고도제한 풀린 분당 야탑·이매, 최고 48층 재건축 가능
언론기사・2025.09.30
보호구역 해제로 정비 사업 물꼬
29일 국방부가 내놓은 군사시설 보호구역 규제 완화 조치로 인해 수도권 부동산 시장에도 큰 파급 효과가 예상된다. 사실상 고도 제한이 완화되는 것이어서 재건축·재개발 등 정비 사업의 수익성이 높아지기 때문이다. 특히 이번 규제 완화 대상에는 서울 강남권과 경기도 성남시 등 주거 선호도가 높은 지역도 다수 포함돼 있다. 분당에서는 이번 조치로 인해 재건축 예정 아파트 일부는 높이가 20층 이상 늘어날 전망이다. 재건축·재개발이 활발해지면서 중장기적으로 수도권 주택난 해소 및 부동산 시장 안정에 큰 도움이 될 것이란 평가가 나온다.
그래픽=양인성
고도 제한 풀린 분당, 재건축 물꼬 트나
국방부 발표 중 부동산 시장이 가장 주목하는 대목은 비행안전구역이 완화된 지역들이다. 비행안전구역은 공항으로부터의 거리와 활주로 방향 등에 따라 총 6구역으로 나뉘는데, 숫자가 클수록 규제 강도가 약해진다. 1구역은 민간 건축이 불가능하고 2~5구역은 최대 45m까지 가능하다. 6구역은 공항에서 멀어질수록 점진적으로 건축 허가 높이가 늘어 최대 154m까지 가능하다.
이런 이유로 기존 1~5구역에서 6구역으로 변경된 곳들이 이번 규제 완화의 최대 수혜지가 될 것으로 관측된다. 층별 높이를 3m로 가정하면 기존에 15층까지 아파트를 지을 수 있던 지역은 단순 계산상으론 50층짜리 아파트를 올릴 수 있게 된다. 물론 환경 규제나 지자체의 도시 관리 계획이 있기 때문에 실제 건축 높이는 사례별로 달라질 전망이다.
비행안전구역 완화 면적이 가장 넓은 곳은 성남시다. 성남시는 비행안전구역 규제로 인한 주민 피해가 많아 제도 개선을 적극적으로 건의해 왔다. 먼저 분당구 야탑동, 이매동 일대에서 70만㎡ 가까운 토지가 2·4구역에서 6구역으로 바뀐다. 단순 비교는 어렵지만, 1만2000가구 규모 국내 최대 아파트인 서울 강동구 올림픽파크포레온의 대지 면적(46만㎡)보다 넓은 땅이다.
성남시에 따르면 탑마을 선경·대우, 아름마을 태영·건영·한성·두산·삼호·풍림·선경·효성, 이매촌 진흥 등 총 11개 아파트 단지가 이번 비행안전구역 완화의 혜택을 적용받는다. 이들 아파트는 대부분 완공 30년이 넘어 재건축을 앞두고 있다. 성남시는 기존 대비 최소 5층에서 최대 21층까지 건축 가능 높이가 높아질 것으로 추정했다. 현재 16층인 탑마을 선경아파트는 20층 이상으로, 아름마을 효성아파트(25층)는 40층 이상으로 재건축할 수 있다. 동별 위치에 따라 최고 48층까지 가능할 전망이다.
수정구 복정동, 신흥동, 태평동 등지 약 42만㎡도 5구역에서 6구역으로 바뀐다. 신흥동, 태평동은 성남의 대표적인 구시가지로 이미 다수의 재개발 사업이 추진 중이거나 예정돼 있다. 수정구는 송파구에 접해 있고 분당이나 위례에 비해 집값이 낮아 젊은 층 선호도가 높다. 성남시는 2040년까지 순환식 재개발을 통해 수정구 주거 환경을 개선한다는 계획이다. 태평동의 한 공인 중개사는 “고도 제한이 풀릴 것이라는 기대감에 최근 재개발 투자 문의가 늘고 있다”고 말했다.
그린벨트 등 다른 규제 있을 수도
서울에서도 강남구 수서·자곡동 일대(17만2769㎡), 송파구 가락동(22만5926㎡) 등 두 곳이 2구역에서 6구역으로 바뀌었다. 다만 수서·자곡동은 그린벨트가 많고, 가락동도 지난 2018년 입주한 헬리오시티(가락시영 재건축)를 끝으로 굵직한 재건축 사업이 이미 마무리된 상황이라 성남만큼 파급 효과는 크지 않을 전망이다.
광진구 광장동·구의동(21만2829㎡), 송파구 석촌동·송파동·신천동·풍납동(19만6688㎡), 중랑구 망우동·면목동(13만6155㎡) 등은 비행안전구역에서 해제됐다. 군사시설과 관련해 이제 아무런 건축 규제를 적용받지 않게 되는 것이다.
전문가들 반응도 대체로 긍정적이다. 이상우 인베이드투자자문 대표는 “군사 규제 완화로 인해 재건축·재개발 사업성이 높아지면 주택 공급 및 부동산 시장 안정에 큰 도움이 될 것”이라고 말했다. 이창무 한양대 교수도 “수도권 내에서도 가장 선호도 높은 지역에서 민간 아파트 공급을 촉진하는 것이어서 시장 안정 효과가 클 것”이라고 말했다.
다만, 비행안전구역 규제가 완화됐다 하더라도 그린벨트로 묶여 있거나 문화재 보존 등을 이유로 다른 규제가 적용되는 경우가 많기 때문에 투자에 앞서 관련 정보들을 확인해야 한다는 의견도 나온다.
