“중산층도 임대살도록”…공급부족 서울, 소형쏠림 한계 극복할 수 있을까 [세모금]
언론기사・2025.09.14
선호 입지, 선호 평형 공급량이 정책 성패 좌우
공공주도 공급으로 중소형 평형 확대 시도
‘소형 쏠림’ 위주 임대주택, 편견 깰 수 있을까
서울 노원구 하계 5단지 [네이버 로드뷰]
[헤럴드경제=김희량 기자] 정부가 9·7공급대책에서 유휴부지를 활용해 공공주도의 4000호 등 서울 도심 내 주택 15만호를 공급하겠다고 밝혔다. 업계에서는 물량을 넘어 실제 시장의 수요에 맞는 중소형 평형 비중이 얼마나 나올지가 정책의 성패를 가를 것이란 분석이 제기된다.
지난 7일 발표된 공급대책에서 서울 도심 내 주택공급 목표량은 전체 착공(135만호) 목표치의 11%에 불과하다. 수요는 많지만 빈땅이 적은 서울의 특성 상 비아파트 35만5000호(26%), 수도권 공공택지 34만5000만(25%)와 절대적인 물량 차이가 발생하는 것이다.
문제는 이 물량들이 실질적으로 시장이 원하는 입지와 평형대의 주택으로 공급될 수 있는가다. 매수대기자 등 수요자의 기대를 충족하지 못하는 물량 공세는 ‘보여주기식 대책’으로 끝날 수 있다는 우려가 나온다.
철도 유휴부지는 소형평형 위주 될듯…다른 곳은?
도심 내 주택 공급은 공공주도, 공공·민간 협조, 민간주도+공공주도 크게 3형태로 이뤄진다. 이 중 정부가 주도하는 사업은 ▷노후 공공임대주택 전면 재건축 ▷노후 공공청사 재정비·복합개발 ▷도심 내 유휴부지 및 철도역 등을 활용하는 것이다. 특히 창동역(GTX-C) 등 환승역 복합개발과 금천구청역 등 철도 주변 유휴부지를 활용한 주택에는 1인 가구·청년 특화주택 등을 건설이 예정되면서 소형 평형 위주의 공급이 이뤄질 전망이다.
이번 발표에서 공공주도 공급의 구체적인 분양 및 임대 물량의 비중은 발표되지 않았다. 다만 공공임대주택 확대를 내건 이재명 정부의 방향성에서 기존 대비 임대 물량이 늘어날 것으로 짐작할 수 있다.
국토부 관계자는 “향후 LH개혁위원회에서 분양과 임대 물량의 비중에 대한 기본 방향이 결정될 것”이라면서 “임대주택의 경우 지금까지의 소규모 유형이 아니라 경기도 기본주택처럼 중산층이 입주할 수 있는 형태를 생각 중”이라고 말했다. 실제 정부는 임대주택 수요층을 넓히기 위해 재건축 후 공급예정인 통합공공임대 유형의 주거 면적이 평균 17.6평에서 20.5평으로 확대할 예정이라고 밝혔다. 입주대상 또한 기존 1~2분위에서 1~6분위까지로 완화된다.
임대주택은 1989년 서민 주거 안정을 위하여 시작돼 청년, 신혼부부 등 수요 계층이 다양해져 왔으나 여전히 좁고 불편한 집이라는 편견이 존재한다. 정부는 이번 발표에서 임대주택에 대한 인식 전환을 이루겠다는 의지를 보인 셈이다.
임대주택의 경우 그동안 주로 소형평형 위주로 공급돼 왔다. 정부 입장에서는 1~2인 가구 증가 추세 및 공급과 관리의 효율성을 고려해야 하기 때문이다. LH(한국토지주택공사)에 따르면 지난해 8월 기준 누적 임대주택 88만7397가구 가운데 전용면적(이하 생략) 50㎡ 이하 주택은 83.8%에 달했다. 소형평형의 과잉공급은 공실 문제로도 이어졌다. 전체 장기 공실의 50.1%는 31㎡(약 9.4평) 이하의 주택이 차지했기 때문이다. SH(서울주택도시개발공사)의 경우 공공임대주택 중 49㎡ 이하 비중(올해 8월말 기준)이 77.3%였다. 이 중 가장 비중이 많은 건 23~33㎡(32.2%) 규모로 역시 소형 평형이다.
시장에서는 중소형 평형 이사 수요↑
하지만 시장에서는 민간·공공 혹은 임대·분양을 가리지 않고 중소형 평형 이상에 대한 수요가 높은 편이다. 서울시의 신혼부부 전용 장기전세로 모집된 제4차 미리내집의 동대문구 이문아이파크자이의 경우 전용59㎡(이하 전용) 경쟁률이 41.5대1로 41㎡ 경쟁률(10.8대1)보다 극명하게 높았다. 41㎡의 물량(168호)이 59㎡(44호) 대비 많음에도 더 큰 평형으로 지원이 몰린 것이다.
