- 왕초보가 노려볼 ‘안전한’ 물건 6가지-
① 금융권에서 부친 경매 물건
② 채무자 직접 거주 중 물건
③ ‘배당’ 받는 ‘세입자 ‘
④ ‘선순위 세입자’가 ‘채권자’
⑤ ‘미분양’, ‘공실’ 물건
⑥ 쉬운 ‘인도 물건’

오늘은 안전한 경매 물건 세번째 시간으로 임차인이 배당받는 물건에 대해 자세히 알아보자

대출 규제 이후 주택 매수 문의가 뚝 끊긴 가운데 부동산을 경·공매를 통해 더 싸게 장만하려는 실수요자들이 부쩍 늘어났다. 거래가 주춤하고 대출 규제가 강화될 때 경·공매에 부쳐지는 부동산을 통하면 싸게 산다는 소문을 듣고 있어서다. 경·공매 낙찰 사례를 보면 실제 아파트 등 주거시설 20~30%, 비아파트와 근린시설 30~40%까지 저가에 낙찰되는 빈도가 늘어났다.

▶ 임차인이 배당받는 경매 물건을 우선 골라라

경매 물량이 늘고 있는 가운데 왕초보가 노릴 만한 경매 물건으로 임차인이 배당받는 물건을 고르는 게 유리하다. 경매에 거주하는 임차인은 대항력(주택의 인도+전입신고(사업자등록)=익일 0시)과 함께 우선변제권(대항력+확정일자)을 갖추면 후순위 권리자들보다 우선해 낙찰금액에서 전세금에 대해 배당받을 수 있다.

경매 절차 상 배당요구 종기일 전에 권리신고 및 배당요구를 신청하면 임차인은 권리 순서에 의해 배당을 받는다. 다만 배당을 받으려면 확정일자를 갖추고 배당요구 종기일 전에 배당을 요구해야 한다. 이럴 경우에만 배당을 받고 권리순서에 의해 배당을 전액 받지 못하더라도 새 낙찰자에게 경매에 부쳐진 집을 넘겨줘야 한다.

한 푼도 못 받고 집을 비워줘야 하는 대항력 없는 임차인은 배당받지 못하고 전세금을 떼이다 보니 명도 저항과 함께 이사비 절충에서 불리할 수 있다. 하지만 배당을 받는 임차인은 일부라도 배당을 받아 나가기 때문에 매수인에게 키를 넘겨주는 게 관례이다.

▶ 최우선변제 소액임차인 ‘배당’ 물건 → 안전

또한 최우선변제 소액임차인이 배당을 받는 물건 또한 안전한 경매 물건에 꼽힌다. 최우선변제 소액임차인이란 일정 금액 이내(담보물권설정일 2023.2.21.~, 서울 1억6500만원 이하/5500만원까지)에 포함된 임차인은 대항력과 확정일자와 무관하게 일정 금액을 우선적으로 배당받고 나가므로 어렵게 명도협의를 거치지 않아도 손쉽게 낙찰 받을 수 있다. 소액임차인이 법원에 권리신고 및 배당요구를 했다면, 일정금액 배당과 함께 명도의 ‘칼자루’는 새로운 낙찰자한테 있다.

배당금을 법원에서 받으려면 새로운 낙찰자한테 ‘명도확인서와 인감증명서’를 받아 법원에 제출해야 배당금이 나온다. 법원으로부터 배당금을 받으려면 이 두 장의 서류가 필수조건으로 따라붙는다. 따라서 세입자가 속을 썩일 가능성이 매우 낮다. 이 서류들은 언제 해줘야 할까? 당연히 세입자가 명도, 즉 이사 가는 당일에 해줘야 한다.

▶ 세입자 이사 당일 → 명도확인서+인감증명서

“사람은 신뢰의 대상이 아니고 사람의 대상이다”고 했던가? 경매투자자들이 꼭 염두에 두어야 할 말이다. 너무 사람을 믿지 말아야 한다. 특히 경매에 부쳐진 집에 사는 임차인은 막무가내 식 요구를 통해 낙찰자를 괴롭히기도 한다. 이런 사람들로부터 속지 않으려면 ‘칼자루(명도확인서와 인감증명서)’를 필요로 할 때 휘둘러야 한다.

배당받는 임차인이 있는 경매 부동산이라면 반드시 이 철칙을 지켜야 한다. 그러나 간혹 이사를 서두르는 임차인 중 이사 갈 곳이 확정된 상태라면 전월세 계약서를 확인해 본 후 그곳의 집주인과 연락을 해봐야 한다. 이삿짐센터와 계약했다면 이 또한 이사날짜를 금세 확인할 수 있다. 진짜 그 날짜에 입주할 것인가를 확실하게 알아본 다음에, 서류를 챙겨줘도 늦지 않다.

다음 시간에는 왕초보가 노려볼 안전한 물건 6가지 중 ‘선순위 세입자가 채권자’에 대해 알아보자

[MK부동산 경매공매
주임교수 윤재호]