29일 국방부가 내놓은 군사시설 보호구역 규제 완화 조치로 인해 수도권 부동산 시장에도 큰 파급 효과가 예상된다. 사실상 고도 제한이 완화되는 것이어서 재건축·재개발 등 정비 사업의 수익성이 높아지기 때문이다. 특히 이번 규제 완화 대상에는 서울 강남권과 경기도 성남시 등 주거 선호도가 높은 지역도 다수 포함돼 있다. 분당에서는 이번 조치로 인해 재건축 예정 아파트 일부는 높이가 20층 이상 늘어날 전망이다. 재건축·재개발이 활발해지면서 중장기적으로 수도권 주택난 해소 및 부동산 시장 안정에 큰 도움이 될 것이란 평가가 나온다.
그래픽=양인성고도 제한 풀린 분당, 재건축 물꼬 트나
국방부 발표 중 부동산 시장이 가장 주목하는 대목은 비행안전구역이 완화된 지역들이다. 비행안전구역은 공항으로부터의 거리와 활주로 방향 등에 따라 총 6구역으로 나뉘는데, 숫자가 클수록 규제 강도가 약해진다. 1구역은 민간 건축이 불가능하고 2~5구역은 최대 45m까지 가능하다. 6구역은 공항에서 멀어질수록 점진적으로 건축 허가 높이가 늘어 최대 154m까지 가능하다.
이런 이유로 기존 1~5구역에서 6구역으로 변경된 곳들이 이번 규제 완화의 최대 수혜지가 될 것으로 관측된다. 층별 높이를 3m로 가정하면 기존에 15층까지 아파트를 지을 수 있던 지역은 단순 계산상으론 50층짜리 아파트를 올릴 수 있게 된다. 물론 환경 규제나 지자체의 도시 관리 계획이 있기 때문에 실제 건축 높이는 사례별로 달라질 전망이다.
비행안전구역 완화 면적이 가장 넓은 곳은 성남시다. 성남시는 비행안전구역 규제로 인한 주민 피해가 많아 제도 개선을 적극적으로 건의해 왔다. 먼저 분당구 야탑동, 이매동 일대에서 70만㎡ 가까운 토지가 2·4구역에서 6구역으로 바뀐다. 단순 비교는 어렵지만, 1만2000가구 규모 국내 최대 아파트인 서울 강동구 올림픽파크포레온의 대지 면적(46만㎡)보다 넓은 땅이다.
성남시에 따르면 탑마을 선경·대우, 아름마을 태영·건영·한성·두산·삼호·풍림·선경·효성, 이매촌 진흥 등 총 11개 아파트 단지가 이번 비행안전구역 완화의 혜택을 적용받는다. 이들 아파트는 대부분 완공 30년이 넘어 재건축을 앞두고 있다. 성남시는 기존 대비 최소 5층에서 최대 21층까지 건축 가능 높이가 높아질 것으로 추정했다. 현재 16층인 탑마을 선경아파트는 20층 이상으로, 아름마을 효성아파트(25층)는 40층 이상으로 재건축할 수 있다. 동별 위치에 따라 최고 48층까지 가능할 전망이다.
수정구 복정동, 신흥동, 태평동 등지 약 42만㎡도 5구역에서 6구역으로 바뀐다. 신흥동, 태평동은 성남의 대표적인 구시가지로 이미 다수의 재개발 사업이 추진 중이거나 예정돼 있다. 수정구는 송파구에 접해 있고 분당이나 위례에 비해 집값이 낮아 젊은 층 선호도가 높다. 성남시는 2040년까지 순환식 재개발을 통해 수정구 주거 환경을 개선한다는 계획이다. 태평동의 한 공인 중개사는 “고도 제한이 풀릴 것이라는 기대감에 최근 재개발 투자 문의가 늘고 있다”고 말했다.
그린벨트 등 다른 규제 있을 수도
서울에서도 강남구 수서·자곡동 일대(17만2769㎡), 송파구 가락동(22만5926㎡) 등 두 곳이 2구역에서 6구역으로 바뀌었다. 다만 수서·자곡동은 그린벨트가 많고, 가락동도 지난 2018년 입주한 헬리오시티(가락시영 재건축)를 끝으로 굵직한 재건축 사업이 이미 마무리된 상황이라 성남만큼 파급 효과는 크지 않을 전망이다.
광진구 광장동·구의동(21만2829㎡), 송파구 석촌동·송파동·신천동·풍납동(19만6688㎡), 중랑구 망우동·면목동(13만6155㎡) 등은 비행안전구역에서 해제됐다. 군사시설과 관련해 이제 아무런 건축 규제를 적용받지 않게 되는 것이다.
전문가들 반응도 대체로 긍정적이다. 이상우 인베이드투자자문 대표는 “군사 규제 완화로 인해 재건축·재개발 사업성이 높아지면 주택 공급 및 부동산 시장 안정에 큰 도움이 될 것”이라고 말했다. 이창무 한양대 교수도 “수도권 내에서도 가장 선호도 높은 지역에서 민간 아파트 공급을 촉진하는 것이어서 시장 안정 효과가 클 것”이라고 말했다.
다만, 비행안전구역 규제가 완화됐다 하더라도 그린벨트로 묶여 있거나 문화재 보존 등을 이유로 다른 규제가 적용되는 경우가 많기 때문에 투자에 앞서 관련 정보들을 확인해야 한다는 의견도 나온다.