김윤덕 국토교통부 장관이 7일 오후 정부서울청사에서 부동산 주택공급 확대방안을 발표하고 있다. [연합]
분양 시장도 마찬가지다. ‘단군 이래’ 최대 재건축이라 불리는 둔촌주공(올림픽파크포레온)의 특공 청약에서 소형평형으로 나온 49㎡,(다자녀 가구), 39㎡(신혼부부 전형) 등 미달이 발생한 바 있다. ‘좋은 입지’의 ‘적정 평형’으로 공급하는가가 공급의 질과 직결된다는 점을 유추할 수 있는 지점이다.
9·7대책은 노후 공공임대주택의 용적률을 최대 500%까지 완화를 발표해 공급 물량은 기존 대비 늘어날 전망이지만 사업성의 한계와 전례를 깨는 게 숙제가 될 전망이다. 국내 첫 임대아파트 재건축 사례인 노원구 상계동 상계마들단지의 경우 170세대(33㎡) 철거 후 통합공공임대 170세대, 장기전세주택 193세대 등 총 363세대(39㎡, 45㎡)로 들어가 여전히 소형평형 위주다.
가능성이 없진 않다. 반면 하계5단지의 경우 33㎡로만 구성된 640가구를 최고 47층, 1336가구로 재건축하는데 이후 평형은 36㎡(398가구), 49㎡(380가구), 59㎡(387가구), 84㎡(171가구)로 예정됐기 때문이다. 하계5단지는 서울시가 임대주택의 새 비전을 보여주겠다며 59㎡ 이상인 가구 수를 42%까지 끌어올린 경우다.
물량 vs 공급의 질…용적률 500%의 딜레마
다만 평형 확대는 여전히 양남의 검이다. 중소, 중대형이 늘어나면 공급 물량이 줄어든다. 이 딜레마를 해결하고자 노후 영구임대 재건축에 대한 ‘용적률 최대 500%’라는 파격적인 숫자를 제시했지만 이는 자칫 주거 만족도를 떨어뜨리는 ‘닭장아파트’라는 비판을 받을 수 있다.
김윤덕 국토교통부 장관이 7일 정부서울청사에서 부동산 주택공급 확대 방안을 발표하고 있다. 사진 오른쪽부터 박종희 국세청 자산납세국 국장, 김규철 국토부 주택토지실장, 신진창 금융위 금융정책국장, 김 장관. [연합]
남혁우 우리은행 WM영업전략부 부동산연구원은 “같은 면적에 20평대 3개를 짓느냐, 10평대 10개를 짓느냐의 선택은 공급량뿐만 아니라 임대주택에 대한 편견과 정체성에의 변화까지 필요한 문제”라며 “입지별 사업성도 제각각이라 현실화하기 쉽지 않을 것”이라고 말했다.
공공주도 공급으로 중소형 평형 확대 시도
‘소형 쏠림’ 위주 임대주택, 편견 깰 수 있을까
서울 노원구 하계 5단지 [네이버 로드뷰][헤럴드경제=김희량 기자] 정부가 9·7공급대책에서 유휴부지를 활용해 공공주도의 4000호 등 서울 도심 내 주택 15만호를 공급하겠다고 밝혔다. 업계에서는 물량을 넘어 실제 시장의 수요에 맞는 중소형 평형 비중이 얼마나 나올지가 정책의 성패를 가를 것이란 분석이 제기된다.
지난 7일 발표된 공급대책에서 서울 도심 내 주택공급 목표량은 전체 착공(135만호) 목표치의 11%에 불과하다. 수요는 많지만 빈땅이 적은 서울의 특성 상 비아파트 35만5000호(26%), 수도권 공공택지 34만5000만(25%)와 절대적인 물량 차이가 발생하는 것이다.
문제는 이 물량들이 실질적으로 시장이 원하는 입지와 평형대의 주택으로 공급될 수 있는가다. 매수대기자 등 수요자의 기대를 충족하지 못하는 물량 공세는 ‘보여주기식 대책’으로 끝날 수 있다는 우려가 나온다.
철도 유휴부지는 소형평형 위주 될듯…다른 곳은?
도심 내 주택 공급은 공공주도, 공공·민간 협조, 민간주도+공공주도 크게 3형태로 이뤄진다. 이 중 정부가 주도하는 사업은 ▷노후 공공임대주택 전면 재건축 ▷노후 공공청사 재정비·복합개발 ▷도심 내 유휴부지 및 철도역 등을 활용하는 것이다. 특히 창동역(GTX-C) 등 환승역 복합개발과 금천구청역 등 철도 주변 유휴부지를 활용한 주택에는 1인 가구·청년 특화주택 등을 건설이 예정되면서 소형 평형 위주의 공급이 이뤄질 전망이다.
이번 발표에서 공공주도 공급의 구체적인 분양 및 임대 물량의 비중은 발표되지 않았다. 다만 공공임대주택 확대를 내건 이재명 정부의 방향성에서 기존 대비 임대 물량이 늘어날 것으로 짐작할 수 있다.
