주식으로 부동산 투자 대체?…현실은 “코스피 오르면 서울 아파트값 상승”
언론기사・2025.10.15
오지윤 명지대 교수 “서울 아파트값, 코스피 후행”
‘주식으로 번 돈, 결국 서울 아파트로 간다’ 핵심 내용
李 정부 “부동산 자금, 주식으로 이동시킨다” 반박 논리
14일 코스피 장중 3646.77, 사상 최고치 경신
코스피 지수가 연거푸 사상 최고치를 경신하는 가운데 주식 수익금이 결국에는 서울의 아파트로 향할 것이라는 연구 결과가 나와 주목받고 있다. 서울의 아파트값이 코스피 지수에 2개월 후행한다는 내용이다. 코스피 지수가 오르면 2개월의 시차를 두고 서울 아파트 매매가도 따라 오른다는 의미다.
이재명 정부는 부동산에 쏠린 자금을 주식시장으로 이동시키려 애쓰고 있다. 이 대통령은 9월 18일 증권사 리서치센터장들을 만난 자리에서 “국장 복귀는 지능순이라는 말이 생겨날 수 있도록 만들겠다”며 ‘코스피 5000′ 공약 등 주식시장 활성화를 추진하겠다고 약속했다. 대통령이 증권사 리서치센터장과 간담회를 한 것은 처음이다.
오지윤 명지대 경제학과 교수./조선비즈DB
15일 오지윤 명지대 경제학과 교수는 ‘포모(FOMO, Fear Of Missing Out)와 주식시장 랠리가 맞물린 10월 서울 아파트 시장’이라는 연구분석 결과를 밝혔다. ‘포모’는 수요자들이 이번 기회를 놓치면 손해를 볼 수 있다는 두려움을 갖게 되는 현상을 뜻한다. 오 교수는 한국은행과 한국개발연구원(KDI) 부동산연구팀을 거친 경제학자다.
오 교수는 서울 아파트 실거래 가격이 코스피 지수에 2개월 후행하는 흐름은 2020년부터 두드러졌다고 진단했다. 2013년부터 올해 7월까지 주가의 상승분이 가계주택 구입에 사용되는 현상을 코스피지수와 서울 아파트 실거래가(한국부동산원)의 상관관계를 분석한 결과다. 2020년부터 올해 7월까지 코스피 지수와 서울 아파트 실거래가격의 상관계수는 0.7 이상으로 분석됐다. 2013~2019년 12월까지는 이 상관계수가 0.4에 불과했다.
2020년 이후 코스피 지수와 서울 아파트 실거래가의 상관관계를 나타낸 그래프./오지윤 명지대 교수 제공
2020년부터 금리와 자산시장의 연계성이 밀접해지면서 코스피 지수와 서울 아파트값의 연관성 또한 높아졌다는 것이다. 시작 지점은 2020년 코로나19 팬데믹부터다. 저금리 기조가 지속되면서 유동성이 급증했다. 한국은행 금융통화위원회는 2020년 3월 기준금리를 1.25%에서 0.75%로 큰 폭으로 낮춘 이후 같은 해 5월 사상 최저치인 0.50%로 또 낮췄다. 당시 정부는 소비여력 회복을 위해 긴급재난지원금을 지급했다. 2020년 코로나 대응을 위한 긴급재난지원금은 총 14조3000억원 규모였다.
2020~2021년 전국의 아파트 시장은 유동성에 힘입어 사상 최대 호황기를 누렸다. KB부동산에 따르면 2020년 전국의 연간 주택매매가격지수 상승률은 8.35%, 2021년은 14.95%로 집계됐다. 2021년의 집값 상승률은 국제통화기금(IMF) 외환위기 직후의 집값 급등기 이후 가장 컸다. 2021년 전국의 아파트값은 20.18% 올랐다. 이후 2023년 부동산시장은 진정 국면에 들어갔다.
