李 정부, ‘공공주도 공급확대’ 추진
美 부담가능주택 모델과 유사
플로리다주 시니어 임대 주택 르포
민간사업자에 혜택 줘 지속가능토록

[돈 없어도 살 수 있게 : 美 부담가능주택을 가다]
세계 주요 도시에서 도심과 외곽의 집값 양극화가 심해지고 있다. 이에 서민과 중산층을 위한 주거 안정이 주요 정책 의제로 자리 잡았다. 이재명 정부도 급등하는 집값에 청년, 신혼부부, 노년층이 외곽으로 밀리지 않도록 <공공지원 민간임대> 주택과 같은 부담가능주택(affordable housing) 공급에 나서고 있다. 취약층이 모아둔 자산이 없어도 거주할 수 있는 부담가능한 주택을 다양한 형태로 운영 중인 미국 플로리다 주택 시장을 둘러봤다.

아이들도 이제 직장인이고 아내도 은퇴했지만 고향에 계신 노부모의 생활비를 보내야 하기 때문에 일을 멈출 수 없습니다. 부담가능주택 덕분에 저희 부부는 좋은 집에서 살고 있습니다.펀그로브 입주민 이반 (60대 미국인)
미국 플로리다주 올랜도에 있는 부담가능주택 펀그로브의 공용커뮤니티 공간. 김희량 기자

펀그로브에 거주하고 있는 60대 입주민 이반 씨가 취재진에게 설명하고 있다. 홍승희 기자

[헤럴드경제(올랜도)=김희량·홍승희 기자] “부담가능주택이지만 고급 리조트같죠? 얼마든지 보고 가세요.”

꽃 장식으로 꾸며진 현관문을 열자 거실과 방 2개, 욕실 2개로 이뤄진 87㎡(93sq.ft)의 넓은 공간이 펼쳐졌다. 야외 정원 테라스는 물론 휘트니스센터와 응접실, 클럽하우스까지 누릴 수 있는 이곳은 미국 플로리다주 올랜도에 있는 55세 이상 시니어전용 주택, 펀 그로브 아파트다. 헤럴드경제는 지난달 27일 제한된 임대료로도 거주할 수 있는 미국의 대표적인 부담가능주택(afforadable housing) 현장을 직접 찾았다.

부담가능주택(affordable housing)가계의 소득 수준에 맞게 거주할 수 있는 주택으로 시세보다 저렴한 가격이나 임대료가 특징이다. 한국에선 공공지원 민간임대주택, 지분적립식·이익공유형 주택 등이 비슷한 개념이다. 이재명 대통령은 후보 시절 “시세보다 저렴하고 투기우려 없는 다양한 부담가능주택을 확대하겠다”고 밝힌 바 있다.
취재진과 만난 이반(62) 씨는 두 달 전 이곳으로 이사해 아내와 살고 있다. 푸에르토리코 이주민 출신인 그는 병상에 있는 고령의 부모를 위해 매달 수백달러의 생활비를 보내야 한다. 이반 씨는 “물세는 무료고 공과금도 일반주택 대비 절반 넘게 저렴한 70달러 정도”라며 “일을 하면서도 주거비가 시세 대비 30% 이상 저렴하기 때문에 월세를 내면서 가족들을 부양하고 있다”고 말했다.

펀그로브 내 이반 씨의 집 내부. 욕실과 방이 각 2개씩 있는 2베드룸 타입으로 입주민은 소득에 따라 최저432달러, 최대1615달러의 임대료를 내고 거주할 수 있다. 김희량 기자



소득 따라 다른 월세…“사실상 기간제한 없이 거주 가능”

축구장 14개 크기의 부지에 3개의 건물을 이어 만든 펀 그로브는 지난해 준공된 총 138세대의 단지다. 임대료는 임차인의 소득 구간에 따라 다르다. 2명이 거주가능한 1베드룸의 경우 월세가 최저359달러, 최대1344달러다.

해당 지역에서 연 소득이 2만2140달러 이하(1인가구 기준)인 중위소득(AMI) 30% 이하 임차인은 공과금을 포함한 한달 임대료를 553달러만 내면 이곳의 1베드룸에 거주할 수 있다. 소득이 중위소득 70%(5만1660달러) 구간에 속할 경우 임대료는 1344달러 수준이다. 2베드룸 또한 최저 432달러, 최대1615달러로 본인의 소득 수준에 맞게 임대료를 부담할 수 있다. 홈리스 등 정부의 주택신탁기금(Housing Trust Fund) 보조를 받는 ‘22% HFT/HOME’ 구간에 포함되면 월세 약 60만원에 2베드룸 아파트에서 살 수 있다.

펀그로브 2베드룸 내부구조도. [펀그로브 제공]

펀그로브 내 한 침실의 모습. 김희량 기자

이처럼 저렴한 임대료를 유지할 수 있는 이유는 사업자가 부담가능주택을 건립 및 운영 시 세금 혜택 과 정부의 기금 지원을 받기 때문이다. 대신 사업자는 특정 소득 구간의 임차인에게 제한된 임대료를 15~50년 동안 유지해야 할 의무를 진다. 한국서 주택도시기금과 민간사업자가 자본금을 출자, 공동 운영하며 주변 시세의 90% 이내에서 10년 이상 장기 임대를 제공하는 ‘공공지원 민간임대’ 주택과 구조가 유사하다.

