서울 집 사려면 신용대출 1억 넘게 받으면 안 된다
언론기사・2025.10.17
‘10·15 부동산 대책’ Q&A
서울 남산에서 바라본 아파트 단지 모습.2025.10.16/뉴스1
초강력 규제를 담은 ‘10·15 부동산 대책’이 발표되면서 내 집 마련 시기를 가늠하던 수요자들이 큰 혼란에 빠졌다. 정부 발표 이후, 국토교통부 홈페이지에 정책 내용을 확인하려는 접속자가 한꺼번에 몰리면서 접속 장애가 일어날 정도였다. 이번 대책 내용 중 수요자의 문의가 많은 사안을 추려 질의응답 형식으로 정리했다.
Q. 규제 지역이라도 15억원 이하의 집을 살 때 누구든지 6억원까지 대출받을 수 있나?
A. 15억원 이하 주택에 대한 대출 한도는 명목상 6억원이지만 집값과 소득에 따라 실제 대출 가능 금액은 낮아질 수 있다. 먼저 집값을 기준으로 따지는 주택담보인정비율(LTV)이 70%에서 40%로 낮아진다. 12억원짜리 집을 산다면 대출 한도는 4억8000만원이다. 소득이 적으면 대출액이 더 줄어든다. 가령 같은 집을 살 때 연 소득이 1억원인 사람은 금리와 대출 기간에 따라 최대 4억8000만원까지 대출받을 수 있지만, 소득이 5000만원인 사람은 대출 한도가 3억400만원으로 줄어든다.
Q. 생애 처음으로 집을 사는 청년이나 신혼부부에게 주어지던 대출 혜택도 사라지나?
A. 생애 최초 구매자는 기존대로 LTV 70%를 적용받는다. 신혼부부, 신생아 가구 등에 제공되는 특례 대출 역시 집값의 70%까지 대출 가능하다.
Q. 전세대출이나 신용대출이 있어도 집을 살 수 있나?
A. 기존에 전세대출을 받은 사람이 규제 지역 내에서 3억원 넘는 아파트를 사면 전세대출을 모두 갚아야 한다. 또 규제 지역에 3억원 넘는 집을 가진 사람은 전세대출을 받을 수 없다. 1억원 넘는 신용대출을 받은 경우에도 대출 실행일로부터 1년 동안 규제 지역 내 주택 구입이 금지된다.
Q. 10월 15일 전에 갭 투자를 염두에 두고 매매 계약을 맺고 잔금은 치르기 전이다. 잔금 후 전세를 줄 수 있나?
A. 토지거래허가구역 지정 효력은 20일부터 발생하기 때문에 19일까지 계약한다면 실거주 의무를 피할 수 있다. 다만 지난 6·27 대책에서 주택 담보대출을 받은 경우 실거주를 의무화했기 때문에 대출을 받았다면 전세나 월세를 줄 수 없다.
Q. 토지거래허가구역에서 세입자가 있는 집은 거래가 아예 불가능한가?
A. 이론적으로 불가능하지는 않지만 쉽지 않다. 20일 이후 전세 낀 집을 매매하려면 ‘4개월 안에 실거주하겠다’고 약속하고, 세입자의 퇴거 확약서 등 증빙 자료를 제출해야 거래 허가를 받을 수 있다.
Q. 실거주 의무를 어기면 어떤 처벌을 받나?
A. 실거주 의무 기간 중 세입자를 들였다가 적발되면 1차로 구청에서 이행 명령이 떨어진다. 이를 이행하지 않으면 매년 취득 가격의 5~10%를 이행 강제금으로 내야 한다. 거래 허가 후 한 번도 입주하지 않는 등, 의도적으로 실거주 의무를 위반한 것이 명백한 경우에는 지자체장이 거래 허가를 취소하고 소유권 등기를 말소할 수 있다.
Q. 재건축·재개발 투자로 새 아파트를 장만하려고 한다. 이번 규제 이후 주의해야 할 점은?
A. 서울·과천·분당 등 투기과열지구에서 재건축 예정 아파트나 재개발 예정 빌라를 구입해도 아파트 입주권을 받지 못하는 경우가 있어 주의해야 한다. 재건축은 조합 설립 인가 이후, 재개발은 관리처분계획 인가 이후로는 조합원 지위 양도가 제한되기 때문에 이 단계 이전에 투자해야 한다. 다만, 현 소유자가 10년 이상 보유 또는 5년 이상 거주한 경우나 사업이 장기간 지연되는 경우 예외적으로 조합원 지위를 승계받을 수 있다.
