성동·마포서 매물 자취 감춰 … 전월세난 우려에 서민 발동동
언론기사・2025.10.15
사상초유 대책에 시장 대혼란
비강남 한강벨트 과열 식고
목동에선 대출 맞춰 줄다리기
노원·은평구 등 급매 몰리며
"계약금 보내겠다" 막차거래
내주 토허제 적용땐 매물 급감
실수요자 '15억이하' 쏠림심화
전세 줄며 전월세가 급등 우려
◆ 부동산 대책 ◆
10·15 대책이 발표된 15일 서울 마포구의 한 공인중개업소에 급하게 변동하는 가격 때문에 매물 호가표가 안내를 포기하고 비어 있다. 김호영 기자
정부가 서울 전역과 경기도 12개 지역을 규제지역과 토지거래허가구역으로 지정하고 주택 가격에 따라 주택담보대출 한도를 제한하는 것을 골자로 한 초강력 부동산 대책을 발표하면서 서울·수도권 부동산 시장의 동요와 불안감이 커지고 있다. 본격적으로 대책 시행 전에 어떻게든 규제를 피하려는 막판 거래가 쏟아져 나오는 등 혼란에 빠지는 모습이다.
전문가들은 이번 대책이 전면 가동되면 거래절벽 현상이 나타나며 전반적으로 시장에 관망세가 커질 것으로 예상했다. 반면 전월세 시장의 어려움이 가중되고 15억원 미만 주택으로 매수세가 집중될 것이란 전망도 나온다.
15일 서울 노원·은평구 등에서는 '급매' '오늘 계약 가능' 안내문이 붙은 매물들이 속속 올라왔다. 갭투자가 막히기 전에 전세를 낀 매물을 매도하려는 '막차 타기' 움직임으로 풀이된다. 성동·마포구 등 비강남 한강벨트 지역은 집주인들이 매도 의사를 철회하면서 매물이 '씨'가 말랐다. 성동구 '대림강변타운'의 경우 전용면적 59㎡와 전용 84㎡ 매물이 1개씩밖에 없었다.
목동 일대 중개업소에선 대출 최대 한도를 맞추기 위해 매매·매수자 간 가격 줄다리기를 벌이는 모습도 목격됐다.
규제지역 지정은 16일부터, 토허구역은 20일부터 효력이 발생한다. 금융규제도 16일부터 시행된다.
성동구의 한 중개업소 관계자는 "토지거래허가제도 시행 전에 갭투자가 되는지 묻는 전화가 전국에서 걸려온다"며 "지방 중개업소들은 당장 계약할 수 있는 서울 매물을 찾고 있더라"고 말했다.
또 다른 중개업소 관계자는 "가계약만 했던 고객들은 불안감에 계약을 빨리 체결하고 싶다는 연락을 해온다"며 "자금조달계획서 등 서류를 미리 제출하려는 사람들도 있다"고 전했다.
전문가들은 강남·한강벨트 지역을 중심으로 나타났던 '패닉 바잉' 현상이 진정 국면에 접어들겠지만 급격한 거래 위축이 나타날 것이라고 내다봤다.
박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "거래를 꽁꽁 묶는 수준의 강력한 규제"라며 "상급지 갈아타기와 갭투자에 제동이 걸리고 자금 출처·세무조사가 대폭 강화되는 만큼 저가, 중고가, 초고가 주택 등에서 연쇄적으로 거래가 막히는 현상이 나타날 우려가 있다"고 말했다.
남혁우 우리은행 부동산연구원도 "전반적으로 매물 급감이 발생할 것으로 예상된다"고 했다. 사상 초유의 초강경 수요 억제책으로 인해 시장에 관망세가 짙어지면서 4분기 거래량이 크게 감소할 것으로 예상된다.
전월세난은 더욱 심화될 것으로 보인다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장 "구매 수요 억제로 임대차 시장에 내 집 마련 실수요가 머물거나 전세대출 규제 등으로 전세가 상승 압력이 지속될 수 있다"고 말했다. 함 랩장은 "전세가 상승의 땔감 역할을 하던 전세대출 제한으로 갭투자 악용 이슈는 줄겠지만 보증부 월세 등 월세화에 따른 임차인 주거비 부담은 해결해야 하는 숙제로 남았다"고 지적했다.
