ 같은 브랜드가 붙는 아파트가 등장할 수 있다는 점 때문이다. 각종 부동산 커뮤니티에선 ‘대기업 브랜드가 붙은 LH 아파트가 나오는 것이냐’ ‘분양가는 얼마나 저렴한가’ ‘품질은 믿을 수 있냐’는 등 청약 대기자들의 질문이 쏟아지고 있다.
2014년 도입, 위례·과천서 인기
민간 참여 공공주택은 LH가 땅을 대고 민간 건설사가 설계와 시공을 맡고 분양까지 대행하는 아파트다. 건설사는 토지 매입이 필요 없어 초기 비용을 줄일 수 있고, LH는 민간의 기술력을 활용해 품질과 속도를 높일 수 있다는 장점이 있다. 같은 규모 택지를 개발할 때 민간 참여형이 LH 독자 개발 때보다 공사 기간은 평균 5개월(40개월→35개월), 비용은 5% 절감된다는 게 주택산업연구원의 분석이다.
정부는 LH가 보유한 공공 택지를 활용해 2030년까지 총 6만 가구의 민간 참여형 공공주택을 공급할 계획이다. 관건은 입지다. 국토교통부에 따르면, 3기 신도시와 서울 서초구 서리풀지구, 과천지구 등 수요가 몰릴 만한 지역에서도 민간 참여형 공공 아파트가 공급될 예정이다.
민간 참여 공공주택은 2014년 처음 도입돼 작년까지 총 7만1000가구가 추진됐다. 매년 3000~4000가구 수준이었는데 지난해 2만4000가구로 급증했다. 조현준 국토부 공공택지기획과장은 “10년 정도 실적을 쌓으면서 사업성을 검증했고 작년부터 본격 확대하고 있다”고 설명했다.
공사 중인 왕숙 푸르지오 더 퍼스트
2023년 완공된 위례자이더시티
올해도 3만 가구 규모로 사업 공모가 진행 중이다. 현대건설, DL이앤씨, 대우건설 등 국내 대형 건설사가 참여 의사를 보이고 있다. 국내 1위 삼성물산도 ‘좋은 사업 기회가 있다면 마다할 이유는 없다’는 입장이다. 앞으로 추진될 민간 참여형 사업은 분양 성적에 무관하게 공사비를 지급하기 때문에 건설사로선 미분양 리스크도 없다. 래미안, 힐스테이트, e편한세상, 자이 등 친숙한 대기업 브랜드 간판을 단 공공주택이 쏟아질 수 있다는 얘기다.
민간 참여 공공주택의 최대 장점은 가성비다. 브랜드 아파트를 공공주택 가격에 분양 받을 수 있기 때문이다. 2021년 1월 분양된 위례자이더시티 84㎡(전용면적) 분양가는 7억원대 중후반으로, 주변 시세보다 6억원가량 저렴했다. 같은 해 8월 분양한 과천린파밀리에도 84㎡ 분양가가 8억원대로, 시세보다 7억원 정도 낮았다. LH를 통해 토지를 원가로 조달할 수 있어 낮은 분양가가 가능했다. 내부 마감이나 커뮤니티 시설은 민간 아파트 수준이라 입주민의 만족도도 높다고 한다.
다만 청약 경쟁이 치열할 수밖에 없다. 입지가 좋은 단지들은 강남 아파트 못지않은 인기를 누리고 있다. 위례자이더시티는 1순위 평균 경쟁률이 617.6대1이었고 과천린파밀리에도 718.3대1을 기록했다. 청약에 당첨되려면 통장 납입 기간이 최소 20년은 넘어야 한다. 신혼부부, 다자녀 가구, 생애 최초 등 특별 공급으로 배정되는 물량은 민간 아파트에 비해 많아서 전략적인 접근이 필요하다.
그래픽=박상훈
’순살 아파트’와는 달라
‘LH 주도’라는 점 때문에 시공 품질을 우려하는 시각도 있다. 2023년 철근 누락으로 주차장이 붕괴돼 ‘순살 아파트’ 오명을 썼던 인천 검단신도시 아파트 사례를 떠올리는 것이다. 사고가 난 아파트는 LH 브랜드 ‘안단테’ 아파트로 설계나 자재 등을 모두 LH가 결정하고 시공만 GS건설이 맡았다. 반면 민간 참여 공공주택은 설계·시공 관련 모든 권한을 건설사가 갖고 주요 자재도 자체 조달한다. 대형 건설사 관계자는 “각자 브랜드를 걸고 하는 사업이라 최선을 다할 수밖에 없다”고 말했다.
사업 성공의 최대 변수는 공사비다. 향후 공급될 공공주택 역시 적정 공사비를 받지 못한다면 건설사들의 참여를 기대하기 어렵기 때문이다. 최근 민간 재건축·재개발 현장뿐 아니라 공공 현장도 공사비 갈등이 잇따르고 있다. 양지영 신한투자증권 주거용부동산팀장은 “원활한 공급을 위해 건설사들이 적정 이윤을 볼 수 있는 수준의 공사비는 인정해야 한다”며 “이를 위해선 중장기적인 LH 체질 개선 작업이 병행돼야 한다”고 말했다.