펀 그로브를 운영하는 사업체 AGPM의 데스티니 빅슬러 매니저는 “1년 단위 계약이 이뤄지는데 보통 8번째 달에 소득과 의사에 따라 연장 여부를 결정하게 된다”면서 “요건 충족 시 사실상 평생 살 수 있는 부담가능주택으로 다른 단지에서는 입주민이 출산 후 그 아이가 커서 고등학교를 졸업하는 것까지 머무르는 경우도 본 적이 있다”고 설명했다.

아울러 입주 후에도 임차인이 자산형성을 해 나갈 수 있도록 갱신 시 완화된 조건으로 심사한다. 이 매니저는 “갱신 시점에 소득이 입주 당시 비해 140% 범위 내 있다면 계약 연장에 무리가 없다”면서 “예를 들어 들어오는 시점에 연 소득이 4만4000달러이었던 사람이 재계약 시점에 6만달러로 늘어도 거주가 가능하다. 이는 입주민이 소득 및 자산을 모아나가는 것을 허용하기 때문”이라고 했다.

미국 플로리다주 올랜도의 펀그로브에서 데스티니 빅슬러 매니저가 취재진에게 입주민의 소득 요건에 대해 설명하고 있다. 김희량 기자

집값 오른 플로리다…저소득층 소외되지 않게 부담가능주택 추가 건설

현재 플로리다에는 이 같은 부담가능주택이 매년 5000호에서 1만호가량 추가로 건설되고 있다. 주택 가격 상승에 따라 저소득층이 소외되지 않도록 돕는 것이다. 플로리다주택연합회의 주택보고서(Home matters report)에 따르면 2014년 거래 건수의 43%를 차지했던 20만달러 이하 주택 비중은 2024년 6.13%로 감소했다. 반면 50만불 이상 거래 건수의 비중은 같은 기간 9.28%에서 36.32%로 급증하며 주택 매수의 장벽이 높아졌다. 주거비를 감당할 수 없는 이들이 늘어나자 플로리다에서는 2020~2022년 사이 11만4448호의 보조금 지원 임대주택을 건립했다.

펀 그로브 아파트 내 헬스장. 홍승희 기자

하지만 월세 지원을 위한 예산의 한계는 숙제다. 보고서는 “개발 시기, 보조금 지급기한 종료 등으로 매년 3000~4000호의 부담가능주택이 사라지고 있다”면서 “매년 신규로 임대주택을 짓고 있지만 앞으로는 이 부담가능주택의 숫자를 유지시키기 위한 노력이 더욱 더 중요해질 것”이라고 분석했다.

미국 플로리다주 올랜도의 부담가능주택인 펀 그로브 아파트의 외관. 김희량 기자

교회부지의 주택개발도 허용…규제 완화로 사업자 참여 촉진

펀 그로브의 운영사 또한 정부 혜택을 받으며 제2의, 제3의 펀그로브를 계획하고 있다. 주 정부도 부담가능주택을 위한 규제 완화 및 입법 지원에 나서고 있다. 올해 플로리다주는 교회 등 종교기관이 가진 땅에도 주택을 지을 수 있는 YIGBY(Yes-in-God’s_Backyard) 제도를 도입했다. 이 제도를 활용하면 교회 등 민간이 10% 이상의 부담가능주택을 제공할 경우 주택 건설을 위한 토지의 용도 변경이 가능하다.

빅슬러 매니저는 “외부 단체에서 방문해 시니어 입주민을 위한 빙고 게임을 무료로 음식을 나누기도 한다”면서 “부담가능주택은 단순한 주거공간을 넘어 입주민들이 유대감을 형성할 수 있도록 커뮤니티 역할도 한다”고 말했다.

펀 그로브 아파트 내 복도 모습. 홍승희 기자

9·7 공급대책서도 드러난 부담가능주택 확대 움직임

부담가능한 임대주택의 상용화는 한국이 추구하는 모델이기도 하다. 국토교통부는 최근 ‘9.7 주택공급 확대방안’을 발표하며 공공주도로 수도권에 매년 27만 가구를 공급하겠다고 밝혔다. 그중 6만호는 한국토지주택공사(LH)의 직접 시행으로 시세 대비 저렴한 가격에 시장에 공급될 예정이다.

이재명 대통령은 후보 시절에도 “시세보다 저렴하고 투기우려 없는 다양한 부담가능주택을 확대하겠다”고 직접 말한 바 있다. 토지임대부, 이익공유형(환매조건부), 지분적립형, 분양전환공공임대 등 다양한 모델의 부담가능주택을 확대해 중산층을 아우르는 질 좋은 주거시설을 공급하겠다는 계획을 내세운 것이다.

서울시 또한 신혼부부를 위한 장기전세주택인 미리내집과 시세 대비 30~85% 수준으로 운영하는 ‘어르신 안심주택’ 등을 공급해 중산층을 위한 공공주택을 확대를 추진하고 있다.

하지만 속도 면에서 부진한 상황이다. 지난해 서울시는 2027년 첫 입주를 목표로 어르신 안심주택 건립계획을 발표했지만 올해 8월 기준 인허가를 통과한 어르신·신혼부부 안심주택 사업장은 한 곳도 없다. 서울시 관계자는 “어르신 안심주택의 경우 사업장 2곳이 사전자문 단계고 1곳이 2028년 입주를 목표로 인허가를 진행 중”이라고 설명했다.

전체 신규공급 물량 중 4분의1를 차지하는 청년안심주택의 경우 기존 사업자들의 참여 부진으로 올해 인허가 물량이 역대 최저 수준을 보여 서울시가 지원책을 고심하고 있다.

<본 기사는 한국언론진흥재단의 지원을 받아 작성되었습니다>