오세훈, 주택공급 방안 추진
재정착률 15~20% 수준뿐
분담금 하향 등 사업 성패 오세훈(오른쪽) 서울시장이 지난 24일 서울시가 추진한 재정비촉진사업 규제철폐안 '1호' 사업장인 미아2구역을 둘러보고 있다. [연합뉴스]

오세훈 서울시장이 과거 원주민 내몰림과 로또 청약 논란 등으로 문제가 많았던 뉴타운 사업을 부활시키며 '마이웨이' 주택 공급에 나섰지만 시장 기대가 그리 커 보이지 않는다.

규제 철폐와 사업 속도를 앞세우고 있지만 기존 재개발 사업에서 나타나는 문제점들을 해소할 방법이 마땅치 않아 보이기 때문이다.

뉴타운 재개발이 본격화하면 가장 먼저 직격탄을 맞는 것은 기존 주민들. 고급 아파트가 들어서면 분담금과 이주비를 감당하지 못하는 저소득층 원주민들이 다른 지역으로 밀려날 수밖에 없는 구조는 뉴타운이라고 해서 달라지지 않는다.

뉴타운 사업의 원주민 재정착률은 지역과 시점에 따라 다르지만, 15∼20% 수준인 것으로 전해진다. 2008년 서울시 국정감사 자료에 따르면 길음뉴타운 사업지 중 길음4구역의 원주민 재정착률은 약 17.1%였다.

뉴타운 사업은 추진 과정에서 구역 지정과 해제, 조합 설립 인가를 둘러싼 법적 분쟁도 발생하는 데, 이런 것들에 대비한 별도 대책은 없다.

2014년 대법원에서는 길음뉴타운 길음1재정비촉진구역 재개발조합 설립인가 무효 판결이 났다. 길음1구역 토지소유자들이 성북구청장을 상대로 조합설립인가처분 무효확인 소송을 제기했고 대법원은 재개발조합 설립인가에 절차상 하자가 있었다며 무효 판결을 내렸다.

직권 해제를 둘러싼 갈등도 컸다. 박원순 전 시장 시절인 2017년 성북3구역은 역사문화 보전 등의 이유로 서울시의 직권해제 결정을 받았다. 이후 조합과 서울시 간 소송으로 이어졌으나 서울시가 최종 승소하면서 재개발 사업이 지연됐다.

새 아파트가 들어서면서 도로와 공원, 학교 등이 제때 설치되지 않으면 교통난과 과밀학급 문제가 생긴다. 특히 도심 재개발 구역에서는 기존 도로망이 협소한 경우가 많아 교통 혼잡이 심각해질 수 있다. 1만 가구 이상이 입주하는 이문·휘경뉴타운은 주요 도로인 이문호 등이 협소해 심각한 교통체증을 겪고 있고 있다. 도로 확장 및 신규 버스 노선 신설 등 대중교통 확대를 요구하는 주민들의 요구가 큰 상황이다.

재개발 단지는 시세보다 저렴하게 공급되면서 '로또 청약' 사태가 벌어지기도 한다. 2015년 길음뉴타운에서 분양된 '래미안 길음 센터피스'는 청약 당시 평균 20대 1의 경쟁률을 기록했는데, 그 당시 최근 8년간 성북구에서 분양된 아파트 중 가장 높은 청약 경쟁률이었다. 최고 경쟁률은 전용면적 84㎡에서 약 57.9대 1을 기록했다.

이 아파트는 2019년 입주하고 1년이 지난 뒤 전용 84㎡가 분양가보다 2배 비싼 값에 거래됐다.

한 부동산 전문가는 "정부의 9·7 주택 공급 정책을 부정적으로 평가한 오 시장이 뉴타운 카드를 꺼내 든 것은 시장 안정에 실패한 정부와 달리 '주택 공급 해결사'라는 이미지를 국민에게 심어주려는 것으로 해석된다"고 말했다.

그는 이어 "공사비 급등으로 사업 추진력을 잃은 강북의 경우 오 시장이 언급한 대로 사업성을 충분히 보강해 가구당 분담금을 1억원 내외로 낮출 수 있다면 주민들이 재정착을 위한 난관을 극복하는데 상당한 호재로 작용할 것으로 보인다"며 "원주민 재정착률을 높이는 사업여건을 만드는 것이 이번 뉴타운 부활의 성패를 가르는 '관건'이 될 것"이라고 설명했다.