2025년 9월 7일 서울 강남구 상공에서 바라본 서울 시내 부동산의 모습 ./오종찬 기자정부가 지난 7일 발표한 수도권 주택 공급 대책의 핵심인 ‘민간 참여형 공공 주택’에 대한 수요자들의 관심이 뜨겁다. LH(한국토지주택공사)가 주도하지만 ‘래미안’ ‘자이’ 같은 브랜드가 붙는 아파트가 등장할 수 있다는 점 때문이다. 각종 부동산 커뮤니티에선 ‘대기업 브랜드가 붙은 LH 아파트가 나오는 것이냐’ ‘분양가는 얼마나 저렴한가’ ‘품질은 믿을 수 있냐’는 등 청약 대기자들의 질문이 쏟아지고 있다.
2014년 도입, 위례·과천서 인기
민간 참여 공공주택은 LH가 땅을 대고 민간 건설사가 설계와 시공을 맡고 분양까지 대행하는 아파트다. 건설사는 토지 매입이 필요 없어 초기 비용을 줄일 수 있고, LH는 민간의 기술력을 활용해 품질과 속도를 높일 수 있다는 장점이 있다. 같은 규모 택지를 개발할 때 민간 참여형이 LH 독자 개발 때보다 공사 기간은 평균 5개월(40개월→35개월), 비용은 5% 절감된다는 게 주택산업연구원의 분석이다.
정부는 LH가 보유한 공공 택지를 활용해 2030년까지 총 6만 가구의 민간 참여형 공공주택을 공급할 계획이다. 관건은 입지다. 국토교통부에 따르면, 3기 신도시와 서울 서초구 서리풀지구, 과천지구 등 수요가 몰릴 만한 지역에서도 민간 참여형 공공 아파트가 공급될 예정이다.
민간 참여 공공주택은 2014년 처음 도입돼 작년까지 총 7만1000가구가 추진됐다. 매년 3000~4000가구 수준이었는데 지난해 2만4000가구로 급증했다. 조현준 국토부 공공택지기획과장은 “10년 정도 실적을 쌓으면서 사업성을 검증했고 작년부터 본격 확대하고 있다”고 설명했다.
공사 중인 왕숙 푸르지오 더 퍼스트
2023년 완공된 위례자이더시티올해도 3만 가구 규모로 사업 공모가 진행 중이다. 현대건설, DL이앤씨, 대우건설 등 국내 대형 건설사가 참여 의사를 보이고 있다. 국내 1위 삼성물산도 ‘좋은 사업 기회가 있다면 마다할 이유는 없다’는 입장이다. 앞으로 추진될 민간 참여형 사업은 분양 성적에 무관하게 공사비를 지급하기 때문에 건설사로선 미분양 리스크도 없다. 래미안, 힐스테이트, e편한세상, 자이 등 친숙한 대기업 브랜드 간판을 단 공공주택이 쏟아질 수 있다는 얘기다.
민간 참여 공공주택의 최대 장점은 가성비다. 브랜드 아파트를 공공주택 가격에 분양 받을 수 있기 때문이다. 2021년 1월 분양된 위례자이더시티 84㎡(전용면적) 분양가는 7억원대 중후반으로, 주변 시세보다 6억원가량 저렴했다. 같은 해 8월 분양한 과천린파밀리에도 84㎡ 분양가가 8억원대로, 시세보다 7억원 정도 낮았다. LH를 통해 토지를 원가로 조달할 수 있어 낮은 분양가가 가능했다. 내부 마감이나 커뮤니티 시설은 민간 아파트 수준이라 입주민의 만족도도 높다고 한다.
다만 청약 경쟁이 치열할 수밖에 없다. 입지가 좋은 단지들은 강남 아파트 못지않은 인기를 누리고 있다. 위례자이더시티는 1순위 평균 경쟁률이 617.6대1이었고 과천린파밀리에도 718.3대1을 기록했다. 청약에 당첨되려면 통장 납입 기간이 최소 20년은 넘어야 한다. 신혼부부, 다자녀 가구, 생애 최초 등 특별 공급으로 배정되는 물량은 민간 아파트에 비해 많아서 전략적인 접근이 필요하다.
그래픽=박상훈’순살 아파트’와는 달라
‘LH 주도’라는 점 때문에 시공 품질을 우려하는 시각도 있다. 2023년 철근 누락으로 주차장이 붕괴돼 ‘순살 아파트’ 오명을 썼던 인천 검단신도시 아파트 사례를 떠올리는 것이다. 사고가 난 아파트는 LH 브랜드 ‘안단테’ 아파트로 설계나 자재 등을 모두 LH가 결정하고 시공만 GS건설이 맡았다. 반면 민간 참여 공공주택은 설계·시공 관련 모든 권한을 건설사가 갖고 주요 자재도 자체 조달한다. 대형 건설사 관계자는 “각자 브랜드를 걸고 하는 사업이라 최선을 다할 수밖에 없다”고 말했다.
사업 성공의 최대 변수는 공사비다. 향후 공급될 공공주택 역시 적정 공사비를 받지 못한다면 건설사들의 참여를 기대하기 어렵기 때문이다. 최근 민간 재건축·재개발 현장뿐 아니라 공공 현장도 공사비 갈등이 잇따르고 있다. 양지영 신한투자증권 주거용부동산팀장은 “원활한 공급을 위해 건설사들이 적정 이윤을 볼 수 있는 수준의 공사비는 인정해야 한다”며 “이를 위해선 중장기적인 LH 체질 개선 작업이 병행돼야 한다”고 말했다.