이미 서울 주택시장은 임대차 중심으로 빠르게 재편되는 중이다. 앞서 정부가 내놓은 6·27 대출 규제 이후 전체(매매·전세·월세) 거래 중 전세와 월세의 비중이 85%를 넘어섰다. 매매 거래는 줄고 임대차 거래 중에서도 월세 거래 비중이 늘어나는 중이다.
서울부동산정보광장에 따르면 지난 8월 서울 주택 거래에서 전월세 거래 비중은 86.1%에 달했다. 6월(76.8%) 대비 두 달 만에 10%포인트 가까이 오른 수치다.
이는 강도 높은 대출 규제로 매매 자체가 어려워진 데다 갭투자 매매도 위축돼 전세 공급이 줄어든 영향이다. 전세 공급이 줄어들면서 실거주 수요가 월세로 몰리는 중이고, 이에 전월세 가격이 동반 상승하며 임차인들의 부담이 커지고 있는 것이다.
정부가 풍선 효과 차단에 나섰지만 실수요자를 중심으로 15억원 이하 아파트 쏠림 현상이 나타날 가능성도 제기된다. 부동산R114가 지난달 26일 기준으로 조사한 시세에 따르면 강북·강서·관악·구로·금천·노원·도봉·동대문·성북·은평·중랑구는 15억원 이하 아파트 비중이 90%를 넘는다.이외에 인천이나 화성 동탄 등 규제 지역과 맞닿은 비규제 지역으로 매매 수요가 이동할 것이란 전망도 나온다.
집값 안정 효과에 대한 의견은 엇갈린다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "6·27 대책에 이어 2차 충격 요법인 만큼 전반적으로 숨 고르기 장세에 들어갈 것"이라고 말했다.
함 랩장은 "시중에 풀린 풍부한 유동자금과 기준금리 인하 기대, 전월세 가격 상승 불안 요인이 겹치며 완전히 진화될 수 있을지는 지켜봐야 한다"고 말했다.
[이용안 기자 / 한창호 기자 / 박재영 기자]
비강남 한강벨트 과열 식고
목동에선 대출 맞춰 줄다리기
노원·은평구 등 급매 몰리며
"계약금 보내겠다" 막차거래
내주 토허제 적용땐 매물 급감
실수요자 '15억이하' 쏠림심화
전세 줄며 전월세가 급등 우려
◆ 부동산 대책 ◆
10·15 대책이 발표된 15일 서울 마포구의 한 공인중개업소에 급하게 변동하는 가격 때문에 매물 호가표가 안내를 포기하고 비어 있다. 김호영 기자정부가 서울 전역과 경기도 12개 지역을 규제지역과 토지거래허가구역으로 지정하고 주택 가격에 따라 주택담보대출 한도를 제한하는 것을 골자로 한 초강력 부동산 대책을 발표하면서 서울·수도권 부동산 시장의 동요와 불안감이 커지고 있다. 본격적으로 대책 시행 전에 어떻게든 규제를 피하려는 막판 거래가 쏟아져 나오는 등 혼란에 빠지는 모습이다.
전문가들은 이번 대책이 전면 가동되면 거래절벽 현상이 나타나며 전반적으로 시장에 관망세가 커질 것으로 예상했다. 반면 전월세 시장의 어려움이 가중되고 15억원 미만 주택으로 매수세가 집중될 것이란 전망도 나온다.
15일 서울 노원·은평구 등에서는 '급매' '오늘 계약 가능' 안내문이 붙은 매물들이 속속 올라왔다. 갭투자가 막히기 전에 전세를 낀 매물을 매도하려는 '막차 타기' 움직임으로 풀이된다. 성동·마포구 등 비강남 한강벨트 지역은 집주인들이 매도 의사를 철회하면서 매물이 '씨'가 말랐다. 성동구 '대림강변타운'의 경우 전용면적 59㎡와 전용 84㎡ 매물이 1개씩밖에 없었다.
목동 일대 중개업소에선 대출 최대 한도를 맞추기 위해 매매·매수자 간 가격 줄다리기를 벌이는 모습도 목격됐다.
