자진말소 불가·임대사업자에 매도 등 퇴로 좁아
"임대사업자 대출 못 받아…향후 상황 지켜봐야" 서울 아파트 전경. 사진=뉴스1
# 장기주택임대사업자인 직장인 장모씨(38)는 9·7 부동산 대책 이후 고민이 많아졌습니다. 2028년 입주할 아파트 때문입니다.

장씨는 2022년 서울 마포구에 오피스텔을 마련하고 주택임대사업자(10년)로 등록했습니다. 하지만 이번 대책 후 임대사업자에 대한 대출이 막히면서 아파트 입주 시점에 잔금 대출이 막힐까 고민입니다. 장씨는 "임대사업자로 등록하면 나라에서 혜택을 준다고 해서 등록했는데 이렇게 발목을 잡을 줄은 몰랐다"고 말했습니다.

정부가 내놓은 9·7 부동산 대책에는 임대사업자에 대한 규제가 담겼습니다. 기존에는 규제지역에서는 주택담보인정비율(LTV) 30%, 비규제지역에서 60%까지 가능했지만 8일부터는 수도권과 규제지역에서 LTV 0% 적용되며 사실상 주택담보대출(주담대)이 완전히 차단됐습니다. 신규뿐 아니라 기존 등록 사업자도 대출이 금지됩니다. 정부가 이들에 대한 주담대를 막은 것은 투기 수요와 가계대출 증가를 막기 위해서입니다.

장씨가 분양받은 아파트 입주가 2028년으로 아직은 여유가 있지만 구체적인 세부 지침이 나오기 전엔 어떤 것도 결정하기 어려운 상황입니다. 사실 가장 확실한 방법은 보유하고 있는 오피스텔은 정리하는 것이지만 이마저도 상황은 녹록지 않습니다.

먼저 오피스텔은 비아파트이기 때문에 임대사업자 자진 말소가 불가능합니다. 현행법상 등록임대주택을 임의로 처분하면 가구당 3000만원의 과태료 처분과 함께 종합부동산세 합산 배제 등 그간 받았던 세제 혜택에 대한 환수 조치가 이뤄집니다.

자진 말소가 불가능하다 보니 주택임대사업자 지위를 갖춘 매수인에게 해당 오피스텔을 매도하는 방법이 있습니다. 다만 다주택자에 대한 규제가 이어지고 있는 상황에서 아무리 마포구에 있는 오피스텔이라고 하더라도 이를 인수할 임대사업자는 많지 않다는 의견이 많습니다. 인수하더라도 그간 장씨가 채웠던 임대기간이 초기화하고 새 매수인은 처음부터 기간을 채워야 한다는 점도 부담입니다.

가족 등이 주택임대사업자를 내고 오피스텔을 인수하는 방법도 있지만 가족이 1주택자라 추가로 주택을 취득했을 때의 금전적 부담이나 무주택자인 가족이 인수하더라도 큰 제약을 떠안기 때문에 현실적으로는 쉽지 않다는 평가가 많습니다.

성창엽 대한주택임대인협회 회장은 "일단 현시점에서 '주택임대사업자들에게는 대출이 나오지 않는다'는 점을 전제로 하고 움직이는 게 가장 안전한 방법"이라면서 "아직 대책이 나온 지 시간이 얼마 지나지 않아 세부적인 내용이 담기진 않았지만 큰 틀은 변하지 않을 것으로 본다"고 설명했습니다. 이어 "지난 6·27 대책이 나왔을 때도 임대 사업자에 대한 수만가지 사례가 쏟아졌는데 이번 규제 이후에도 다양한 사례가 쏟아지면서 시장을 혼란스럽게 할 것"이라고 덧붙였습니다.

다만 장모씨처럼 분양받은 경우엔 예외가 있지 않겠느냐고 보는 시각도 있습니다. 분양받은 시점이 대책 이전인데 이를 소급 적용하면 다양한 문제가 나올 수 있다는 이유에서입니다.

익명을 요구한 한 부동산 전문가는 "임대사업자들의 대출을 전면 금지한 것은 이들이 지방 소재의 물건을 담보로 수도권 내의 주택을 사들이는 것을 막기 위함인데 분양 잔금까지 규제 사항에 포함하는 것은 문제가 있어 보인다"며 "아직 세부 지침은 나오지 않았지만, 매매가 아니라 분양에서만큼은 예외가 있어야 하지 않겠느냐"고 귀띔했습니다.

한편 임대사업자의 주담대 금지로 전세시장도 타격을 받을 것이란 전망이 많습니다. 임대사업자는 주택을 장기 보유하면서 임대수익을 냅니다. 이들 모두 임대차 시장의 핵심 공급자 역할을 맡아왔습니다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "대출 중단에 따라 자금력이 약한 소규모 임대사업자는 시장에서 설 자리를 잃게 될 것"이라며 "임대공급 물량이 줄어드는 부작용을 낳게 될 것"이라고 우려했습니다.