오 교수는 2024년 아파트 가격이 다시 상승하고 있지만 그 국면은 2021년과는 다소 차이가 있다고 봤다. 2024년부터는 일명 서울·수도권 ‘파워커플(고소득 맞벌이부부)’의 매수세와 정책의 부작용이 얽혀 서울 중심으로 아파트값이 오르고 있다는 분석이다. 지역균형정책, 지역소멸 우려가 오히려 수요자들의 ‘서울 집중현상’을 강화했다고 봤다.
이재명 정부 출범 이후 내놓은 두 차례의 굵직한 부동산 대책이 부작용을 내고 있다는 내용도 덧붙였다. 6·27 대책으로 6억원의 주택담보대출 상한선을 적용하면서 마포구와 성동구, 광진구 등 접근 가능한 지역의 집값이 집중적으로 올랐다. 또 9·7공급대책 이후에는 실거주 갈아타기와 토지거래허가구역 추가 지정에 대한 우려로 선제적 갭투자 속도가 빨라졌다고 분석했다.
오 교수는 “주식에서 돈을 벌면 결국 아파트로 이동하게 되는 목돈이 될 것”이라면서 “우리나라 화폐가치 하락에 대한 막연한 두려움, 안전자산 확보 등으로 서울 아파트값 상승세는 당분간 더 지속될 가능성이 있다”고 했다.
최근 이재명 정부가 부동산 자금쏠림을 경고하면서 주식시장으로의 자금이동을 유도하고 있지만, 결과는 그 반대가 될 수 있다는 함의도 있다. 주식이 이미 안전자산으로 자리잡은 서울 아파트의 대체재는 될 수 없다는 것이다. 지난 14일 코스피 지수는 장중 3646.77로 사상 최고치를 경신하기도 했다.
오 교수는 “과거부터 코인, 주식투자를 통해 목돈을 얻으면 결국 서울 아파트로 넘어가는 흐름이 지속돼 왔다”면서 “주택 매수에 사용할 돈을 주식으로 빼낸다는 건 굉장히 어려운 일이고, 오히려 반대의 모습이 나타날 수 있다”고 했다.
‘주식으로 번 돈, 결국 서울 아파트로 간다’ 핵심 내용
李 정부 “부동산 자금, 주식으로 이동시킨다” 반박 논리
14일 코스피 장중 3646.77, 사상 최고치 경신
코스피 지수가 연거푸 사상 최고치를 경신하는 가운데 주식 수익금이 결국에는 서울의 아파트로 향할 것이라는 연구 결과가 나와 주목받고 있다. 서울의 아파트값이 코스피 지수에 2개월 후행한다는 내용이다. 코스피 지수가 오르면 2개월의 시차를 두고 서울 아파트 매매가도 따라 오른다는 의미다.
이재명 정부는 부동산에 쏠린 자금을 주식시장으로 이동시키려 애쓰고 있다. 이 대통령은 9월 18일 증권사 리서치센터장들을 만난 자리에서 “국장 복귀는 지능순이라는 말이 생겨날 수 있도록 만들겠다”며 ‘코스피 5000′ 공약 등 주식시장 활성화를 추진하겠다고 약속했다. 대통령이 증권사 리서치센터장과 간담회를 한 것은 처음이다.
오지윤 명지대 경제학과 교수./조선비즈DB15일 오지윤 명지대 경제학과 교수는 ‘포모(FOMO, Fear Of Missing Out)와 주식시장 랠리가 맞물린 10월 서울 아파트 시장’이라는 연구분석 결과를 밝혔다. ‘포모’는 수요자들이 이번 기회를 놓치면 손해를 볼 수 있다는 두려움을 갖게 되는 현상을 뜻한다. 오 교수는 한국은행과 한국개발연구원(KDI) 부동산연구팀을 거친 경제학자다.
