부산 미분양 ‘경고등’… 사상 처음 7000가구 웃돌아
‘르엘 리버파크 센텀’ 7월 청약서 대형 대거 미분양
‘서면경남아너스빌·신평중앙하이츠’ 분양 0가구로
부산 인구감소·상권침체에 ‘공급과잉’ 맞물려
“5000가구 넘는 미분양, 시장 부담… 악성미분양 주의”

추석 연휴인 지난 5일 오후 부산 해운대구 우동에 있는 ‘르엘 리버파크 센텀’ 견본주택은 여느 때처럼 문이 열려 있었다. 정문 앞에는 ‘추석 연휴 기간 정상영업을 진행한다’는 안내 표지판이 있었다. 지난 7월 분양에 나섰지만, 대거 미분양이 났기 때문이다. 견본주택 내부는 ‘하이엔드’ 대단지 답게 고급스럽게 단장돼 있었고, 몇몇 가족 단위 방문객들이 상담을 진행 중이었다. 외부는 한산한 가운데 벽면에는 ‘최고경쟁률 116.4대 1’을 알리는 현수막이 걸려 있었다. 이는 국민 평형인 전용 84㎡의 경쟁률로, 1순위 평균 경쟁률은 4.67대 1이었다.

지난 5일 부산 해운대구 우동 '르엘 리버파크 센텀' 견본주택 전경. 추석 연휴 중에도 정상영업을 진행하고 있다./조은임 기자
부산 해운대구 재송동에 들어서는 ‘르엘 리버파크 센텀’은 지난 8월 부산의 미분양 가구수를 대거 늘어나게 한 주범으로 지목됐다. 국토교통부에 따르면 지난 8월 부산시의 미분양 가구 수는 7146가구로 사상 처음 7000가구를 넘어섰다. 한 달 전(5573가구)과 비교하면 1573가구(28.2%) 급증했다. 이 아파트의 단지 규모가 2070가구로 대단지인데다, 가격대가 상대적으로 높은 전용 125㎡(51평)~154㎡(62평)인 대형 평형이 주력이었기 때문이다. 이들 평형은 각각 696가구, 684가구로 총 1380가구를 차지했다. 분양가는 각각 최저 20억원, 27억원선이었다. 전용 154㎡의 경우 최고층(63~66층) 분양가가 33억원에 가까웠다.

현장의 분양 상담직원은 “전용 84㎡는 가격대가 12억~14억원 수준으로, 초기에 완판됐다”면서 “가격대가 있는 60평형대에서 미분양이 많이 나왔다. 지금은 꾸준히 계약이 진행돼 총 분양률이 73% 수준”이라고 했다.

지난 5일 방문한 부산 해운대구 재송동 '르엘 리버파크 센텀' 공사현장./조은임 기자
부산 해운대구 센텀 일대는 ‘신흥부촌·학군지’로 주목받는 곳이다. ‘르엘 리버파크 센텀’은 전국구 상위권인 ‘센텀중’을 배정받을 수 있는 단지로, ‘송수초’를 5분거리에 두고 있다. 송수초와 센텀중은 학부모들의 선호도가 높아 부산의 대표적인 과밀 학교로 꼽힌다. 수영강 바로 옆에 위치해 전용 154㎡는 모두 ‘리버뷰’가 가능하다. 또 동해선 재송역 ‘역세권’ 단지다. 입지로는 나무랄 데가 없다는 평가가 많다.

이 단지의 미분양은 부산 아파트 시장의 구조적 침체를 보여주는 것이라는 분석이 나온다. 부산은 인구감소, 경기불황이 지속되는 가운데 공급과잉이 진행되고 있다. 부산시 인구는 5년 전 2020년 340만명에서 지난해 326만명으로 14만명이 줄었다. 특히 젊은층인 20~30대의 인구 유출이 전체의 63%를 차지했다. 주요 상권 침체로 지난 몇 년 간 NC백화점 서면점, 메가마트 남천점, 롯데마트 금정점 등 대형마트가 다수 폐점했다. 하지만 부산에는 2030년까지 3만가구가 넘는 아파트가 입주를 앞두고 있다. 부산 수영구 남천동에 공급될 ‘써밋 리미티드 남천’도 지난 8월 분양에서 최고 경쟁률 349대 1을 기록했지만, 대형 평형은 일부 미분양으로 남았다.

지난 5일 부산 해운대구 '해운대구청'의 모습./조은임 기자
부산의 아파트값은 2022년 부동산 호황기 이후 지속적으로 하락하고 있다. 한국부동산원에 따르면 부산의 아파트 매매가격지수는 2022년 5월(121.2) 이후 올해 8월(99.2)까지 39개월 연속 내리막이다.

