“입주장 또 없나요” 월세마저 귀해진 임대차 시장, 세입자는 웁니다 [부동산360]
언론기사・2025.10.14
서울 아파트 전세 6개월 새 6300여건 감소
평균 전세가 2년 새 5000만원 넘게 올라
토허제·갭투자 막자 임대차시장 경직 현실화
계약갱신청구 사용 2년 새 24.8%→43.5%
서울 관악구 봉천동 관악드림타운 단지 전경. [이건욱PD]
[헤럴드경제=김희량 기자] #. 서울 관악구 봉천동 관악드림타운의 14일 기준 전세 매물은 27건으로 1년 전(47건) 대비 절반 수준이다. 반면 거래량은 9월 말 누적 194건으로 1년 전 동기 대비 60% 늘며 매매 매물 수(116→64)도 동시에 급감했다.
부동산대책과 토지거래허가제 연장 등 여파로 서울 아파트 전세난이 심화한 가운데 임대차 시장에서도 지역별 탈동조화(디커플링) 현상이 나타지고 있다. 매수 및 임대차 시장의 전반적인 매물 감소에 가을 이사철까지 겹치며 수요자들의 주거비 부담은 커질 전망이다.
전세 매물 1년 만에 6000건 넘게 ‘증발’
14일 아실에 따르면 1년 전 약 3만건 수준이었던 전세 매물 수는 13일 기준 2만3382건으로 20% 넘게 줄었다. 월세 매물은 같은 기간 1만8809건으로 1년 전(1만6853건) 대비 11% 가까이 늘었으나 전세 감소 폭을 상쇄하기에는 부족한 숫자다.
전세의 월세화, 6·27 대책의 전세퇴거자금대출 규제에 의한 집주인의 직접 입주은 강남3구·용산구의 토지거래허가제의 연장으로 임대차 물량 공급이 위축되는 환경이 조성된 영향이다. 줄어든 물량 만큼 월세가 늘어나기도 쉽지 않다. 전세를 받던 임대인 입장에서는 전세퇴거자금대출 규제(1억원 제한)로 보증금 반환 부담이 있어 순수월세 전환 시 자금조달이 어렵기 때문이다.
자치구 기준으로는 지난 6개월(13일 기준 비교) 사이 전세는 성북구(-64.3%), 광진구(-60%), 관악구(-45.4%) 순으로 물량이 줄었다. 성북구는 장위자이레디언트(2840세대) 입주장이 마무리된 영향이 컸다. 대규모 입주장은 전세 물량을 일시적으로 늘려 가격을 안정시키는 역할을 한다.
갭투자,토허제 연장→집주인 실거주로 신규전세 발생 어려워
반면 송파구(+8.9%), 서초구(-18.7%), 강남구(0.6%) 등 강남3구에서는 물량이 오히려 늘거나 상대적으로 적게 감소한 모습이다. 월세 또한 마찬가지다. 월세 매물 수는 성북구(-65.4%), 관악구(-40.5%), 금천구(-36.8%) 순으로 감소했지만 서초구(-2.1%), 강남구(+11%), 송파구(+7.5%)에서는 평균 전세 감소율과 다른 양상이 나타나고 있다.
일부 지역에서는 매수가 급증하며 신규 매물 감소에도 영향을 주고 있다. 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “토허제 및 6·27 대책으로 갭투자 등이 막히며 신규전세가 나오기 어려운데다 중저가 아파트 밀집지역에서는 중산층, 서민들이 매매 수요로 전환한 영향으로 보인다”고 분석했다.
전세 물량이 6개월 전 587건에서 13일 기준 321건으로 감소한 관악구는 올해 1~9월 누적 매매 거래량(서울부동산정보광장)이 전년 동기 대비 37% 증가하며 거래가 급증한 대표적인 곳이다. 특히 지난달에는 233건 거래되며 1년 전(83건) 대비 3.6배에 달하는 손바뀜이 발생했다.
