분담금 10억 뛴 '디에이치 대치 에델루이' 세입자에 불똥
언론기사・2025.09.10
상가 매각 실패한 채 입주 시작
조합원 평균 분담금 초기 1.7억→11.7억
공사비 못 받은 현대건설 '근저당 설정' 조건
임차인 전세대출·보증 제한에 '발 동동'서울 강남구 대치동 재건축아파트인 '디에이치 대치 에델루이(이하 에델루이)' 조합원들이 입주에 난항을 겪으면서, 최고 학군지 신축아파트 입주를 손꼽아 기다리던 임차인들에게도 때아닌 불똥이 튀게 됐다.
시공사인 현대건설이 근저당권 설정을 조건으로 입주를 허용하면서 임차인이 전세자금 대출이나 보증보험 가입 등이 어려운 상황에 놓였기 때문이다. 근저당 설정을 하지 않으면 집주인인 조합원이 10억원이나 불어난 분담금을 모두 내야만 임차인 입주가 가능하다.
디에이치 대치 에델루이 전경/사진=현대건설PF 대출에 공사비까지 '돈맥경화'
10일 정비업계에 따르면 '대치동구마을제3지구주택재건축정비사업조합(이하 조합)'은 자금난으로 현재 입주에 차질을 빚고 있다. 상가 매각 실패로 프로젝트파이낸싱(PF) 대출금 상환과 공사비 잔금을 치르지 못해서다.
조합은 앞서 사업비와 공사비 등을 위해 농협중앙회에 1700억원의 PF대출을 받았다. 현대건설은 이 대출에 연대보증을 제공했다. 10월 말인 만기 내 대출금을 갚지 못하면 현대건설이 대신 상환해야 한다. 이 건설사는 공사비 잔금 740억원도 받지 못했다.
이에 본래 8월1일이었던 조합원 입주가 미뤄졌다. 현대건설은 상환자금 마련을 입주 조건으로 내걸었다. 조합이 아파트를 담보로 9월 초 2300억원 규모의 대환대출을 일으켜 PF 대출을 상환하기로 하면서 8월11일부터 조건부 입주가 이뤄졌다.
하지만 8월 말 대환대출이 무산되면서 문제가 발생했다. 임차가구 입주 시 근저당권 선순위가 임차가구에 부여되기 때문에 2300억원 규모의 대환대출 담보 가치가 줄어든다고 금융기관에서 판단했기 때문이다.
대환대출이 무산되자 현대건설은 개별 조합원 종전자산에 대한 '근저당권설정 등기 접수'를 입주 허용 조건으로 내세웠다. 기존 입주 조합원에도 즉시 근저당권설정 등기를 일괄 접수해 달라고 요구했다.
현대건설 관계자는 "이번 조치는 미지급된 공사비에 대해 할 수 있는 기본조치"라며 "추가적인 입주 지연 없이 원활한 입주가 이뤄질 수 있도록 최선을 다하고 있다"고 말했다. 임차인 전세대출·보증보험 어쩌나
문제는 세입자, 즉 임차인이다. 현대건설은 집주인인 조합원이 근저당권 설정 동의를 하지 않으면 임차인 입주가 불가능하다고 통보했다.
에델루이 전용 84㎡는 지난 7월 36억원에 거래됐다. 매매가의 70~80%인 25억~29억원가량에 대한 선순위 근저당이 설정될 경우 임차인의 전세대출은 제한될 수 있다. 은행권 관계자는 "근저당 설정 규모에 따라 달라질 수 있지만 보수적으로 평가하는 입장에서 보면 근저당이 돼 있으면 (전세)대출은 사실상 불가능하다"고 말했다.
규제지역(강남 3구, 용산구)이라 전세대출이 제한되는 상황에서 이마저도 받을 수 없는 상황에 놓이게 된 것이다. 거주자금 마련 계획에 차질이 생길 수 있는 데다, 전세보증금에 대한 보증보험 가입도 어려워 세입자들의 불안이 커지고 있다.
