풍선효과 막으려… 서울 전역·경기 12곳에 ‘3중 규제 융단폭격’
언론기사・2025.10.16
[10∙15 부동산 대책]
대출 조이고 갭투자 원천 봉쇄
그래픽=이진영
정부가 15일 서울 종로구 정부서울청사에서 ‘주택시장 안정화 대책’을 발표하고 있다. 서울 전역과 경기도 12개 시·구를 규제 지역 및 토지거래허가구역으로 지정하는 고강도 규제가 담겼다. 부동산R114 분석에 따르면, 수도권 총 231만 가구가 이번 규제 지역 추가 지정의 영향을 받는다. 왼쪽부터 임광현 국세청장, 윤창렬 국무조정실장, 구윤철 경제부총리 겸 기획재정부 장관, 김윤덕 국토부장관, 이억원 금융위원장./김지호 기자
‘10·15 부동산 대책’으로 서울 25구 전체와 경기도 12개 지역은 조정 대상 지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 묶여 ‘3중 규제’를 적용받게 됐다. 초광역 규제, 갭투자 원천 봉쇄, 대출 옥죄기를 한데 묶은 ‘규제 융단폭격’이다.
과거엔 강남 3구 등을 규제하면 비규제 지역으로 수요가 몰렸지만, 아예 이런 여지를 없앴다. 규제 지역 전체를 토지거래허가구역으로 묶은 건 투자 목적의 갭투자를 차단하겠다는 것이다. 여기에 대출 한도까지 축소해 서울 내 고가 주택으로 ‘갈아타기’도 어려워졌다. 국토교통부 관계자는 “일부 지역만 규제할 경우 다른 지역에서 풍선 효과가 나타날 것을 우려해 선제적으로 광범위하게 규제 지역을 지정했다”고 설명했다.
◇대출 한도 대거 축소
이번 대책의 핵심은 돈줄 조이기다. 16일부터 수도권 아파트 담보대출 한도가 가격대별로 차등 적용된다. 현재는 한도가 6억원이지만 15억원 초과 아파트는 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 줄어든다. 대출받아 아파트 사기가 힘들어지는 것이다. 금융위 관계자는 “서울 외곽이나 수도권에 15억원 초과 주택이 많지 않아 대출 규제 대상에 해당되지 않는다”고 설명했다.
하지만 실제로는 서울 외곽 중저가 아파트도 대출 한도가 줄어든다. 규제 지역이 되면서 주택담보인정비율(LTV)이 70%에서 40%로 줄어들기 때문이다. 예컨대 10억원짜리 아파트라도 대출이 6억원에서 4억원으로 줄어든다. 올해 8월 기준 서울 아파트 평균 매매가는 12억3236만원, 강북 지역 평균 매매가는 9억5392만원이었다. 평균적으로 대출 한도가 1억~2억원은 줄어드는 셈이다.
그래픽=이진영
집값을 기준으로 한 대출 한도도 낮아지지만 개인의 상환 능력, 즉 총부채원리금상환비율(DSR)을 더 깐깐하게 따져 대출을 추가로 제한한다. 수도권·규제 지역에서 DSR을 심사할 때 적용하는 스트레스 금리의 하한이 16일부터 1.5%에서 3%로 오른다. 금리가 오르는 상황을 가정해 상환 능력을 계산하는 기준을 올린다는 것이다. 예컨대 대출 금리가 연 4%일 때 스트레스 금리 1.5%포인트를 가산해 원리금 상환 능력을 평가하던 걸, 3%포인트를 가산해 연 7%로 심사한다는 것이다. 억대 연봉자라면 대출 한도가 수천만 원 줄어들게 된다.
