오세훈표 ‘용적률 특례’ 적용
강남북 재건축·재개발 확대
역세권·뉴타운 등 7곳 적용
상한선 1.2배까지 상향 가능

은마아파트 300%→331%
신반포7차 49층 954가구로

서울 신반포 한신 7차 단지 전경. [이승환 기자]서울시가 정부의 9·7 부동산 대책에 대한 보완책으로 용적률 특례를 민간 정비사업에 본격 적용한다. 용적률 특례는 용도지역에서 정한 용적률 상한선 지붕을 뛰어넘는 파격 조치다. 민간 재건축·재개발 사업 속도를 획기적으로 높여 서울에 신규 주택 공급물량을 늘리겠다는 취지여서 주목된다.

16일 서울시에 따르면 시는 총 7개 재건축·재개발 단지에 대해 용적률 특례를 적용하는 방안을 추진하고 있다. 국토계획법에 따르면 용도지역마다 용적률에 한도가 있다. 예컨대 제3종 일반주거지역의 상한 용적률은 300%다. 하지만 용적률 특례를 적용하면 최대 360%까지 끌어올릴 수 있다. 제2종 일반주거지역은 250%에서 최대 300%까지 가능해진다. 용적률이 높아진 만큼 사업성이 개선되고 주택 공급량이 늘어난다.

용도지역의 용적률 상한선을 뚫은 민간 정비사업 1호가 대치동 은마아파트다. 은마는 역세권 특례를 적용해 용적률을 300%에서 331%로 끌어올렸다. 신반포7차, 광장극동, 풍납극동, 명일한양 등 총 4곳도 은마처럼 역세권 입지를 바탕으로 용적률 특례를 적용하는 방안을 추진하고 있다.

지하철 3호선 잠원역과 인접한 신반포7차는 용적률 359.9%를 적용해 최고 49층, 954가구 규모로 재건축하는 사전기획안을 만들었다.

강북에도 용적률 특례가 적용된다. 서울시는 지난 7월 국토계획법의 시행령에 따라 재정비촉진지구(뉴타운)에 해당하면 역세권이 아니더라도 법적 상한 용적률을 1.2배로 확대하기로 했다.

현재 미아2구역, 장위14구역, 마포현대 등 3곳은 용적률 특례를 적용하기 위해 자치구와 함께 사전 정비계획안을 마련하고 있다.

미아2구역과 장위14구역은 제1·2종 일반주거지역에 해당된다. 사업성이 떨어져 조합이 꾸려졌는데도 재개발이 10년 넘게 지지부진했다. 기존 계획안에선 용적률이 각각 230%, 212%였지만 용적률 특례로 최대 300%까지 높일 수 있는 길이 열린다. 두 구역은 기존 2000여 가구에서 3000가구가 넘는 대단지로 커질 수 있다.

서울시 관계자는 “용적률 특례를 적용하면 사업성이 크게 개선되기 때문에 이에 맞춰 재개발을 추진하려는 단지들이 늘고 있다” 며 “사업시행인가가 났는데도 용적률을 추가 확보하기 위해 정비계획을 변경하려는 단지도 있다”고 말했다.

서울시가 용적률 특례라는 특단의 카드를 꺼낸 것은 민간 재건축·재개발 활성화를 통해 공급 확대 정책을 펼쳐야 주택 공급난과 시장 불안을 해소할 수 있다고 판단했기 때문이다. 주택 공급 속도전을 펼쳐야 하는 만큼 민간 정비사업장이 빨리 움직이도록 강력한 ‘당근’을 주고, 완화된 용적률을 통해 청년·신혼부부 등을 위한 공공주택을 늘리는 방식으로 공공성도 동시에 확보하겠다는 전략인 셈이다.

앞서 오세훈 서울시장은 정부의 9·7 부동산 대책에 대해 “서울에 신규 공급물량을 획기적으로 늘리는 조치가 없으면 주택 시장은 크게 안정되기 어렵다”고 밝힌 바 있다.

시가 최근 확정한 은마 재건축 정비계획 변경안에는 공공분양 182가구가 포함됐다. 풍납극동아파트의 신속통합기획 사전자문 의견이 반영된 계획서에 따르면 역세권 특례를 적용할 경우 기존 415가구에서 642가구로 늘어나고, 이 중 36가구가 공공분양 물량으로 배정됐다. 향후 서울시 심의 과정에서 용적률이 다소 조정될 수 있지만 용적률 특례 덕분에 강남뿐 아니라 강북에서도 적게는 수십 가구, 많게는 수백 가구의 공공분양 주택이 공급될 전망이다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 “용적률 인센티브를 활용한 고밀 개발을 통해 필요한 주택 물량을 공급하는 것은 바람직하다”며 “과거에 사업지 지연됐던 곳은 사업이 왜 원활하게 진행되지 못했는지에 대한 원인을 면밀히 따져보는 과정도 중요하다”고 말했다. 사업 지연의 원인 분석이 선행돼야 용적률 완화 인센티브가 실질적인 주택 공급 확대로 이어질 수 있다는 것이다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수도 “고밀 개발은 서울의 주택 공급 부족 문제를 해결하고 주거 안정을 도모하는 데 적절한 대응책”이라며 “중소형 평형을 늘리면 주택 공급 효과가 더 커질 것”이라고 말했다.

정부도 용적률 특례를 활용하고 있다. 정부는 9·7 대책에서 공공 도심복합사업의 경우 역세권에 적용하는 용적률 1.4배 완화 혜택을 3년간 저층 주거지로 확대하기로 했다. 민간 재건축·재개발 사업에 대해서도 용적률을 상향할지는 공론화 과정을 거쳐 결정할 예정이다.