또 근저당권이 본래 계약과 달리 새로 생길 경우 계약 사항이 달라져 임대차 계약 자체가 취소될 가능성도 있다. 에델루이 입주를 계획하고 모든 준비를 마쳤던 임차인이라면 갑자기 날벼락이 떨어진 셈이다.
현대건설은 근저당권 설정 없이 임차인을 입주시키려면 조합원이 추가 예상 분담금의 최대액 전부를 건설사에 납부해야 한다고 밝혔다. 그러나 추가 분담금은 애초 예상됐던 1억7000만원에서 11억7000만원으로 대폭 늘어 있다. 6·27 대출규제로 주택담보대출이 6억원으로 제한된 만큼 별도 현금을 가지고 있지 않은 이상 조합원이 분담금을 마련하기도 쉽지 않은 상황이다.
에델루이 근처 한 공인중개사 대표는 "앞서 입주한 세입자들은 그나마 보증보험 가입이 가능했지만 현재는 임대인이 근저당 설정을 해야 해 대출도 어렵고 보증보험 가입도 어려운 상황"이라며 "안전장치가 없다 보니 계약이 쉽지 않은 게 사실이고 실제 전세로 들어오려고 했던 사람들이 걱정되는 마음에 문의하는 전화가 크게 늘었다"고 말했다.
또 다른 중개업소 관계자는 "현재 시장에 나와 있는 에델루이 전세 매물은 임대인인 조합원이 추가 분담금까지 모두 내준다는 매물과 그렇지 않고 근저당을 설정한다는 매물, 어찌해야할지 아직 정하지 않은 매물 등이 혼재돼 있다"고 말했다.
이어 "조합은 상가가 매각되면 등기가 나오기 전 근저당 설정은 해지할 수 있어 문제가 없다는 입장이지만 세입자 입장에선 불안할 수밖에 없다"면서 "가능하면 보증보험 가입과 1순위 근저당을 받을 수 있는 매물인 추가 분담금을 다 내준다는 집을 고를 필요가 있다"고 조언했다.
/사진=이명근 기자 qwe123@상가 매각 실패 후폭풍…PF 만기 전 대출 가능할까
조합은 애초 일반분양 수익과 상가 매각을 통해 대출금과 공사비를 마련하려고 했다. 에델루이는 8개동 총 282가구로 이중 일반분양은 72가구다. 가구수가 적은 데다, 후분양 단지임에도 분양가 상한제가 적용돼 조합 수익은 많지 않았다.
여기에 상가 매각에 실패하면서 조합원 분담금이 초기 예상 대비 10억원 넘게 늘어났다. 조합은 상가를 운동시설로 용도변경 후 매각을 추진한다는 계획이다. 매각이 이뤄지면 조합원이 부담해야 할 분담금은 낮아질 수 있다.
다만 아직 용도변경이 이뤄지지 않아 조합이 법인 대출을 통해 PF대출 상환 자금을 마련할 것으로 전했다. 입주를 위해 근저당을 설정해야 하는 만큼 조합원들이 보유한 아파트를 담보로 대출을 받기는 어려운 상황이다.
이와 관련해 금융권 관계자는 "PF 대출은 사업성을 보고 평가하는데 만기 연장이 되지 않았다는 건 다른 문제가 있을 확률이 높다"면서 "아파트를 담보로는 대출이 가능할 수 있지만 근저당이 다른 데(현대건설) 잡힌 상황에서 이자납입 능력을 알 수 없는 조합을 보고 법인 대출을 해주기는 쉽지 않다"고 말했다.
일각에서는 조합과 시공사가 상가 분양에 대한 가치를 너무 높게 잡은 것 아니냐는 지적도 있다. 개발업계 한 관계자는 "선분양 시 중간 잔금 등이 있어 PF대출 연장이 가능했을 텐데 후분양, 분상제, 상가 경기 침체 등 여러 악재가 겹치면서 조합의 부담이 커진 것 같다"고 말했다.