전세 대출을 받은 수도권·규제 지역 1주택자가 담보 대출을 받을 때 전세대출 이자 상환분도 DSR 심사에 반영한다. 전세대출 이자로 매달 80만원을 내는 1주택자가 수도권에서 집을 사려고 담보 대출을 신청할 경우, 대출 원리금 상환액에 전세대출 이자 80만원도 합산해 상환 능력을 평가한다는 것이다. 결과적으로 대출 가능 금액이 줄어들게 된다. 이 조치는 29일부터 적용되는데, 연간 약 5만2000명이 영향을 받을 전망이다. 1억원이 넘는 신용 대출을 보유한 경우에는 대출 실행일로부터 1년간 규제 지역 내 주택 구입을 제한한다.
◇실거주 외 주택 취득 불가능해져
이번에 지정된 규제 지역의 다주택자는 취득세 및 양도세율이 올라가고 1주택자가 양도세를 감면받기 위한 요건도 ‘2년 보유’에서 ‘2년 보유 및 거주’로 강화된다. 재건축·재개발 조합원 지위 양도가 금지된다. 청약 당첨 시엔 3년간 분양권 전매가 제한되고 10년간 재당첨이 금지된다.
토지거래허가구역으로 묶인 지역에선 전세를 끼고 주택을 매매하는 갭 투자가 원천 봉쇄된다. 2년간 실거주 의무가 생기기 때문이다. 적용 범위도 아파트에서 서울 용산구 한남더힐 등 저층 고급 주택도 포함된다. 다만, 토지거래허가구역 지정 효력은 20일부터 발생한다. 그 전에 계약하면 실거주 의무가 없어, 이번 주말까지 막판 갭투자 수요가 몰릴 것으로 보인다.
정부는 최근 집값 띄우기 등 불법행위가 부동산 과열을 부추긴 측면이 있다고 판단하고, 국무총리 직속의 부동산 감시 기구(가칭 부동산 감독원)를 신설해 전방위적 단속에 나선다는 계획이다. 조사와 수사 권한까지 부여할 예정이다. 임광현 국세청장은 “서울 강남 4구를 포함한 한강 벨트 등 고가 아파트 취득은 자금 출처 검증을 대폭 강화하겠다”며 “고가 아파트 증여 거래 1500여 건도 빠짐없이 살펴보겠다”고 말했다.
대출 조이고 갭투자 원천 봉쇄
그래픽=이진영
정부가 15일 서울 종로구 정부서울청사에서 ‘주택시장 안정화 대책’을 발표하고 있다. 서울 전역과 경기도 12개 시·구를 규제 지역 및 토지거래허가구역으로 지정하는 고강도 규제가 담겼다. 부동산R114 분석에 따르면, 수도권 총 231만 가구가 이번 규제 지역 추가 지정의 영향을 받는다. 왼쪽부터 임광현 국세청장, 윤창렬 국무조정실장, 구윤철 경제부총리 겸 기획재정부 장관, 김윤덕 국토부장관, 이억원 금융위원장./김지호 기자‘10·15 부동산 대책’으로 서울 25구 전체와 경기도 12개 지역은 조정 대상 지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 묶여 ‘3중 규제’를 적용받게 됐다. 초광역 규제, 갭투자 원천 봉쇄, 대출 옥죄기를 한데 묶은 ‘규제 융단폭격’이다.
과거엔 강남 3구 등을 규제하면 비규제 지역으로 수요가 몰렸지만, 아예 이런 여지를 없앴다. 규제 지역 전체를 토지거래허가구역으로 묶은 건 투자 목적의 갭투자를 차단하겠다는 것이다. 여기에 대출 한도까지 축소해 서울 내 고가 주택으로 ‘갈아타기’도 어려워졌다. 국토교통부 관계자는 “일부 지역만 규제할 경우 다른 지역에서 풍선 효과가 나타날 것을 우려해 선제적으로 광범위하게 규제 지역을 지정했다”고 설명했다.
◇대출 한도 대거 축소
이번 대책의 핵심은 돈줄 조이기다. 16일부터 수도권 아파트 담보대출 한도가 가격대별로 차등 적용된다. 현재는 한도가 6억원이지만 15억원 초과 아파트는 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 줄어든다. 대출받아 아파트 사기가 힘들어지는 것이다. 금융위 관계자는 “서울 외곽이나 수도권에 15억원 초과 주택이 많지 않아 대출 규제 대상에 해당되지 않는다”고 설명했다.