국토부 관계자는 “향후 LH개혁위원회에서 분양과 임대 물량의 비중에 대한 기본 방향이 결정될 것”이라면서 “임대주택의 경우 지금까지의 소규모 유형이 아니라 경기도 기본주택처럼 중산층이 입주할 수 있는 형태를 생각 중”이라고 말했다. 실제 정부는 임대주택 수요층을 넓히기 위해 재건축 후 공급예정인 통합공공임대 유형의 주거 면적이 평균 17.6평에서 20.5평으로 확대할 예정이라고 밝혔다. 입주대상 또한 기존 1~2분위에서 1~6분위까지로 완화된다.
임대주택은 1989년 서민 주거 안정을 위하여 시작돼 청년, 신혼부부 등 수요 계층이 다양해져 왔으나 여전히 좁고 불편한 집이라는 편견이 존재한다. 정부는 이번 발표에서 임대주택에 대한 인식 전환을 이루겠다는 의지를 보인 셈이다.
임대주택의 경우 그동안 주로 소형평형 위주로 공급돼 왔다. 정부 입장에서는 1~2인 가구 증가 추세 및 공급과 관리의 효율성을 고려해야 하기 때문이다. LH(한국토지주택공사)에 따르면 지난해 8월 기준 누적 임대주택 88만7397가구 가운데 전용면적(이하 생략) 50㎡ 이하 주택은 83.8%에 달했다. 소형평형의 과잉공급은 공실 문제로도 이어졌다. 전체 장기 공실의 50.1%는 31㎡(약 9.4평) 이하의 주택이 차지했기 때문이다. SH(서울주택도시개발공사)의 경우 공공임대주택 중 49㎡ 이하 비중(올해 8월말 기준)이 77.3%였다. 이 중 가장 비중이 많은 건 23~33㎡(32.2%) 규모로 역시 소형 평형이다.
시장에서는 중소형 평형 이사 수요↑
하지만 시장에서는 민간·공공 혹은 임대·분양을 가리지 않고 중소형 평형 이상에 대한 수요가 높은 편이다. 서울시의 신혼부부 전용 장기전세로 모집된 제4차 미리내집의 동대문구 이문아이파크자이의 경우 전용59㎡(이하 전용) 경쟁률이 41.5대1로 41㎡ 경쟁률(10.8대1)보다 극명하게 높았다. 41㎡의 물량(168호)이 59㎡(44호) 대비 많음에도 더 큰 평형으로 지원이 몰린 것이다.
김윤덕 국토교통부 장관이 7일 오후 정부서울청사에서 부동산 주택공급 확대방안을 발표하고 있다. [연합]분양 시장도 마찬가지다. ‘단군 이래’ 최대 재건축이라 불리는 둔촌주공(올림픽파크포레온)의 특공 청약에서 소형평형으로 나온 49㎡,(다자녀 가구), 39㎡(신혼부부 전형) 등 미달이 발생한 바 있다. ‘좋은 입지’의 ‘적정 평형’으로 공급하는가가 공급의 질과 직결된다는 점을 유추할 수 있는 지점이다.
9·7대책은 노후 공공임대주택의 용적률을 최대 500%까지 완화를 발표해 공급 물량은 기존 대비 늘어날 전망이지만 사업성의 한계와 전례를 깨는 게 숙제가 될 전망이다. 국내 첫 임대아파트 재건축 사례인 노원구 상계동 상계마들단지의 경우 170세대(33㎡) 철거 후 통합공공임대 170세대, 장기전세주택 193세대 등 총 363세대(39㎡, 45㎡)로 들어가 여전히 소형평형 위주다.
가능성이 없진 않다. 반면 하계5단지의 경우 33㎡로만 구성된 640가구를 최고 47층, 1336가구로 재건축하는데 이후 평형은 36㎡(398가구), 49㎡(380가구), 59㎡(387가구), 84㎡(171가구)로 예정됐기 때문이다. 하계5단지는 서울시가 임대주택의 새 비전을 보여주겠다며 59㎡ 이상인 가구 수를 42%까지 끌어올린 경우다.
물량 vs 공급의 질…용적률 500%의 딜레마
다만 평형 확대는 여전히 양남의 검이다. 중소, 중대형이 늘어나면 공급 물량이 줄어든다. 이 딜레마를 해결하고자 노후 영구임대 재건축에 대한 ‘용적률 최대 500%’라는 파격적인 숫자를 제시했지만 이는 자칫 주거 만족도를 떨어뜨리는 ‘닭장아파트’라는 비판을 받을 수 있다.
김윤덕 국토교통부 장관이 7일 정부서울청사에서 부동산 주택공급 확대 방안을 발표하고 있다. 사진 오른쪽부터 박종희 국세청 자산납세국 국장, 김규철 국토부 주택토지실장, 신진창 금융위 금융정책국장, 김 장관. [연합]남혁우 우리은행 WM영업전략부 부동산연구원은 “같은 면적에 20평대 3개를 짓느냐, 10평대 10개를 짓느냐의 선택은 공급량뿐만 아니라 임대주택에 대한 편견과 정체성에의 변화까지 필요한 문제”라며 “입지별 사업성도 제각각이라 현실화하기 쉽지 않을 것”이라고 말했다.