불붙은 서울 집값에 추가 규제 나올 듯…규제 지역 확대·대출 규제 강화 유력
언론기사・2025.10.10
서울 ‘한강벨트’ 중심 집값 상승세
단발성 대책 대신 종합 대책 발표 예상
규제지역 지정 요건 이미 갖춰
규제지역 지정해도 일부 지역 대출 제한 효과 미미
DSR 강화 등 수요억제책 동반될 듯
국토부 “부동산 대책 발표 여부·내용 미정"
지난 9일 서울 남산에서 바라본 서울 아파트단지 모습. /뉴스1
서울을 중심으로 집값이 급등하면서 정부가 부동산 시장 안정화를 위한 추가 대책을 검토하고 있다. 집값 상승에 대응한 단발성 대책 발표가 도리어 시장을 자극했던 과거를 되풀이할 수 있다는 우려에 종합적인 대책을 준비 중이다. 규제지역 확대부터 공정시장가액비율(공정비율) 상향 조정, 추가 대출 규제 등 시장에 영향을 크게 줄 수 있는 대책이 한 번에 발표될 가능성이 크다.
10일 국토교통부에 따르면 국토부와 기획재정부, 금융위원회는 부동산 시장 안정화 방안에 대한 논의를 진행 중이다. 한 정부 관계자는 “주택 시장이 불장인 만큼 대책이 언제 나와도 이상하지 않은 상황”이라면서도 “아직 구체적인 방안과 시점은 결정된 바 없다”고 했다.
또 다른 정부 관계자는 “이미 집값 안정화를 위한 대책은 모두 준비가 돼 있다”며 “국토부 주도로 대통령실과 논의하는 단계다. 어떤 조합으로 대책을 내놓을지를 결정할 것으로 보인다”고 전했다.
현재 서울 ‘한강벨트’를 중심으로 집값 상승세가 뚜렷한 상황이다. 한국부동산원에 따르면 9월 다섯째 주 서울 아파트 가격은 전주(0.19%) 대비 0.27% 상승했다. 한강벨트인 성동구(0.78%)와 마포구(0.69%), 광진구(0.65%) 등 지역의 상승세가 가파르다. 수도권 중에서는 성남시 분당구(0.97%)와 과천시(0.54%)가 높은 집값 상승세를 기록하고 있다.
정부가 검토 대상에 올린 대책 중 유력한 것은 투기과열지구나 조정대상지역 등 규제지역을 확대하는 방안이다. 투기과열지구는 최근 3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률보다 1.5배 이상일 경우, 조정대상지역은 1.3배 이상이면 지정할 수 있다. 최근 집값이 급등한 지역들은 이 요건을 모두 충족해 정부가 언제든 규제지역으로 묶을 수 있다. 규제지역으로 지정 시 주택담보대출비율(LTV)이 기존 70%에서 40%로 줄어들고 다주택자에 대한 취득세·양도세·종합부동산세 등이 강화된다.
시장은 규제지역 확대를 확실시하는 분위기이지만 규제지역 확대의 효과가 반감될 수 있다는 점은 정부에 부담으로 작용하고 있다. 규제지역을 확대하더라도 이미 최대 대출한도가 6억원인 상황이어서 최근 집값이 급등한 성동·광진·마포구 등에는 LTV 축소에 따른 효과가 제한적일 것으로 보이기 때문이다. ‘똘똘한 한 채’ 현상으로 인한 1주택 갈아타기 수요가 커 다주택자에 부과되는 세금 부담도 시장에 영향이 거의 없을 가능성이 있다.
이에 따라 정부는 규제지역과 함께 토지거래허가구역(토허구역) 확대를 검토할 수 있지만, 서울시에서 토허구역 확대에는 선을 긋고 있어 곧장 토허구역 대상지를 넓히기는 어려울 것으로 보인다. 국토부 장관이 직권으로 토허구역을 지정할 수 있는 법안은 아직 국회에 계류 중이다.
9일 서울 마포구 한 부동산중개업소 모습. /연합뉴스
공정비율 상향도 정부가 검토할 수 있는 부분이다. 공시가격에서 과세표준을 산출하는 종부세 공정비율은 1주택자 기준으로 60%다. 올해 시세 대비 공시가격이 평균 69%인 점을 감안하면 과표는 시세의 41%에 불과하다. 공정비율을 상향하면 과표를 올릴 수 있어 사실상 세금을 확대하는 효과를 거둘 수 있다.
