1억 넘는 마통 서울집 못사는데 남편 6천·부인 6천은 돼…헷갈리는 대출규제
언론기사・2025.10.17
구멍 뚫린 대출규제 Q&A
정부가 10·15 부동산대책을 발표하면서 예상보다 훨씬 넓은 범위를 규제지역으로 지정해 혼란이 가중되고 있다. 서울 전역과 경기도 상당 지역이 규제지역과 토지거래허가구역으로 겹겹이 묶이면서 수많은 주택 구매 수요자들이 혼란에 빠졌다.
특히 갭투자를 금지하는 토지거래허가구역의 효력 발생일(20일)이 며칠 안 남은 상황에서 ‘갭투자 막차’를 타려는 실수요자들은 당혹감을 감추지 못하고 있다. 주택담보대출이 사실상 막혀 신용대출이 거의 유일한 자금 조달원으로 남아 있는 상황에서 신용대출 관련 규제에 대한 해석이 명확하지 않아서다.
10·15 대책에는 ‘1억원 초과 신용대출을 보유한 차주에 대해 대출 실행일로부터 1년간 규제지역 내 주택 구매 제한’이라는 문구가 담겨 있다. 규제지역 지정(16일부터 효력 발생)에 따른 대출 규제 중 하나다.
이미 2020년 11월 도입된 제도지만 최근 2년여간 강남 등 일부를 제외한 서울 대부분이 비규제 지역이었기 때문에 수요자들 사이에선 큰 체감이 없었다. 이에 부동산 커뮤니티 등에는 명확한 기준에 대한 궁금증들이 쏟아지고 있다. 토지거래허가구역 지정의 효력이 발생하는 20일 전까지는 갭투자가 가능하기 때문이다.
아울러 규제지역 내 3억원 초과 아파트를 구입할 경우 기존에 갖고 있던 전세대출이 회수되는데, 규제지역 범위가 넓어지면서 역시 혼선이 빚어지고 있다.
매일경제는 금융위원회와 시중은행의 정확한 유권해석으로 신용대출과 전세대출 관련 의문점을 정리했다.
Q. 대책 발표일 이후 받는 신용대출에 국한된 내용인가.
정부가 부동산시장 안정 대책을 발표한 15일 서울 시내 시중은행을 찾은 시민이 창구에서 상담 받고 있다. [사진 = 연합뉴스]A. 아니다. 기존에 받은 신용대출이 1억원 이상이면 대출 실행일로부터 1년간 규제지역 내 주택을 취득할 수 없다.
Q. 2년 전에 1억2000만원의 신용대출을 받았다면 규제지역 내 주택을 살 수 있나.A. 이미 1년이 지난 시점이라 이번 대책과 무관하게 규제지역 내 주택을 구매할 수 있다.
Q. 2년 전 9000만원의 신용대출을 받고, 올해 상반기에 2000만원을 추가로 받았다.A. 규제지역 내 주택 구입이 불가능하다. 해당 규제는 ‘누적 1억원 이상’이 기준이다. 최근 대출 실행일(석달 전)로부터 1년이 지나지 않았기 때문에 앞으로 9개월간 불가능하다.
Q. 연초 1억원 넘게 신용대출을 받았다. 이 중 3000만원을 최근 상환했는데.
정부는 지난 15일 “주택시장 안정화 대책”을 발표했다. 사진은 이날 서울 한 부동산 중개업소와 은행 현금자동지급기 모습. [사진 = 연합뉴스]A. 역시 규제 대상이다. 해당 대책은 현 보유액(잔액)이 아닌 ‘대출 계약 시 약정한 금액(약정금액)’을 기준으로 한다. 잔액이 조금이라도 있으면 규제 대상이다. 전액을 환급하지 않는 이상 규제지역 내 주택 구입은 불가능하다.
Q. 본인과 배우자가 6000만원씩 신용대출을 받았다.A. 규제지역 내 주택 취득이 가능하다. 해당 규제는 ‘차주(개인) 단위’로 적용된다. 이는 앞으로도 (DSR 범위 내에서) 가능하다.
Q. 연초에 신용대출 5000만원을 실행했고, 2년 전엔 마이너스통장(한도 6000만원)을 개설했다.
서울 송파구 롯데월드타워에서 바라본 주택단지 모습. [사진 = 연합뉴스]A. 마이너스통장의 한도는 일반 신용대출과 동일하다. 실제 사용 금액이 적더라도 한도 약정액이 1억원을 넘으면 ‘1억원 초과 신용대출 보유자’로 간주한다. 이런 경우에는 내년 초 규제지역 내 아파트를 매입할 수 있다.
Q. 전세대출 보유자가 규제지역 아파트를 사면 전세대출이 즉시 회수되나.A. 주택 매매계약을 체결한 날이 아닌, 소유권 이전 등기 완료일에 대출이 회수된다. 다만 취득한 아파트에 세입자가 거주하고 있고, 해당 세입자의 임대차계약에 잔여기간이 있다면 그 잔여기간까지는 주택 취득자의 전세대출 회수가 유예된다.
Q. 전세대출 회수 관련 예외 규정은 없나.A. 불가피한 실수요에 한해서는 예외를 인정한다. 규제지역(투기·투기과열지역)에서 3억원 초과 아파트를 취득했다고 해도 직장 이동, 자녀 교육, 부모 봉양, 요양·치료, 학교폭력 피해 등 사유가 있고, 지방의 기초지자체(시군)로 이동하며, 구입 아파트와 임차주택 모두에서 세대원이 실거주할 때는 전세대출 회수 대상에서 면제된다.