이사 포기해야 하나…전세수급지수 2021년10월 이후 최고 수준
서울 남산에서 바라본 시내 아파트 단지 모습. [연합]
동시에 전세 가격 또한 올라가면서 신규계약은 점점 더 찾아보기 어려워졌다. 이연희 더불어민주당 의원실이 국토교통부로부터 제출받은 ‘2022~2025년 실거래가 기준 아파트 평균 전세금액 현황’에 따르면 올해 서울 아파트 평균 전세가격은 5억9040만원으로 2023년(5억3580만원) 대비 5000만원 이상 올랐다. 높아진 부담에 전세 계약 중 계약 갱신을 선택하는 비율(국토부 실거래가공개시스템, 직방 분석) 같은 기간 24.8%에서 43.5%로 눈에 띄게 증가했다.
업계는 올해 서울 아파트 신규 입주 물량(부동산R114)이 올해 4만6767가구에서 내년 2만8355가구로 39.4% 급감할 것으로 전망된 상황에서 이 같은 물량 부족이 심화할 것으로 보고 있다. 100을 초과하면 ‘공급 부족 비중이 높다’는 의미인 전세수급지수(KB주택가격동향)는 지난달 154.2로 2021년 10월(162.2) 이후 최고 수준을 보이고 있다.
김은선 직방 빅데이터랩실 랩장은 “소유권 이전 조건부 전세대출 금지, 강남3구는 실거주 의무화 등으로 전세였던 매물만 전세로 나오는 데다가 내년에도 입주 물량이 감소할 것으로 전망되면서 물량이 나오기가 구조적으로 어렵다”고 말했다.
전문가는 전월세 수요자들의 경우 소득 구간에 따른 장기전략을 점검할 시기라고 말한다. 윤 위원은 “매수를 준비했던 사람은 환금성이 높은 지역을 매수하는 것도 방법”이라면서도 “다만 자금이 부족할 경우 살 수 있는 걸 사는 무리한 매수보다는 공공분양 기회를 노리며 버티는 것이 나을 수 있다”고 했다.
평균 전세가 2년 새 5000만원 넘게 올라
토허제·갭투자 막자 임대차시장 경직 현실화
계약갱신청구 사용 2년 새 24.8%→43.5%
서울 관악구 봉천동 관악드림타운 단지 전경. [이건욱PD][헤럴드경제=김희량 기자] #. 서울 관악구 봉천동 관악드림타운의 14일 기준 전세 매물은 27건으로 1년 전(47건) 대비 절반 수준이다. 반면 거래량은 9월 말 누적 194건으로 1년 전 동기 대비 60% 늘며 매매 매물 수(116→64)도 동시에 급감했다.
부동산대책과 토지거래허가제 연장 등 여파로 서울 아파트 전세난이 심화한 가운데 임대차 시장에서도 지역별 탈동조화(디커플링) 현상이 나타지고 있다. 매수 및 임대차 시장의 전반적인 매물 감소에 가을 이사철까지 겹치며 수요자들의 주거비 부담은 커질 전망이다.
전세 매물 1년 만에 6000건 넘게 ‘증발’
14일 아실에 따르면 1년 전 약 3만건 수준이었던 전세 매물 수는 13일 기준 2만3382건으로 20% 넘게 줄었다. 월세 매물은 같은 기간 1만8809건으로 1년 전(1만6853건) 대비 11% 가까이 늘었으나 전세 감소 폭을 상쇄하기에는 부족한 숫자다.
전세의 월세화, 6·27 대책의 전세퇴거자금대출 규제에 의한 집주인의 직접 입주은 강남3구·용산구의 토지거래허가제의 연장으로 임대차 물량 공급이 위축되는 환경이 조성된 영향이다. 줄어든 물량 만큼 월세가 늘어나기도 쉽지 않다. 전세를 받던 임대인 입장에서는 전세퇴거자금대출 규제(1억원 제한)로 보증금 반환 부담이 있어 순수월세 전환 시 자금조달이 어렵기 때문이다.
