자기자본·갭 매수 늘며 6·27 석달도 안돼 꿈틀
"주담대 제한·稅 규제… 두더지잡기式은 한계" 초강력 규제로 꼽히는 6·27 부동산대책이 발표된 지 석 달도 안돼 서울 집값이 다시 뛰고 있다. 수요억제책인 6·27 대책에 이어 공급확대책인 9·7 대책이 나왔지만 집값 상승세는 꺾이지 않으면서 정부가 추가 대책을 검토 중이다.

정부가 곧 내놓을 추가 대책에 또다시 대출규제가 포함될 것으로 보이지만 한계가 있다는 지적이 나온다. 대출과 세제, 규제지역 확대 등의 규제를 찔끔찔끔 내놓을 경우 20차례 넘는 부동산대책을 발표한 문재인정부의 실패를 답습할 우려도 제기된다.

12일 정부 관계부처 등에 따르면 정부는 추가 부동산대책에 대출규제를 포함하는 방안을 검토 중이다. 지난 6·27 대책에서는 서울지역의 주택담보대출(이하 주담대) 한도를 6억원으로 제한했고 9·7 대책에는 규제지역 LTV(담보인정비율)를 50%에서 40%로 낮췄다. 다만 9·7 대책의 '핵심'으로 꼽힌 공급대책이 시장의 기대에 못 미치면서 서울 아파트값이 지난달부터 꿈틀거리기 시작했다.

금융위원회는 서울 주담대를 6억원에서 4억원으로 2억원 축소하고 DSR(총부채원리금상환비율)를 현행 40%에서 35% 수준으로 낮추는 방안 등을 검토 중이다. 전세대출과 디딤돌대출 등 정책성 대출을 DSR에 포함하는 방안도 논의테이블에 올렸다.

서울 주요지역 아파트 매매가격 변동률/그래픽=이지혜

다만 이같은 대출 위주의 수요억제대책은 6·27 대책 때만큼 효과를 거두기 어렵다는 지적이 나온다. 9월 이후 집값이 많이 오른 지역 대부분은 금융권 대출이 아니라 자체 자금이나 갭투자(전세를 낀 매매)를 통해 주택을 매수한 경우가 많다는 지적이다. 실제 지난달 5대 시중은행의 가계대출 증가액은 1조1964억원으로 지난 1월 4762억원 감소한 이후 8개월 만에 가장 작은 증가폭을 기록했다. 주담대는 지난달 1조3135억원 늘어 지난해 10월 1조3923억원 이후 가장 낮은 수치를 보였다.

김은혜 국민의힘 의원이 국토교통부로부터 제출받은 서울 평균 주담대는 지난 8월 2억4600만원으로 6월 3억6500만원 대비 1억원 넘게 줄었다. 같은 기간 강남구는 8억6900만원에서 2억5400만원으로 대폭 감소했고 서초구도 6억1400만원에서 2억6700만원으로 줄었다. 송파구와 용산구도 3억원대에서 1억원대로 주담대 평균액이 1억원 넘게 쪼그라들었다.

한 금융권 관계자는 "대출받아 주택을 매매하는 수요보다는 자기자본이나 갭투자로 매수하는 경향이 뚜렷하게 나타나고 있다"면서 "이런 상황에서 DSR 추가 규제나 4억원 대출제한을 한다고 해도 집값이 불붙은 한강벨트 지역의 수요를 대폭 억제하는 데는 한계가 있다"고 지적했다.

정부가 내놓을 추가 부동산대책의 중심축은 규제지역·토지거래허가구역 확대가 될 것으로 보인다. 이렇게 되면 대출과 세제규제가 추가로 강화되고 실거주의무가 부여돼 일정 부분 투기수요를 막을 수 있다. 현재 강남·서초·송파·용산구 4곳인 규제지역이 더 넓어지는데 다만 일각에선 '두더지 잡기' 식으로 전국 130여곳으로 규제지역을 확대해 풍선효과를 낳은 문재인정부의 실패를 답습할 것이란 우려가 나온다.

공시가격 현실화율을 높이고 공정시장가액비율을 상향해 보유세(재산세+종합부동산세) 부담을 올리는 방안도 남은 카드다. 국토부와 기획재정부는 양도세율을 한시 완화하되 보유세를 대폭 올리는 방안도 논의 중이나 정부부처간 의견이 크게 엇갈리는 것으로 전해졌다.
시장 전문가들은 서울 주요 지역의 추가 공급대책 필요성을 제기하지만 이 역시 추가 대책에는 포함되기 어려울 것으로 관측된다.