하지만 실제로는 서울 외곽 중저가 아파트도 대출 한도가 줄어든다. 규제 지역이 되면서 주택담보인정비율(LTV)이 70%에서 40%로 줄어들기 때문이다. 예컨대 10억원짜리 아파트라도 대출이 6억원에서 4억원으로 줄어든다. 올해 8월 기준 서울 아파트 평균 매매가는 12억3236만원, 강북 지역 평균 매매가는 9억5392만원이었다. 평균적으로 대출 한도가 1억~2억원은 줄어드는 셈이다.
그래픽=이진영집값을 기준으로 한 대출 한도도 낮아지지만 개인의 상환 능력, 즉 총부채원리금상환비율(DSR)을 더 깐깐하게 따져 대출을 추가로 제한한다. 수도권·규제 지역에서 DSR을 심사할 때 적용하는 스트레스 금리의 하한이 16일부터 1.5%에서 3%로 오른다. 금리가 오르는 상황을 가정해 상환 능력을 계산하는 기준을 올린다는 것이다. 예컨대 대출 금리가 연 4%일 때 스트레스 금리 1.5%포인트를 가산해 원리금 상환 능력을 평가하던 걸, 3%포인트를 가산해 연 7%로 심사한다는 것이다. 억대 연봉자라면 대출 한도가 수천만 원 줄어들게 된다.
전세 대출을 받은 수도권·규제 지역 1주택자가 담보 대출을 받을 때 전세대출 이자 상환분도 DSR 심사에 반영한다. 전세대출 이자로 매달 80만원을 내는 1주택자가 수도권에서 집을 사려고 담보 대출을 신청할 경우, 대출 원리금 상환액에 전세대출 이자 80만원도 합산해 상환 능력을 평가한다는 것이다. 결과적으로 대출 가능 금액이 줄어들게 된다. 이 조치는 29일부터 적용되는데, 연간 약 5만2000명이 영향을 받을 전망이다. 1억원이 넘는 신용 대출을 보유한 경우에는 대출 실행일로부터 1년간 규제 지역 내 주택 구입을 제한한다.
◇실거주 외 주택 취득 불가능해져
이번에 지정된 규제 지역의 다주택자는 취득세 및 양도세율이 올라가고 1주택자가 양도세를 감면받기 위한 요건도 ‘2년 보유’에서 ‘2년 보유 및 거주’로 강화된다. 재건축·재개발 조합원 지위 양도가 금지된다. 청약 당첨 시엔 3년간 분양권 전매가 제한되고 10년간 재당첨이 금지된다.
토지거래허가구역으로 묶인 지역에선 전세를 끼고 주택을 매매하는 갭 투자가 원천 봉쇄된다. 2년간 실거주 의무가 생기기 때문이다. 적용 범위도 아파트에서 서울 용산구 한남더힐 등 저층 고급 주택도 포함된다. 다만, 토지거래허가구역 지정 효력은 20일부터 발생한다. 그 전에 계약하면 실거주 의무가 없어, 이번 주말까지 막판 갭투자 수요가 몰릴 것으로 보인다.
정부는 최근 집값 띄우기 등 불법행위가 부동산 과열을 부추긴 측면이 있다고 판단하고, 국무총리 직속의 부동산 감시 기구(가칭 부동산 감독원)를 신설해 전방위적 단속에 나선다는 계획이다. 조사와 수사 권한까지 부여할 예정이다. 임광현 국세청장은 “서울 강남 4구를 포함한 한강 벨트 등 고가 아파트 취득은 자금 출처 검증을 대폭 강화하겠다”며 “고가 아파트 증여 거래 1500여 건도 빠짐없이 살펴보겠다”고 말했다.