성동·광진·마포 등 규제지역 추가 유력
정부, 이번 주 중 부동산 추가대책 발표
보유세 부담 높이는 방안은 일단 제외 가능성

서울 강남구의 한 부동산 중개업소에 붙은 아파트 매물. [사진 뉴스1]정부가 최근 과열 조짐을 보이고 있는 서울 한강벨트와 경기 일부 지역 등의 집값 대응을 위해 규제지역 확대 등을 포함한 추가 대책을 발표할 것으로 예상된다.

여당인 더불어민주당과 정부, 대통령실은 12일 고위 당정협의회를 열어 서울·경기지역 집값 과열 양상에 대응할 방안을 논의했고, 정리된 대책은 이번 주 중 발표될 전망이다.

주택담보대출 상한을 6억원으로 묶는 6·27 대출규제의 효과가 약해진 데 이어 9·7 공급대책 발표 이후에도 비규제지역인 서울 성동구, 마포구, 광진구 등 한강 벨트 지역과 경기도 성남시 분당구 등의 가격 상승폭 확대가 예사롭지 않은 상황이라 신속하게 후속 대응책을 시행하려는 뜻으로 풀이된다.

유력한 카드는 국토교통부가 지정하는 투기과열지구와 조정대상지역 등 규제지역 확대다. 현재 규제지역은 강남 3구(서초·강남·송파구)와 용산구에만 적용돼 있다.

비규제지역 중 아파트 매매가격이 과열 양상을 보이는 서울 성동·광진·마포구를 비롯해 동작·강동·양천·영등포구와 경기도 성남시 분당구·과천시가 유력 후보군으로 꼽힌다.

부동산원 주간 동향 기준으로 6월 30일부터 9월 29일까지 최근 3개월간 아파트 매매가격 상승률을 보면 서울 성동구(5.01%), 경기 성남 분당구(4.99%), 경기 과천시(3.81%), 서울 광진구(3.57%), 서울 마포구(3.17%), 서울 양천구(2.88%) 등 비규제지역이 상위권에 올라 있다.

이들 비규제지역이 규제지역으로 묶이면 무주택자와 처분조건부 1주택자의 주택담보대출비율(LTV) 상한이 70%에서 40%로 강화된다. 9·7대책에서 종전 50%였던 규제지역 LTV 상한을 40%로 낮춘 결과다.

수도권은 이미 6·27 대책으로 주택담보대출 상한이 6억원으로 묶인 상태라 이미 가격이 많이 오른 성동구, 마포구, 광진구 등은 규제지역 지정 영향이 크지 않을 수 있지만 영등포구, 양천구, 강동구, 동작구 등은 LTV가 낮아지는 데 따른 대출한도 감소가 예상된다.

갭투자(전세 낀 주택 매수) 차단을 위해 현재 강남 3구와 용산구에 적용된 토지거래허가구역을 확대 지정하는 방안도 거론됐지만, 국토교통부 장관의 토허구역 지정권을 확대하는 법안이 처리되기까지는 아직 시일이 필요해 이번 대책에서는 빠질 것으로 예상된다.

금융당국은 대출규제 강화 방안을 내놓을 것으로 보인다. 당국은 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 중심으로 대출 한도를 줄이는 방안을 다양하게 검토해왔다.

차주의 연간 소득 대비 대출의 원리금 상환액이 일정 비율을 넘지 못하도록 하는 규제인 DSR은 현재 은행권 기준으로 40%를 초과할 수 없다. DSR 한도를 35% 안팎으로 낮추는 방안도 거론된다.

서울 남산에서 바라본 한강벨트 아파트. [사진 뉴스1]금융당국은 전세대출·정책대출 등 그동안 예외로 둔 영역에도 DSR을 적용하는 방안을 필요시 즉각 시행하겠다고 예고해 왔다.

주택담보대출 한도를 현재 6억원에서 4억원으로 낮추거나 특정 주택가격 초과 시 LTV 0%를 적용하는 방안 등도 대책에 포함될 수 있다. 다만 특정 가격선을 기준으로 규제를 적용할 경우 오히려 ‘선수요’를 자극하는 등 부작용이 나타날 수 있다는 우려도 제기된다.

다만 이번 대책에서 ‘세제 카드’는 빠질 것으로 알려졌다. 세제를 섣불리 꺼냈다가 오히려 부동산값 폭등을 자초하면 정권 기반까지 흔들 수 있다는 경계심리가 강하게 작용한 분위기다.

세율이나 공제·과세표준 체제를 뒤흔드는 세법 개정뿐 아니라, 공시가격 현실화율 또는 공정시장가액비율(공정비율)을 상향 조정하는 ‘우회 방안’ 역시 정치적 부담이 크다는 판단으로 보인다.

내년 지방선거 표심까지 고려해야하는 상황이라 대통령실과 여당으로서는 서울에 아파트 한 채를 가진 은퇴자에 ‘세금 폭탄’을 가했다는 비판론이 나오지 않도록 대응할 것으로 예상된다.