이영래 부동산서베이 대표는 “현 시점 부산의 미분양 단지들은 2020~2022년 집값 급등기에 사업을 준비해 분양가가 높게 책정됐다”면서 “2023년 이후 집값이 하락하면서 분양가와 주변 아파트의 가격 차이가 커졌다”고 했다.

부산시는 이같은 미분양 가구 증가세가 일시적인 현상이라고 설명했다. 지난달 공식자료를 통해 “7~8월 일시적으로 증가했던 미분양 주택 물량은 향후 차츰 감소할 것”이라고 했다. 하지만 악성미분양 시장을 자세히 들여다본 결과 마냥 안심하기는 어려워 보였다. 진구 부암동 ‘서면경남아너스빌에테로까사(80가구)’, 사하구 신평동 ‘중앙하이츠더힐(185가구)’ 등은 분양 물량이 ‘제로(0가구)’로 집계됐다.

지난 5일 부산시 진구 부암동 '서면경남아너스빌에테로까사' 건물 전면에 유치권 행사 중임을 알리는 현수막이 걸려 있다./조은임 기자
같은 날 방문한 ‘서면경남아너스빌에테로까사’는 건물 전면에 ‘유치권 행사’를 알리는 노란색 현수막이 걸려있었다. 20층이 넘는 새 건물은 모든 출입구가 막혀 있었고, 한 낮에도 드나드는 사람이 없었다. 지난해 12월 완공된 이 아파트는 2022년 10월 분양을 진행했지만, 성적이 좋지 않아 시행사 측에서 분양 해지를 진행한 것으로 전해졌다. 이후 부동산 경기가 악화되면서 시공사(동아건설산업)가 하청업체에 공사대금을 지급하지 못해 결국 유치권을 행사하기에 이른 것이다.

이 아파트는 서면역(2호선)에서 도보 15분 거리에 위치해 있다. 부산시민공원이 길 하나 건너에 있고, 바로 옆에 이마트 트레이더스를 두고 있다. ‘부암초’, ‘부산진중’이 도보 가능거리에 있는 데다, 부산진구청도 가깝다. 입지는 좋은 편이지만, 분양을 받을 수도, 매수를 할 수도 없는 상황이다.

지난 5일 부산 진구 부암동 '서면경남아너스빌에테로까사'의 전경./조은임 기자
분양대행사 관계자는 “지금은 분양을 받을 수 있는 상황은 아니다. 분양권 거래도 어렵다”면서 “공인중개사무소를 통해 거래를 알아봐야 할 것”이라고 했다.

그러나 부암동의 한 공인중개사무소 관계자는 “하청업체가 돈을 못 받아 유치권을 행사 중으로 작년에 거래가 풀린다고 했는데 아무 소식도 못 들었다”면서 “위치가 좋아 문의는 많지만 거래되지 않고 있다”고 했다.

지난 5일 부산 사하구 신평동 '중앙하이츠더힐' 단지 전경. 이 아파트는 지난해 12월 완공됐다./조은임 기자
‘중앙하이츠더힐’의 경우 장기 미분양으로 공매가 진행 중이다. 지난해 12월 아파트 4개 동이 완공됐고, 단지 편의시설도 말끔히 정돈돼 있었지만, 인적을 찾기가 어려웠다. 단지 정문 뒤편의 관리사무소 만이 불을 밝히고 있었다. 이 아파트는 2022년 6월 분양을 진행했지만 계약이 6가구에 그치면서 사업주 측이 계약을 취소했다. 이후 2년 넘게 미분양으로 남았고, 최근에는 완공 후 후분양을 계획하다 이마저도 무산되면서 공매로 넘어간 것으로 전해졌다. ‘중앙하이츠더힐’은 1호선 신평역 역세권 단지로, ‘신남초’를 도보 3분거리에 두고 있다.

신평동의 한 공인중개업소 관계자는 “후분양을 하려다가 취소시키고 통째로 매각을 하려고 했지만 성사되지 않은 것으로 안다”고 했다.

부산은 준공 후 미분양(악성미분양)도 역대 최대치를 기록했다. 지난 8월 기준 2772가구로, 지난 1월 2000가구를 넘긴 뒤 증가세가 지속됐다. 이영래 대표는 “부산은 미분양 가구수가 5000가구가 넘으면 부담이 된다고 보는데 최근 7000가구가 넘어 우려되는 측면이 있다”면서 “소규모 단지 중에는 분양이 거의 안된 곳도 많다”고 했다.

지난 5일 부산 사하구 신평동 '중앙하이츠더힐' 단지 내부의 모습./조은임 기자