조합원 평균 분담금 초기 1.7억→11.7억
공사비 못 받은 현대건설 '근저당 설정' 조건
임차인 전세대출·보증 제한에 '발 동동'서울 강남구 대치동 재건축아파트인 '디에이치 대치 에델루이(이하 에델루이)' 조합원들이 입주에 난항을 겪으면서, 최고 학군지 신축아파트 입주를 손꼽아 기다리던 임차인들에게도 때아닌 불똥이 튀게 됐다.
시공사인 현대건설이 근저당권 설정을 조건으로 입주를 허용하면서 임차인이 전세자금 대출이나 보증보험 가입 등이 어려운 상황에 놓였기 때문이다. 근저당 설정을 하지 않으면 집주인인 조합원이 10억원이나 불어난 분담금을 모두 내야만 임차인 입주가 가능하다.
디에이치 대치 에델루이 전경/사진=현대건설PF 대출에 공사비까지 '돈맥경화'10일 정비업계에 따르면 '대치동구마을제3지구주택재건축정비사업조합(이하 조합)'은 자금난으로 현재 입주에 차질을 빚고 있다. 상가 매각 실패로 프로젝트파이낸싱(PF) 대출금 상환과 공사비 잔금을 치르지 못해서다.
조합은 앞서 사업비와 공사비 등을 위해 농협중앙회에 1700억원의 PF대출을 받았다. 현대건설은 이 대출에 연대보증을 제공했다. 10월 말인 만기 내 대출금을 갚지 못하면 현대건설이 대신 상환해야 한다. 이 건설사는 공사비 잔금 740억원도 받지 못했다.
이에 본래 8월1일이었던 조합원 입주가 미뤄졌다. 현대건설은 상환자금 마련을 입주 조건으로 내걸었다. 조합이 아파트를 담보로 9월 초 2300억원 규모의 대환대출을 일으켜 PF 대출을 상환하기로 하면서 8월11일부터 조건부 입주가 이뤄졌다.
하지만 8월 말 대환대출이 무산되면서 문제가 발생했다. 임차가구 입주 시 근저당권 선순위가 임차가구에 부여되기 때문에 2300억원 규모의 대환대출 담보 가치가 줄어든다고 금융기관에서 판단했기 때문이다.
대환대출이 무산되자 현대건설은 개별 조합원 종전자산에 대한 '근저당권설정 등기 접수'를 입주 허용 조건으로 내세웠다. 기존 입주 조합원에도 즉시 근저당권설정 등기를 일괄 접수해 달라고 요구했다.
현대건설 관계자는 "이번 조치는 미지급된 공사비에 대해 할 수 있는 기본조치"라며 "추가적인 입주 지연 없이 원활한 입주가 이뤄질 수 있도록 최선을 다하고 있다"고 말했다. 임차인 전세대출·보증보험 어쩌나
문제는 세입자, 즉 임차인이다. 현대건설은 집주인인 조합원이 근저당권 설정 동의를 하지 않으면 임차인 입주가 불가능하다고 통보했다.
에델루이 전용 84㎡는 지난 7월 36억원에 거래됐다. 매매가의 70~80%인 25억~29억원가량에 대한 선순위 근저당이 설정될 경우 임차인의 전세대출은 제한될 수 있다. 은행권 관계자는 "근저당 설정 규모에 따라 달라질 수 있지만 보수적으로 평가하는 입장에서 보면 근저당이 돼 있으면 (전세)대출은 사실상 불가능하다"고 말했다.
규제지역(강남 3구, 용산구)이라 전세대출이 제한되는 상황에서 이마저도 받을 수 없는 상황에 놓이게 된 것이다. 거주자금 마련 계획에 차질이 생길 수 있는 데다, 전세보증금에 대한 보증보험 가입도 어려워 세입자들의 불안이 커지고 있다.