서울 남산에서 바라본 아파트 단지 모습.2025.10.16/뉴스1초강력 규제를 담은 ‘10·15 부동산 대책’이 발표되면서 내 집 마련 시기를 가늠하던 수요자들이 큰 혼란에 빠졌다. 정부 발표 이후, 국토교통부 홈페이지에 정책 내용을 확인하려는 접속자가 한꺼번에 몰리면서 접속 장애가 일어날 정도였다. 이번 대책 내용 중 수요자의 문의가 많은 사안을 추려 질의응답 형식으로 정리했다.
Q. 규제 지역이라도 15억원 이하의 집을 살 때 누구든지 6억원까지 대출받을 수 있나?
A. 15억원 이하 주택에 대한 대출 한도는 명목상 6억원이지만 집값과 소득에 따라 실제 대출 가능 금액은 낮아질 수 있다. 먼저 집값을 기준으로 따지는 주택담보인정비율(LTV)이 70%에서 40%로 낮아진다. 12억원짜리 집을 산다면 대출 한도는 4억8000만원이다. 소득이 적으면 대출액이 더 줄어든다. 가령 같은 집을 살 때 연 소득이 1억원인 사람은 금리와 대출 기간에 따라 최대 4억8000만원까지 대출받을 수 있지만, 소득이 5000만원인 사람은 대출 한도가 3억400만원으로 줄어든다.
Q. 생애 처음으로 집을 사는 청년이나 신혼부부에게 주어지던 대출 혜택도 사라지나?
A. 생애 최초 구매자는 기존대로 LTV 70%를 적용받는다. 신혼부부, 신생아 가구 등에 제공되는 특례 대출 역시 집값의 70%까지 대출 가능하다.
Q. 전세대출이나 신용대출이 있어도 집을 살 수 있나?
A. 기존에 전세대출을 받은 사람이 규제 지역 내에서 3억원 넘는 아파트를 사면 전세대출을 모두 갚아야 한다. 또 규제 지역에 3억원 넘는 집을 가진 사람은 전세대출을 받을 수 없다. 1억원 넘는 신용대출을 받은 경우에도 대출 실행일로부터 1년 동안 규제 지역 내 주택 구입이 금지된다.
Q. 10월 15일 전에 갭 투자를 염두에 두고 매매 계약을 맺고 잔금은 치르기 전이다. 잔금 후 전세를 줄 수 있나?
A. 토지거래허가구역 지정 효력은 20일부터 발생하기 때문에 19일까지 계약한다면 실거주 의무를 피할 수 있다. 다만 지난 6·27 대책에서 주택 담보대출을 받은 경우 실거주를 의무화했기 때문에 대출을 받았다면 전세나 월세를 줄 수 없다.
Q. 토지거래허가구역에서 세입자가 있는 집은 거래가 아예 불가능한가?
A. 이론적으로 불가능하지는 않지만 쉽지 않다. 20일 이후 전세 낀 집을 매매하려면 ‘4개월 안에 실거주하겠다’고 약속하고, 세입자의 퇴거 확약서 등 증빙 자료를 제출해야 거래 허가를 받을 수 있다.
Q. 실거주 의무를 어기면 어떤 처벌을 받나?
A. 실거주 의무 기간 중 세입자를 들였다가 적발되면 1차로 구청에서 이행 명령이 떨어진다. 이를 이행하지 않으면 매년 취득 가격의 5~10%를 이행 강제금으로 내야 한다. 거래 허가 후 한 번도 입주하지 않는 등, 의도적으로 실거주 의무를 위반한 것이 명백한 경우에는 지자체장이 거래 허가를 취소하고 소유권 등기를 말소할 수 있다.
Q. 재건축·재개발 투자로 새 아파트를 장만하려고 한다. 이번 규제 이후 주의해야 할 점은?
A. 서울·과천·분당 등 투기과열지구에서 재건축 예정 아파트나 재개발 예정 빌라를 구입해도 아파트 입주권을 받지 못하는 경우가 있어 주의해야 한다. 재건축은 조합 설립 인가 이후, 재개발은 관리처분계획 인가 이후로는 조합원 지위 양도가 제한되기 때문에 이 단계 이전에 투자해야 한다. 다만, 현 소유자가 10년 이상 보유 또는 5년 이상 거주한 경우나 사업이 장기간 지연되는 경우 예외적으로 조합원 지위를 승계받을 수 있다.