- 왕초보가 노려볼 ‘안전한’ 물건 6가지-
① 금융권에서 부친 경매 물건
② 채무자 직접 거주 중 물건
③ ‘배당’ 받는 ‘세입자 ‘
④ ‘선순위 세입자’가 ‘채권자’
⑤ ‘미분양’, ‘공실’ 물건
⑥ 쉬운 ‘인도 물건

‘경매’하면 누구나 어렵고 골치 아플 것이라는 선입견을 갖고 있다. 그러데 정말 경·공매로 부동산을 사면 무조건 복잡하고 골치 아플까? 그러나 경매 물건 중에는 초보 투자자도 쉽게 낙찰받아 소유권을 넘겨받는 식은 죽 먹기 물건들도 자주 경매에 부쳐진다.

왕초보도 손쉽게 경매·공매 부동산을 살 수 있는, 안전하고 권리관계가 쉬운 물건을 고르는 노하우 6가지를 자세하게 하나하나 알아보자

첫 번째 시리즈로 금융권에서 경매를 부친 물건을 고르면 안전한 경매 물건 축에 속한다.경매 물건은 다양한 채권자들이 직접 채무자의 부동산을 채무불이행으로 경매를 부친다. 이때 금융권이 1순위 채권자로서 경매를 신청한 경매 물건이라는 건 채무자가 은행 채무를 갚지 않았다는 뜻이다.

법원에 따르면 매년 임의경매로 매각 신청되는 부동산 물건이 늘고 있다. 임의경매는 은행 등의 채권자가 대금을 회수하기 위해 채무자의 담보(부동산)를 경매로 처분하는 것이다. 2020년 8만7812건이던 것이 2023년 10만5614건으로 늘었고, 2024년에는 전년 대비 27% 증가해 13만4526건에 달했다.

은행에서 경매를 부쳤다면 70~80% 정도는 권리 상 안전한 물건

은행 입장에서는 채무자에게 돈을 빌려줄 때 근저당권 설정계약서를 작성하고 돈을 빌려준다. 그런데 1~2금융권들은 LTV, DTI를 따져 차주에게 돈을 빌려줄 때 대출 한도 이외에는 빌려주지 않는다. 한도가 넘어가면 은행에서 돈을 빌려줘도 돈을 떼일 가능성이 높아 은행의 문턱을 높일 수밖에 없다.

은행의 대출 한도가 넘어간다는 것은 정책 상 대출 외에 빌려주게 돼, 돈을 떼일 확률이 높아 부실채권이 발생할 소지가 높아서다. 은행은 절대 부동산을 담보로 돈을 빌려줄 때 허술하게 빌려주지 않아서 부실할 가능성이 높은 부동산은 대출이 처음부터 제외되기 마련이다. 은행이 돈을 빌려주고도 돈을 떼일 부동산으로는 선순위 임차인이 있거나, 유치권, 선순위 가등기, 가처분 등기 같은 등기부등본 상, 임차인 관계 상 하자가 있는 부동산은 대출에서 처음부터 제외된다.

은행권이 경매를 부친 후 낙찰이 되면 당연히 후순위 권리나 ‘꼬리표(근저당, 가압류 등)’는 직권으로 말소되는 게 원칙이다. 은행에서 경매를 부쳤다면 70~80% 정도 권리 상 안전한 물건이라고 판단하고 입찰 준비를 해도 무방하다.

은행이 대출에 관여한 물건 → 투자성 높은 부동산

또 경매 물건 중에 은행이 대출에 관여한 물건은 오히려 투자성도 높은 부동산이다. 투자 가치가 높고 돈이 되는 부동산이라야 돈을 빌려주는 것이다. 또 채권확보 가능성이 높은 물건만이 대출 승인이 나는 점에서 금융권에서 대출 많이 받은 물건을 고르는 것도 경매 부동산에서 수익을 높이는 비결이라 할 수 있다.

다음 시간에는 왕초보가 노려볼 안전한 물건 6가지 중 두번째 채무자가 직접 거주 중인 경매물건에 대해 알아보자.

[‘경매공매 최고의 수업’ 대표 저자 윤재호]