주택 구입 수요를 억제하기 위해 대출 규제를 강화하는 방안도 거론된다. 총부채원리금상환비율(DSR) 한도를 종전 40%에서 35%로 줄이는 방안이다. 강남 3구와 용산구 등 고가 주택이 있는 지역의 경우 최대 대출한도(6억원) 규제가 더 크게 영향을 미치고 있어 DSR 규제를 강화하더라도 여파가 크지 않을 것으로 보인다. 그러나 이외 지역의 경우 DSR 규제가 강화되면 빌릴 수 있는 돈이 줄어들며 집을 구매하기 위한 자기자본이 더 많이 필요해진다.
정부는 이런 부동산 시장 안정화 대책을 검토하는 상황에서도 추가 대책의 발표 시기를 면밀히 조율하고 있다. 과거 잦은 대책 발표로 인해 오히려 시장이 과열되는 부작용을 경험했기 때문이다.
김윤덕 국토부 장관은 지난달 29일 기자간담회에서 “문재인 정부처럼 단발적으로 스무 번이 넘는 대책을 내기보다는 종합적인 대책을 발표할 것”이라며 “추석 전에도 일정한 대응이 필요한 게 아니냐는 의견도 솔직히 있었지만 단발적으로 대응하는 것, 과거 정부에서도 발빠른 대응이라 했던 게 결국 후과(後果)를 많이 남겼다. 빠를 때는 빨라야겠지만 큰 틀의 입장은 종합 대책을 기본으로 가겠다는 것”이라고 말했다.
국토부는 아직까지 추가 규제 발표 여부조차 확정되지 않았다는 입장이다. 국토부는 이날 해명자료를 통해 “부동산 대책 발표 여부 및 내용에 대해서는 정해진 바 없다”고 밝혔다.
다만, 시장에서는 정부의 추가 대책 발표의 불확실성이 집값 과열 양상을 더 자극하는 요인이 된다는 지적이 나온다. 서울시내 한 공인중개사무소 대표는 “정부가 추가 규제를 하면 집 사기가 어려워진다는 인식이 있어서 최근 규제가 강화되기 전 집을 사려는 패닉바잉 수요가 더 생기고 있다”며 “정부가 규제에 대한 확실한 신호를 내길 바란다”고 했다.
단발성 대책 대신 종합 대책 발표 예상
규제지역 지정 요건 이미 갖춰
규제지역 지정해도 일부 지역 대출 제한 효과 미미
DSR 강화 등 수요억제책 동반될 듯
국토부 “부동산 대책 발표 여부·내용 미정"
지난 9일 서울 남산에서 바라본 서울 아파트단지 모습. /뉴스1서울을 중심으로 집값이 급등하면서 정부가 부동산 시장 안정화를 위한 추가 대책을 검토하고 있다. 집값 상승에 대응한 단발성 대책 발표가 도리어 시장을 자극했던 과거를 되풀이할 수 있다는 우려에 종합적인 대책을 준비 중이다. 규제지역 확대부터 공정시장가액비율(공정비율) 상향 조정, 추가 대출 규제 등 시장에 영향을 크게 줄 수 있는 대책이 한 번에 발표될 가능성이 크다.
10일 국토교통부에 따르면 국토부와 기획재정부, 금융위원회는 부동산 시장 안정화 방안에 대한 논의를 진행 중이다. 한 정부 관계자는 “주택 시장이 불장인 만큼 대책이 언제 나와도 이상하지 않은 상황”이라면서도 “아직 구체적인 방안과 시점은 결정된 바 없다”고 했다.
또 다른 정부 관계자는 “이미 집값 안정화를 위한 대책은 모두 준비가 돼 있다”며 “국토부 주도로 대통령실과 논의하는 단계다. 어떤 조합으로 대책을 내놓을지를 결정할 것으로 보인다”고 전했다.
현재 서울 ‘한강벨트’를 중심으로 집값 상승세가 뚜렷한 상황이다. 한국부동산원에 따르면 9월 다섯째 주 서울 아파트 가격은 전주(0.19%) 대비 0.27% 상승했다. 한강벨트인 성동구(0.78%)와 마포구(0.69%), 광진구(0.65%) 등 지역의 상승세가 가파르다. 수도권 중에서는 성남시 분당구(0.97%)와 과천시(0.54%)가 높은 집값 상승세를 기록하고 있다.
