서울 주요지 집값 상승률, 지난해 두배 [서울=뉴시스] 이영환 기자 = 서울 6억원 이하 아파트가 10년새 5분의 1 수준으로 줄어든 23일 오후 서울 시내의 부동산 중개업소에 매물 정보가 게시되어 있다. 부동산 중개업체 집토스 분석에 따르면, 서울 전체 거래에서 '6억 원 이하' 아파트가 차지하는 비중은 2015년 80.5%에서 2025년 15.8%로 급감했다. 2025.09.23. 20hwan@newsis.com /사진=이영환
서울 아파트값이 다시 꿈틀댄다. 올해 들어 주요 지역 집값 상승률이 지난해의 두 배 수준에 달하면서 정부도 토지거래허가구역(토허제) 확대와 대출규제 강화 등 추가 규제 카드를 만지작거리고 있다. 시장에선 실효성 있는 대책이 필요하다는 목소리가 높지만, 이미 '6·27', '9·7' 대책의 약발이 소진된 상황에서 정부 정책이 시장의 반전을 이끌어낼 수 있을지 미지수다.

최근 서울 아파트 매매가격은 9주 연속 상승세를 이어갔다. 강남3구와 용산구는 물론 성동·마포·강동 등 주요 지역이 일제히 오름세를 보였다. 신고가 거래도 속출했다. 그러자 일부 수요자들 사이에서는 '지금 아니면 못 산다'는 불안 심리가 확산하며 패닉바잉 조짐도 감지되는 상황이다.

서울시는 지난 17일 도시계획위원회 심의에서 강남3구와 용산구에 대한 토허구역을 1년 3개월간 재지정했으나 집값 상승세가 뜨거운 성동·마포구는 제외했다. 서울시의 경우 올해 초 토허제 논란 이후 지정 확대에 소극적인 태도를 보이고 있어, 토허제 지정 권한을 지난 9.7대책으로 획득한 국토교통부가 전면에 나설 가능성이 높다는 관측이 힘을 얻는다.

국토부는 서울 전역과 경기 과천, 성남 분당 등 범위에서 세부 지역을 조율 중인 것으로 전해진다. 성동·마포 집값 불길이 동대문과 서대문까지 번지면서 추석 연휴 전에 국토부가 직접 추가 지정에 나설 수 있다는 분석도 제기된다. 국토부가 키를 잡을 경우 경기 과천이나 성남 분당도 지정대상이 될 수 있다. 토허제 확대로도 집값이 잡히지 않을 경우 조정대상지역이나 투기과열지구 등 규제 지역 등을 확대하는 방안도 내놓을 가능성이 크다.

대출 규제도 다시 거론된다. '주택담보대출 최대 6억 원' 등 6·27 대출 규제에는 시장이 이미 적응을 마쳤다는 평가가 많다. 거래량은 줄었지만 집값은 내려가지 않고 오히려 상승세로 전환됐다.

이에 금융당국은 집값 불안이 확산하고 가계대출 증가폭이 커질 경우 즉각 대응에 나서겠다는 입장이다. 9·7 대책에서 규제지역 LTV(주택담보대출비율)를 50%에서 40%로 강화한 데 이어, 필요시 전세대출을 DSR(총부채원리금상환비율)에 포함하는 방안이 우선 거론된다.

전세대출까지 규제 대상에 포함되면 '갭 투자'는 사실상 불가능해지지만, 동시에 서민 주거 안정에도 부정적인 영향을 미칠 수 있어 도입 시기와 방식을 두고 정부는 고심을 이어가고 있다.

세제 부분에서도 근본적인 세율엔 변화가 없겠지만 공정시장가액 비율 조정을 통해 보유세 부담을 늘리는 방향의 변화가 예상된다. 앞서 윤석열 정부는 공정시장가액 비율을 60%로 낮춰 재산세·종부세 부담을 줄였다. 하지만 집값이 다시 급등할 경우 이재명 정부는 세제를 건드리는 대신 이 비율을 80% 이상으로 끌어올리는 등 공시가격 현실화를 추진해 보유세 부담을 높이는 방안을 검토할 것으로 예상된다. 다만 세금 강화가 매물 잠김을 부추겨 가격을 더 밀어올릴 수 있다는 점에서 시장 반발도 만만치 않을 전망이다.

서울시는 추석 명절 연휴 전 정비사업 속도 제고와 공공주택 공급 확대를 골자로 한 공급 대책을 발표할 예정이다. 하지만 업계에서는 공급책은 단기간 효과가 제한적이고, 규제 일변도의 수요 억제책 역시 시장을 왜곡할 수 있다며 신중론을 제기한다.

업계 관계자는 "지금 필요한 것은 단편적인 규제 강화가 아니라 시장의 신뢰를 회복할 수 있는 일관된 정책"이라며 "투기 수요를 막되 실수요자를 보호하는 정밀한 접근이 요구된다"고 지적했다.