(서울=뉴스1) 구윤성 기자 = 한국주택금융공사(HF)가 오는 28일부터 전세사기 예방을 위한 전세보증 심사 강화 기준을 시행함에 따라 비아파트 시장의 '전세 대란'이 우려된다. 은행 재원 일반 전세 자금 보증과 무주택 청년 특례 전세자금 보증 신청자를 대상으로 임차 보증금과 선순위 채권(기존 대출)을 합친 금액이 집값의 90%를 넘을 경우 앞으로 보증이 거절된다. 주택 가격의 산정 기준은 공시가격의 140%다. 사진은 27일 서울의 한 빌라 밀집 지역. 2025.8.27/뉴스1 Copyright (C) 뉴스1. All rights reserved. 무단 전재 및 재배포, AI학습 이용 금지. /사진=(서울=뉴스1) 구윤성 기자정부가 전세사기 재발을 막겠다며 주택도시보증공사(HUG)와 한국주택금융공사(HF)의 보증 요건을 강화하자 다가구·다세대 등 비아파트 임대사업자들이 벼랑 끝으로 내몰리고 있다. 청년·신혼부부 등 서민층의 주거를 떠받치는 공급 기반이 위축된다는 지적이 나온다.

14일 관계부처에 따르면 현재 전세보증은 보증금이 주택가격의 90% 이내일 때 가입할 수 있다. HUG와 HF 규정상 빌라 주택가격은 통상 공시가격의 140%로 인정돼, 사실상 보증금이 공시가격의 126%까지 가능하다. 하지만 정부는 가입 조건 기준선을 공시가격의 98%까지 낮추는 방안을 검토중이다. 기존 계약 상당수가 이 기준을 충족하지 못해 신규 계약뿐 아니라 기존 임차인 보증금 반환 과정에도 영향을 줄 전망이다. 임대차 시장에서는 126%로 낮춘 충격도 이미 크다는 입장이다.

국내 전체 주택의 절반 가까이는 다가구·다세대·연립·단독, 오피스텔 같은 비아파트가 차지한다. 아파트는 대규모 단지와 높은 유동성으로 거래가 활발한 반면, 비아파트는 개별 관리가 불편하고 환금성이 낮다. 전세·월세 수익을 기반으로 한 장기 운영이 일반적이다. 서울 광진구에서 원룸 임대사업을 하는 김모씨(45)는 "아파트는 시세차익을 노리지만 비아파트는 사실상 임대 수익 외에는 방법이 없다"며 "투기라는 말은 현실을 모르는 얘기"라고 말했다.

전세사기 사건이 사회적 파장을 일으키면서 정부는 HUG·HUF의 보증 심사를 대폭 강화했다. 전세보증 가입 거절 사례가 늘어나고 대출 심사도 까다로워지면서 정상적으로 임대사업을 운영하던 사업자들까지 타격을 입고 있다. 현장에서는 보증 가입이 거절돼 신규 세입자와 계약을 맺지 못하는 사례가 점차 늘고 있다. 이 때문에 임차인의 불안감은 커지고, 임대인은 빈집을 떠안는 악순환이 생겼다.

임대인을 사지로 내모는 정책이라는 말까지 나온다. 정부는 다가구·다세대의 보증 요건을 강화했지만, 아파트와 달리 제도적 보완은 부족하다. 한 지방 중소도시 임대사업자는 "보증기관 심사 강화로 세입자 모집이 어려워 사실상 사업을 접을지 고민하는 상황"이라며 "결국 공급이 줄면 서민 주거난만 더 심해질 것"이라고 말했다.

정부는 불가피한 조치라는 입장이다. 전세사기로 인한 서민 피해가 워낙 컸기 때문에 위험 물건을 걸러내기 위해 보증 요건을 강화했다는 것이다. HUG 역시 보증 심사 강화는 전세보증 사고율을 낮추기 위한 조치라고 설명한다.

하지만 시장에선 선의의 임대사업자를 보호하는 장치가 부족하다는 목소리가 끊이지 않는다. 투기성 거래와 정상적 임대 투자를 구분하는 세밀한 정책이 필요하다는 지적이다. 건설업계 관계자는 "비아파트 임대인은 청년·신혼부부·1인 가구 등 실수요층 주거를 지탱하는 중요한 축"이라며 "일부 전세사기 사건을 전체 임대사업자에게 일반화하는 것은 정책 신뢰를 해칠 수 있다"고 말했다.

이 같은 규제가 장기적으로는 비아파트 임대 공급 축소로 이어질 수 있다. 임대사업자의 시장 이탈이 가속화되면 도심 소형 주택 공급이 줄고, 청년·신혼부부가 의존하는 전세·월세 시장의 불안이 커질 수 있기 때문이다.

부동산 업계 관계자는 "아파트 중심 공급만으로는 다양한 계층의 주거 수요를 감당하기 어렵다"며 "비아파트 임대시장이 위축되면 서민 주거난은 오히려 심화될 가능성이 있다"고 말했다.