정부가 검토 대상에 올린 대책 중 유력한 것은 투기과열지구나 조정대상지역 등 규제지역을 확대하는 방안이다. 투기과열지구는 최근 3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률보다 1.5배 이상일 경우, 조정대상지역은 1.3배 이상이면 지정할 수 있다. 최근 집값이 급등한 지역들은 이 요건을 모두 충족해 정부가 언제든 규제지역으로 묶을 수 있다. 규제지역으로 지정 시 주택담보대출비율(LTV)이 기존 70%에서 40%로 줄어들고 다주택자에 대한 취득세·양도세·종합부동산세 등이 강화된다.
시장은 규제지역 확대를 확실시하는 분위기이지만 규제지역 확대의 효과가 반감될 수 있다는 점은 정부에 부담으로 작용하고 있다. 규제지역을 확대하더라도 이미 최대 대출한도가 6억원인 상황이어서 최근 집값이 급등한 성동·광진·마포구 등에는 LTV 축소에 따른 효과가 제한적일 것으로 보이기 때문이다. ‘똘똘한 한 채’ 현상으로 인한 1주택 갈아타기 수요가 커 다주택자에 부과되는 세금 부담도 시장에 영향이 거의 없을 가능성이 있다.
이에 따라 정부는 규제지역과 함께 토지거래허가구역(토허구역) 확대를 검토할 수 있지만, 서울시에서 토허구역 확대에는 선을 긋고 있어 곧장 토허구역 대상지를 넓히기는 어려울 것으로 보인다. 국토부 장관이 직권으로 토허구역을 지정할 수 있는 법안은 아직 국회에 계류 중이다.
9일 서울 마포구 한 부동산중개업소 모습. /연합뉴스공정비율 상향도 정부가 검토할 수 있는 부분이다. 공시가격에서 과세표준을 산출하는 종부세 공정비율은 1주택자 기준으로 60%다. 올해 시세 대비 공시가격이 평균 69%인 점을 감안하면 과표는 시세의 41%에 불과하다. 공정비율을 상향하면 과표를 올릴 수 있어 사실상 세금을 확대하는 효과를 거둘 수 있다.
주택 구입 수요를 억제하기 위해 대출 규제를 강화하는 방안도 거론된다. 총부채원리금상환비율(DSR) 한도를 종전 40%에서 35%로 줄이는 방안이다. 강남 3구와 용산구 등 고가 주택이 있는 지역의 경우 최대 대출한도(6억원) 규제가 더 크게 영향을 미치고 있어 DSR 규제를 강화하더라도 여파가 크지 않을 것으로 보인다. 그러나 이외 지역의 경우 DSR 규제가 강화되면 빌릴 수 있는 돈이 줄어들며 집을 구매하기 위한 자기자본이 더 많이 필요해진다.
정부는 이런 부동산 시장 안정화 대책을 검토하는 상황에서도 추가 대책의 발표 시기를 면밀히 조율하고 있다. 과거 잦은 대책 발표로 인해 오히려 시장이 과열되는 부작용을 경험했기 때문이다.
김윤덕 국토부 장관은 지난달 29일 기자간담회에서 “문재인 정부처럼 단발적으로 스무 번이 넘는 대책을 내기보다는 종합적인 대책을 발표할 것”이라며 “추석 전에도 일정한 대응이 필요한 게 아니냐는 의견도 솔직히 있었지만 단발적으로 대응하는 것, 과거 정부에서도 발빠른 대응이라 했던 게 결국 후과(後果)를 많이 남겼다. 빠를 때는 빨라야겠지만 큰 틀의 입장은 종합 대책을 기본으로 가겠다는 것”이라고 말했다.
국토부는 아직까지 추가 규제 발표 여부조차 확정되지 않았다는 입장이다. 국토부는 이날 해명자료를 통해 “부동산 대책 발표 여부 및 내용에 대해서는 정해진 바 없다”고 밝혔다.
다만, 시장에서는 정부의 추가 대책 발표의 불확실성이 집값 과열 양상을 더 자극하는 요인이 된다는 지적이 나온다. 서울시내 한 공인중개사무소 대표는 “정부가 추가 규제를 하면 집 사기가 어려워진다는 인식이 있어서 최근 규제가 강화되기 전 집을 사려는 패닉바잉 수요가 더 생기고 있다”며 “정부가 규제에 대한 확실한 신호를 내길 바란다”고 했다.