또 근저당권이 본래 계약과 달리 새로 생길 경우 계약 사항이 달라져 임대차 계약 자체가 취소될 가능성도 있다. 에델루이 입주를 계획하고 모든 준비를 마쳤던 임차인이라면 갑자기 날벼락이 떨어진 셈이다.
현대건설은 근저당권 설정 없이 임차인을 입주시키려면 조합원이 추가 예상 분담금의 최대액 전부를 건설사에 납부해야 한다고 밝혔다. 그러나 추가 분담금은 애초 예상됐던 1억7000만원에서 11억7000만원으로 대폭 늘어 있다. 6·27 대출규제로 주택담보대출이 6억원으로 제한된 만큼 별도 현금을 가지고 있지 않은 이상 조합원이 분담금을 마련하기도 쉽지 않은 상황이다.
에델루이 근처 한 공인중개사 대표는 "앞서 입주한 세입자들은 그나마 보증보험 가입이 가능했지만 현재는 임대인이 근저당 설정을 해야 해 대출도 어렵고 보증보험 가입도 어려운 상황"이라며 "안전장치가 없다 보니 계약이 쉽지 않은 게 사실이고 실제 전세로 들어오려고 했던 사람들이 걱정되는 마음에 문의하는 전화가 크게 늘었다"고 말했다.
또 다른 중개업소 관계자는 "현재 시장에 나와 있는 에델루이 전세 매물은 임대인인 조합원이 추가 분담금까지 모두 내준다는 매물과 그렇지 않고 근저당을 설정한다는 매물, 어찌해야할지 아직 정하지 않은 매물 등이 혼재돼 있다"고 말했다.
이어 "조합은 상가가 매각되면 등기가 나오기 전 근저당 설정은 해지할 수 있어 문제가 없다는 입장이지만 세입자 입장에선 불안할 수밖에 없다"면서 "가능하면 보증보험 가입과 1순위 근저당을 받을 수 있는 매물인 추가 분담금을 다 내준다는 집을 고를 필요가 있다"고 조언했다.
/사진=이명근 기자 qwe123@상가 매각 실패 후폭풍…PF 만기 전 대출 가능할까 조합은 애초 일반분양 수익과 상가 매각을 통해 대출금과 공사비를 마련하려고 했다. 에델루이는 8개동 총 282가구로 이중 일반분양은 72가구다. 가구수가 적은 데다, 후분양 단지임에도 분양가 상한제가 적용돼 조합 수익은 많지 않았다.
여기에 상가 매각에 실패하면서 조합원 분담금이 초기 예상 대비 10억원 넘게 늘어났다. 조합은 상가를 운동시설로 용도변경 후 매각을 추진한다는 계획이다. 매각이 이뤄지면 조합원이 부담해야 할 분담금은 낮아질 수 있다.
다만 아직 용도변경이 이뤄지지 않아 조합이 법인 대출을 통해 PF대출 상환 자금을 마련할 것으로 전했다. 입주를 위해 근저당을 설정해야 하는 만큼 조합원들이 보유한 아파트를 담보로 대출을 받기는 어려운 상황이다.
이와 관련해 금융권 관계자는 "PF 대출은 사업성을 보고 평가하는데 만기 연장이 되지 않았다는 건 다른 문제가 있을 확률이 높다"면서 "아파트를 담보로는 대출이 가능할 수 있지만 근저당이 다른 데(현대건설) 잡힌 상황에서 이자납입 능력을 알 수 없는 조합을 보고 법인 대출을 해주기는 쉽지 않다"고 말했다.
일각에서는 조합과 시공사가 상가 분양에 대한 가치를 너무 높게 잡은 것 아니냐는 지적도 있다. 개발업계 한 관계자는 "선분양 시 중간 잔금 등이 있어 PF대출 연장이 가능했을 텐데 후분양, 분상제, 상가 경기 침체 등 여러 악재가 겹치면서 조합의 부담이 커진 것 같다"고 말했다.