[단독] 임대사업자 대출 제한에 공유주거 날벼락
언론기사・2025.09.28
정부, 임대사업자 주담대 '0%'
코리빙 업체들 때아닌 타격
돈줄 막혀 신규출점 차질 우려
최근 1·2인 가구 증가 반영해
주거 다양화 위해 집중 육성
정책 엇박자 비판 커질 듯
공유주거 공간 '홈즈스튜디오 선정릉' 내부의 공유 라운지. 매경DB
정부가 주택 임대사업자에 대한 대출 규제에 나서며 애꿎은 '공유주거(코리빙)' 업계가 직격탄을 맞게 됐다. 1인 가구와 청년층을 위한 새로운 주거 대안으로 주목받으며 그간 급성장하던 코리빙 시장이 대출 제한이란 암초를 만난 것이다. 앞으로 공유주택 공급이 줄어들 것이란 우려가 나온다.
28일 국토교통부에 따르면 9·7 부동산 대책에는 주택매매·임대사업자에 대한 대출을 조이는 내용이 담겼다. 주택매매·임대사업자가 수도권에 있는 주택을 담보로 대출받는 걸 아예 제한하겠다고 발표했다. 주택담보대출비율(LTV) 0%를 적용해 대출을 사실상 원천 봉쇄한 것이다. 주택매매·임대사업자가 집값을 띄우는 걸 막겠다는 취지였다.
문제는 코리빙 업체들이 임대사업자 지위를 가지고 있다는 점이다. 코리빙은 침실과 화장실 등은 독립된 원룸 형태로 제공하는 반면 거실과 주방 등은 입주민들이 함께 쓰도록 만든 임대주택 유형이다. 공유주택이라고도 불린다. 과거 대학가에서 흔히 볼 수 있던 고시원, 하숙집이 진화한 형태로 기업이 운영 주체인 게 차별점이다.
최근 몇 년 새 전세사기 우려가 커지며 기업이 임대하는 공유주택에 관심을 갖는 2030세대가 늘어났다. 덩달아 부동산 스타트업을 중심으로 관련 시장에 진출하는 업체도 증가했다. MGRV의 맹그로브, 홈즈컴퍼니의 홈즈, SK디앤디의 에피소드와 로컬스티치, 트러스테이의 헤이 등이 대표적인 공유주거 브랜드다.
코리빙 업체 중에선 신규 지점을 내기 위해 노후된 오피스텔이나 다가구·다세대 주택을 살펴보는 곳들이 많았다. 해당 건물을 매입한 후 리모델링해 1인 가구와 청년층을 위한 공유주거 공간으로 바꾸려는 것이다. 하지만 9·7 대책으로 담보대출이 묶이며 신규 지점을 물색하는 데 차질을 빚게 됐다는 업체가 속속 나오고 있다.
한 코리빙 업체 관계자는 "가계대출 규제를 사업자 대출로 우회하는 것을 차단하려는 대책의 취지는 알겠다"면서도 "모든 임대사업자에 대해 예외 없이 일괄 제한하는 건 사각지대가 생길 수 있다"고 지적했다. 이어 "양질의 민간임대주택 공급을 위축시키는 부작용만 낳는다"며 "합리적인 보완책이 필요하다"고 주장했다.
또 다른 코리빙 업체 대표는 "새로운 콘셉트의 임대주택을 만드는 데 자본이 많이 필요하다. 국내는 물론 해외자본의 투자도 적극 받는 이유"라며 "대출이 0%로 제한되면 자기자본 100%로 사업을 해야 해 수익률이 떨어지는 효과가 생긴다"고 한숨을 내쉬었다. 그러면서 "투자자들이 선뜻 투자를 하겠다고 나서지 않을 수 있어 걱정이 크다"고 토로했다.
국토부는 임대주택을 신규 건설할 때는 대출규제가 적용되지 않는다는 입장이다. 그러나 스타트업 위주인 코리빙 업체들은 그간 상대적으로 자본이 덜 들어가는 매입형 임대주택에 관심을 기울여왔다.
게다가 정부의 그간 정책 기조와 충돌한다는 지적도 나온다. 정부는 2021년 코리빙 개발 사업을 규제 샌드박스로 지정해준 바 있다. 재작년에는 임대형 기숙사 개념을 신설하기 위해 건축법 시행령도 바꿔줬다. 1인 가구 증가세에 발맞춰 공유주택 공급이 늘어날 수 있도록 규제 완화에 나섰던 것이다. 실제 이 같은 규제 완화 추세에 코리빙 공급은 매년 늘어나기도 했다. 알스퀘어에 따르면 코리빙 가구 수는 2020년 2952가구에서 지난해 7371가구로 증가했다.