규제지역 지정은 16일부터, 토허구역은 20일부터 효력이 발생한다. 금융규제도 16일부터 시행된다.
성동구의 한 중개업소 관계자는 "토지거래허가제도 시행 전에 갭투자가 되는지 묻는 전화가 전국에서 걸려온다"며 "지방 중개업소들은 당장 계약할 수 있는 서울 매물을 찾고 있더라"고 말했다.
또 다른 중개업소 관계자는 "가계약만 했던 고객들은 불안감에 계약을 빨리 체결하고 싶다는 연락을 해온다"며 "자금조달계획서 등 서류를 미리 제출하려는 사람들도 있다"고 전했다.
전문가들은 강남·한강벨트 지역을 중심으로 나타났던 '패닉 바잉' 현상이 진정 국면에 접어들겠지만 급격한 거래 위축이 나타날 것이라고 내다봤다.
박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "거래를 꽁꽁 묶는 수준의 강력한 규제"라며 "상급지 갈아타기와 갭투자에 제동이 걸리고 자금 출처·세무조사가 대폭 강화되는 만큼 저가, 중고가, 초고가 주택 등에서 연쇄적으로 거래가 막히는 현상이 나타날 우려가 있다"고 말했다.
남혁우 우리은행 부동산연구원도 "전반적으로 매물 급감이 발생할 것으로 예상된다"고 했다. 사상 초유의 초강경 수요 억제책으로 인해 시장에 관망세가 짙어지면서 4분기 거래량이 크게 감소할 것으로 예상된다.
전월세난은 더욱 심화될 것으로 보인다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장 "구매 수요 억제로 임대차 시장에 내 집 마련 실수요가 머물거나 전세대출 규제 등으로 전세가 상승 압력이 지속될 수 있다"고 말했다. 함 랩장은 "전세가 상승의 땔감 역할을 하던 전세대출 제한으로 갭투자 악용 이슈는 줄겠지만 보증부 월세 등 월세화에 따른 임차인 주거비 부담은 해결해야 하는 숙제로 남았다"고 지적했다.
이미 서울 주택시장은 임대차 중심으로 빠르게 재편되는 중이다. 앞서 정부가 내놓은 6·27 대출 규제 이후 전체(매매·전세·월세) 거래 중 전세와 월세의 비중이 85%를 넘어섰다. 매매 거래는 줄고 임대차 거래 중에서도 월세 거래 비중이 늘어나는 중이다.
서울부동산정보광장에 따르면 지난 8월 서울 주택 거래에서 전월세 거래 비중은 86.1%에 달했다. 6월(76.8%) 대비 두 달 만에 10%포인트 가까이 오른 수치다.
이는 강도 높은 대출 규제로 매매 자체가 어려워진 데다 갭투자 매매도 위축돼 전세 공급이 줄어든 영향이다. 전세 공급이 줄어들면서 실거주 수요가 월세로 몰리는 중이고, 이에 전월세 가격이 동반 상승하며 임차인들의 부담이 커지고 있는 것이다.
정부가 풍선 효과 차단에 나섰지만 실수요자를 중심으로 15억원 이하 아파트 쏠림 현상이 나타날 가능성도 제기된다. 부동산R114가 지난달 26일 기준으로 조사한 시세에 따르면 강북·강서·관악·구로·금천·노원·도봉·동대문·성북·은평·중랑구는 15억원 이하 아파트 비중이 90%를 넘는다.이외에 인천이나 화성 동탄 등 규제 지역과 맞닿은 비규제 지역으로 매매 수요가 이동할 것이란 전망도 나온다.
집값 안정 효과에 대한 의견은 엇갈린다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "6·27 대책에 이어 2차 충격 요법인 만큼 전반적으로 숨 고르기 장세에 들어갈 것"이라고 말했다.
함 랩장은 "시중에 풀린 풍부한 유동자금과 기준금리 인하 기대, 전월세 가격 상승 불안 요인이 겹치며 완전히 진화될 수 있을지는 지켜봐야 한다"고 말했다.
[이용안 기자 / 한창호 기자 / 박재영 기자]