오 교수는 서울 아파트 실거래 가격이 코스피 지수에 2개월 후행하는 흐름은 2020년부터 두드러졌다고 진단했다. 2013년부터 올해 7월까지 주가의 상승분이 가계주택 구입에 사용되는 현상을 코스피지수와 서울 아파트 실거래가(한국부동산원)의 상관관계를 분석한 결과다. 2020년부터 올해 7월까지 코스피 지수와 서울 아파트 실거래가격의 상관계수는 0.7 이상으로 분석됐다. 2013~2019년 12월까지는 이 상관계수가 0.4에 불과했다.
2020년 이후 코스피 지수와 서울 아파트 실거래가의 상관관계를 나타낸 그래프./오지윤 명지대 교수 제공2020년부터 금리와 자산시장의 연계성이 밀접해지면서 코스피 지수와 서울 아파트값의 연관성 또한 높아졌다는 것이다. 시작 지점은 2020년 코로나19 팬데믹부터다. 저금리 기조가 지속되면서 유동성이 급증했다. 한국은행 금융통화위원회는 2020년 3월 기준금리를 1.25%에서 0.75%로 큰 폭으로 낮춘 이후 같은 해 5월 사상 최저치인 0.50%로 또 낮췄다. 당시 정부는 소비여력 회복을 위해 긴급재난지원금을 지급했다. 2020년 코로나 대응을 위한 긴급재난지원금은 총 14조3000억원 규모였다.
2020~2021년 전국의 아파트 시장은 유동성에 힘입어 사상 최대 호황기를 누렸다. KB부동산에 따르면 2020년 전국의 연간 주택매매가격지수 상승률은 8.35%, 2021년은 14.95%로 집계됐다. 2021년의 집값 상승률은 국제통화기금(IMF) 외환위기 직후의 집값 급등기 이후 가장 컸다. 2021년 전국의 아파트값은 20.18% 올랐다. 이후 2023년 부동산시장은 진정 국면에 들어갔다.
오 교수는 2024년 아파트 가격이 다시 상승하고 있지만 그 국면은 2021년과는 다소 차이가 있다고 봤다. 2024년부터는 일명 서울·수도권 ‘파워커플(고소득 맞벌이부부)’의 매수세와 정책의 부작용이 얽혀 서울 중심으로 아파트값이 오르고 있다는 분석이다. 지역균형정책, 지역소멸 우려가 오히려 수요자들의 ‘서울 집중현상’을 강화했다고 봤다.
이재명 정부 출범 이후 내놓은 두 차례의 굵직한 부동산 대책이 부작용을 내고 있다는 내용도 덧붙였다. 6·27 대책으로 6억원의 주택담보대출 상한선을 적용하면서 마포구와 성동구, 광진구 등 접근 가능한 지역의 집값이 집중적으로 올랐다. 또 9·7공급대책 이후에는 실거주 갈아타기와 토지거래허가구역 추가 지정에 대한 우려로 선제적 갭투자 속도가 빨라졌다고 분석했다.
오 교수는 “주식에서 돈을 벌면 결국 아파트로 이동하게 되는 목돈이 될 것”이라면서 “우리나라 화폐가치 하락에 대한 막연한 두려움, 안전자산 확보 등으로 서울 아파트값 상승세는 당분간 더 지속될 가능성이 있다”고 했다.
최근 이재명 정부가 부동산 자금쏠림을 경고하면서 주식시장으로의 자금이동을 유도하고 있지만, 결과는 그 반대가 될 수 있다는 함의도 있다. 주식이 이미 안전자산으로 자리잡은 서울 아파트의 대체재는 될 수 없다는 것이다. 지난 14일 코스피 지수는 장중 3646.77로 사상 최고치를 경신하기도 했다.
오 교수는 “과거부터 코인, 주식투자를 통해 목돈을 얻으면 결국 서울 아파트로 넘어가는 흐름이 지속돼 왔다”면서 “주택 매수에 사용할 돈을 주식으로 빼낸다는 건 굉장히 어려운 일이고, 오히려 반대의 모습이 나타날 수 있다”고 했다.