정부가 10·15 부동산대책을 발표하면서 예상보다 훨씬 넓은 범위를 규제지역으로 지정해 혼란이 가중되고 있다. 서울 전역과 경기도 상당 지역이 규제지역과 토지거래허가구역으로 겹겹이 묶이면서 수많은 주택 구매 수요자들이 혼란에 빠졌다.특히 갭투자를 금지하는 토지거래허가구역의 효력 발생일(20일)이 며칠 안 남은 상황에서 ‘갭투자 막차’를 타려는 실수요자들은 당혹감을 감추지 못하고 있다. 주택담보대출이 사실상 막혀 신용대출이 거의 유일한 자금 조달원으로 남아 있는 상황에서 신용대출 관련 규제에 대한 해석이 명확하지 않아서다.
10·15 대책에는 ‘1억원 초과 신용대출을 보유한 차주에 대해 대출 실행일로부터 1년간 규제지역 내 주택 구매 제한’이라는 문구가 담겨 있다. 규제지역 지정(16일부터 효력 발생)에 따른 대출 규제 중 하나다.
이미 2020년 11월 도입된 제도지만 최근 2년여간 강남 등 일부를 제외한 서울 대부분이 비규제 지역이었기 때문에 수요자들 사이에선 큰 체감이 없었다. 이에 부동산 커뮤니티 등에는 명확한 기준에 대한 궁금증들이 쏟아지고 있다. 토지거래허가구역 지정의 효력이 발생하는 20일 전까지는 갭투자가 가능하기 때문이다.
아울러 규제지역 내 3억원 초과 아파트를 구입할 경우 기존에 갖고 있던 전세대출이 회수되는데, 규제지역 범위가 넓어지면서 역시 혼선이 빚어지고 있다.
매일경제는 금융위원회와 시중은행의 정확한 유권해석으로 신용대출과 전세대출 관련 의문점을 정리했다.
Q. 대책 발표일 이후 받는 신용대출에 국한된 내용인가.
정부가 부동산시장 안정 대책을 발표한 15일 서울 시내 시중은행을 찾은 시민이 창구에서 상담 받고 있다. [사진 = 연합뉴스]A. 아니다. 기존에 받은 신용대출이 1억원 이상이면 대출 실행일로부터 1년간 규제지역 내 주택을 취득할 수 없다.Q. 2년 전에 1억2000만원의 신용대출을 받았다면 규제지역 내 주택을 살 수 있나.A. 이미 1년이 지난 시점이라 이번 대책과 무관하게 규제지역 내 주택을 구매할 수 있다.
Q. 2년 전 9000만원의 신용대출을 받고, 올해 상반기에 2000만원을 추가로 받았다.A. 규제지역 내 주택 구입이 불가능하다. 해당 규제는 ‘누적 1억원 이상’이 기준이다. 최근 대출 실행일(석달 전)로부터 1년이 지나지 않았기 때문에 앞으로 9개월간 불가능하다.
Q. 연초 1억원 넘게 신용대출을 받았다. 이 중 3000만원을 최근 상환했는데.
정부는 지난 15일 “주택시장 안정화 대책”을 발표했다. 사진은 이날 서울 한 부동산 중개업소와 은행 현금자동지급기 모습. [사진 = 연합뉴스]A. 역시 규제 대상이다. 해당 대책은 현 보유액(잔액)이 아닌 ‘대출 계약 시 약정한 금액(약정금액)’을 기준으로 한다. 잔액이 조금이라도 있으면 규제 대상이다. 전액을 환급하지 않는 이상 규제지역 내 주택 구입은 불가능하다.Q. 본인과 배우자가 6000만원씩 신용대출을 받았다.A. 규제지역 내 주택 취득이 가능하다. 해당 규제는 ‘차주(개인) 단위’로 적용된다. 이는 앞으로도 (DSR 범위 내에서) 가능하다.
Q. 연초에 신용대출 5000만원을 실행했고, 2년 전엔 마이너스통장(한도 6000만원)을 개설했다.
서울 송파구 롯데월드타워에서 바라본 주택단지 모습. [사진 = 연합뉴스]A. 마이너스통장의 한도는 일반 신용대출과 동일하다. 실제 사용 금액이 적더라도 한도 약정액이 1억원을 넘으면 ‘1억원 초과 신용대출 보유자’로 간주한다. 이런 경우에는 내년 초 규제지역 내 아파트를 매입할 수 있다.Q. 전세대출 보유자가 규제지역 아파트를 사면 전세대출이 즉시 회수되나.A. 주택 매매계약을 체결한 날이 아닌, 소유권 이전 등기 완료일에 대출이 회수된다. 다만 취득한 아파트에 세입자가 거주하고 있고, 해당 세입자의 임대차계약에 잔여기간이 있다면 그 잔여기간까지는 주택 취득자의 전세대출 회수가 유예된다.
Q. 전세대출 회수 관련 예외 규정은 없나.A. 불가피한 실수요에 한해서는 예외를 인정한다. 규제지역(투기·투기과열지역)에서 3억원 초과 아파트를 취득했다고 해도 직장 이동, 자녀 교육, 부모 봉양, 요양·치료, 학교폭력 피해 등 사유가 있고, 지방의 기초지자체(시군)로 이동하며, 구입 아파트와 임차주택 모두에서 세대원이 실거주할 때는 전세대출 회수 대상에서 면제된다.