[10∙15 부동산 대책]
형평성 논란 커지는 부동산 규제
서울 남산에서 바라본 아파트 단지 모습./뉴스1
서울 외곽 20평대 아파트를 팔고 귀촌하려던 60대 A씨는 계획이 틀어질 위기다. 1년 넘게 집이 안 팔리자 지난달 전세 세입자를 들이기로 하고 계약을 맺었다. ‘돈이 적게 드는 갭 투자 매물로 만들면 빨리 팔린다’는 중개업소 조언 때문이었다. 수백만 원을 들여 내부 수리도 했다. 그런데 오는 20일부터 서울 전체가 토지거래허가구역으로 묶이면서 A씨 집은 전세 기간이 끝날 때까지 최소 2년간 팔 수 없게 됐다. 2년 실거주 의무에 걸린 것이다.

그래픽=양인성
반면 강남권의 수십억 원대 고급 오피스텔은 규제 지역과 토지거래허가구역 규제에서 모두 빠져, 대출 규제도 실거주 의무도 적용받지 않는다.

정부가 10·15 부동산 대책을 통해 서울 전역과 경기 남부 등 광범위한 지역을 토지거래허가구역으로 묶으면서, 정책의 정교성 부족과 규제의 형평성 문제가 곳곳에서 드러나고 있다. 수억 원대 서울 외곽 아파트 매도는 제동이 걸린 반면, 수십억 원대 고급 오피스텔은 규제를 피하면서 불만과 혼란이 가중되고 있다.

◇4억 아파트는 규제, 30억 오피스텔은 면제

가장 큰 논란은 규제의 형평성 문제다. 15일 정부 대책 발표 이후 서울 도봉구, 강북구, 노원구 등지 주민들 사이에선 “정부가 우리를 버렸다”는 목소리마저 나오고 있다. 이들 지역은 아직 3년 전 집값도 회복하지 못했다. 도봉(-14.22%), 강북(-10.85%), 노원(-10.66%)은 10% 넘게 빠진 상태다. 20평대가 4억~5억원 수준인 아파트 매물도 드물지 않다. 서울 평균값(12억4000만원)의 3분의 1 수준이지만 서울이라는 이유로 규제 융단폭격을 맞게 됐다. 최근 집값이 급등한 성동구, 마포구 등 한강 벨트 위주로 규제가 나오면서 반사이익을 누릴 것이라 내심 기대했는데 되레 강남과 똑같은 규제를 적용받게 됐다.

사진=뉴스1, 그래픽=양인성
이 지역 주민들을 더욱 분노하게 만드는 건, 수십억 원을 호가하는 강남권 고급 오피스텔은 이번 대책의 주요 규제를 모두 피하는 ‘사각지대’라는 점이다. 오피스텔은 토지거래허가구역의 실거주 의무를 적용받지 않는 탓이다. 대표적인 부촌인 서울 강남구 도곡동 타워팰리스의 경우, 저층부 대형 평형 오피스텔은 매매 시세가 30억원에 달하지만 갭투자가 가능하다. 최소 평형이 50억원을 넘는 잠실 시그니엘 등 초고가 주거용 오피스텔도 15억원 초과 주택에 대한 대출 규제 및 실거주 의무에서 모두 예외다. 규제를 회피하려는 수요가 고가 오피스텔로 몰리는 풍선 효과를 낳을 수 있다는 우려를 키우고 있다. 부동산 상승세에서 내내 소외됐던 서울 외곽 지역 주민들은 분통이 터질 수밖에 없는 상황이다.

◇마통, 안 써도 한도 1억 넘으면 집 못사

정부는 대책 발표 후 일부 내용을 번복하는 등 정책 혼선도 잇따르고 있다. 15일 공개된 정부 자료에는 ‘토지거래허가구역 내 비주택도 LTV가 70%에서 40%로 낮아진다’고 돼 있다. 이 규정은 금융위원회 소관이다. 하지만 지정권자인 국토부는 토지거래허가구역 적용 대상을 아파트(일부 다세대·연립 포함)로 한정했다. 이로 인해 논란이 불거지자 국토부는 17일 ‘비주택 LTV 70%가 유지된다’고 정정했다. 한 부동산 전문가는 “정부 부처 간 소통이 얼마나 안 되는지 보여주는 사례”라고 했다.

이번 대책에 포함된 대출 관련 규제에 대한 해석도 명확하지 않아 혼란을 주고 있다. 정부는 ‘1억원 초과 신용대출을 보유자는 대출 실행일로부터 1년간 규제 지역 주택 구입이 제한된다’고 했다. 1억원 넘게 대출을 받더라도 일부를 갚으면 될 것으로 해석됐지만, 1억원은 대출 잔액이 아닌 대출 설정액이었다. 사용하지 않는 마이너스 통장(마통)의 한도가 1억원을 넘을 경우, 대출이 없어도 규제 지역 주택 구입이 제한될 수 있다는 것이다.