자치구 기준으로는 지난 6개월(13일 기준 비교) 사이 전세는 성북구(-64.3%), 광진구(-60%), 관악구(-45.4%) 순으로 물량이 줄었다. 성북구는 장위자이레디언트(2840세대) 입주장이 마무리된 영향이 컸다. 대규모 입주장은 전세 물량을 일시적으로 늘려 가격을 안정시키는 역할을 한다.
갭투자,토허제 연장→집주인 실거주로 신규전세 발생 어려워
반면 송파구(+8.9%), 서초구(-18.7%), 강남구(0.6%) 등 강남3구에서는 물량이 오히려 늘거나 상대적으로 적게 감소한 모습이다. 월세 또한 마찬가지다. 월세 매물 수는 성북구(-65.4%), 관악구(-40.5%), 금천구(-36.8%) 순으로 감소했지만 서초구(-2.1%), 강남구(+11%), 송파구(+7.5%)에서는 평균 전세 감소율과 다른 양상이 나타나고 있다.
일부 지역에서는 매수가 급증하며 신규 매물 감소에도 영향을 주고 있다. 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “토허제 및 6·27 대책으로 갭투자 등이 막히며 신규전세가 나오기 어려운데다 중저가 아파트 밀집지역에서는 중산층, 서민들이 매매 수요로 전환한 영향으로 보인다”고 분석했다.
전세 물량이 6개월 전 587건에서 13일 기준 321건으로 감소한 관악구는 올해 1~9월 누적 매매 거래량(서울부동산정보광장)이 전년 동기 대비 37% 증가하며 거래가 급증한 대표적인 곳이다. 특히 지난달에는 233건 거래되며 1년 전(83건) 대비 3.6배에 달하는 손바뀜이 발생했다.
이사 포기해야 하나…전세수급지수 2021년10월 이후 최고 수준
서울 남산에서 바라본 시내 아파트 단지 모습. [연합]동시에 전세 가격 또한 올라가면서 신규계약은 점점 더 찾아보기 어려워졌다. 이연희 더불어민주당 의원실이 국토교통부로부터 제출받은 ‘2022~2025년 실거래가 기준 아파트 평균 전세금액 현황’에 따르면 올해 서울 아파트 평균 전세가격은 5억9040만원으로 2023년(5억3580만원) 대비 5000만원 이상 올랐다. 높아진 부담에 전세 계약 중 계약 갱신을 선택하는 비율(국토부 실거래가공개시스템, 직방 분석) 같은 기간 24.8%에서 43.5%로 눈에 띄게 증가했다.
업계는 올해 서울 아파트 신규 입주 물량(부동산R114)이 올해 4만6767가구에서 내년 2만8355가구로 39.4% 급감할 것으로 전망된 상황에서 이 같은 물량 부족이 심화할 것으로 보고 있다. 100을 초과하면 ‘공급 부족 비중이 높다’는 의미인 전세수급지수(KB주택가격동향)는 지난달 154.2로 2021년 10월(162.2) 이후 최고 수준을 보이고 있다.
김은선 직방 빅데이터랩실 랩장은 “소유권 이전 조건부 전세대출 금지, 강남3구는 실거주 의무화 등으로 전세였던 매물만 전세로 나오는 데다가 내년에도 입주 물량이 감소할 것으로 전망되면서 물량이 나오기가 구조적으로 어렵다”고 말했다.
전문가는 전월세 수요자들의 경우 소득 구간에 따른 장기전략을 점검할 시기라고 말한다. 윤 위원은 “매수를 준비했던 사람은 환금성이 높은 지역을 매수하는 것도 방법”이라면서도 “다만 자금이 부족할 경우 살 수 있는 걸 사는 무리한 매수보다는 공공분양 기회를 노리며 버티는 것이 나을 수 있다”고 했다.