[이희수 기자]
코리빙 업체들 때아닌 타격
돈줄 막혀 신규출점 차질 우려
최근 1·2인 가구 증가 반영해
주거 다양화 위해 집중 육성
정책 엇박자 비판 커질 듯
공유주거 공간 '홈즈스튜디오 선정릉' 내부의 공유 라운지. 매경DB정부가 주택 임대사업자에 대한 대출 규제에 나서며 애꿎은 '공유주거(코리빙)' 업계가 직격탄을 맞게 됐다. 1인 가구와 청년층을 위한 새로운 주거 대안으로 주목받으며 그간 급성장하던 코리빙 시장이 대출 제한이란 암초를 만난 것이다. 앞으로 공유주택 공급이 줄어들 것이란 우려가 나온다.
28일 국토교통부에 따르면 9·7 부동산 대책에는 주택매매·임대사업자에 대한 대출을 조이는 내용이 담겼다. 주택매매·임대사업자가 수도권에 있는 주택을 담보로 대출받는 걸 아예 제한하겠다고 발표했다. 주택담보대출비율(LTV) 0%를 적용해 대출을 사실상 원천 봉쇄한 것이다. 주택매매·임대사업자가 집값을 띄우는 걸 막겠다는 취지였다.
문제는 코리빙 업체들이 임대사업자 지위를 가지고 있다는 점이다. 코리빙은 침실과 화장실 등은 독립된 원룸 형태로 제공하는 반면 거실과 주방 등은 입주민들이 함께 쓰도록 만든 임대주택 유형이다. 공유주택이라고도 불린다. 과거 대학가에서 흔히 볼 수 있던 고시원, 하숙집이 진화한 형태로 기업이 운영 주체인 게 차별점이다.
최근 몇 년 새 전세사기 우려가 커지며 기업이 임대하는 공유주택에 관심을 갖는 2030세대가 늘어났다. 덩달아 부동산 스타트업을 중심으로 관련 시장에 진출하는 업체도 증가했다. MGRV의 맹그로브, 홈즈컴퍼니의 홈즈, SK디앤디의 에피소드와 로컬스티치, 트러스테이의 헤이 등이 대표적인 공유주거 브랜드다.
코리빙 업체 중에선 신규 지점을 내기 위해 노후된 오피스텔이나 다가구·다세대 주택을 살펴보는 곳들이 많았다. 해당 건물을 매입한 후 리모델링해 1인 가구와 청년층을 위한 공유주거 공간으로 바꾸려는 것이다. 하지만 9·7 대책으로 담보대출이 묶이며 신규 지점을 물색하는 데 차질을 빚게 됐다는 업체가 속속 나오고 있다.
한 코리빙 업체 관계자는 "가계대출 규제를 사업자 대출로 우회하는 것을 차단하려는 대책의 취지는 알겠다"면서도 "모든 임대사업자에 대해 예외 없이 일괄 제한하는 건 사각지대가 생길 수 있다"고 지적했다. 이어 "양질의 민간임대주택 공급을 위축시키는 부작용만 낳는다"며 "합리적인 보완책이 필요하다"고 주장했다.
또 다른 코리빙 업체 대표는 "새로운 콘셉트의 임대주택을 만드는 데 자본이 많이 필요하다. 국내는 물론 해외자본의 투자도 적극 받는 이유"라며 "대출이 0%로 제한되면 자기자본 100%로 사업을 해야 해 수익률이 떨어지는 효과가 생긴다"고 한숨을 내쉬었다. 그러면서 "투자자들이 선뜻 투자를 하겠다고 나서지 않을 수 있어 걱정이 크다"고 토로했다.
국토부는 임대주택을 신규 건설할 때는 대출규제가 적용되지 않는다는 입장이다. 그러나 스타트업 위주인 코리빙 업체들은 그간 상대적으로 자본이 덜 들어가는 매입형 임대주택에 관심을 기울여왔다.
게다가 정부의 그간 정책 기조와 충돌한다는 지적도 나온다. 정부는 2021년 코리빙 개발 사업을 규제 샌드박스로 지정해준 바 있다. 재작년에는 임대형 기숙사 개념을 신설하기 위해 건축법 시행령도 바꿔줬다. 1인 가구 증가세에 발맞춰 공유주택 공급이 늘어날 수 있도록 규제 완화에 나섰던 것이다. 실제 이 같은 규제 완화 추세에 코리빙 공급은 매년 늘어나기도 했다. 알스퀘어에 따르면 코리빙 가구 수는 2020년 2952가구에서 지난해 7371가구로 증가했다.
[이희수 기자]