李정부 취임 첫 해 서울 아파트값 9%↑, 文정부 첫해엔 13%↑... “그땐 전국적 상승, 이번엔 양극화”
언론기사・2025.10.20
文정부 5년간 서울 아파트값 111% 급등
정권 후반부 수도권·전국 상승세 확산
올해 강남·성동·서초구 급등… 금천구는 하락
李정부, 더 강한 대책 한꺼번에 쏟아내
시장선 “더 강한 부작용 전망… 일부에 돈 쏠릴 듯"
이재명 정부가 취임 넉 달 만에 세 차례 부동산 대책을 발표한 가운데 앞으로 아파트값 계속 오를 것이라는 전망이 나오고 있다. 잦은 규제와 시장의 반작용 등 과거 문재인 정부와 유사한 행보로, ‘부동산 데자뷔’가 예상된다는 분석이 많다. 문재인 정부 임기 5년간 서울 아파트값은 111%, 전국은 81% 올랐다.
그때는 ‘똘똘한 한채’였다면 이번엔 ‘양극화’가 일어날 것이라는 전망이 앞선다. 이재명 정부가 더 강한 규제책을 총망라하고 있다는 점, ‘똘똘한 한채’가 고착화됐다는 점 등을 고려한 결과다. 시중의 자금이 서울 주요 지역의 아파트로 몰릴 것이라는 분석이 힘을 얻고 있다.
이재명 대통령과 문재인 전 대통령이 지난 8월 15일 서울 광화문광장에서 열린 제21대 대통령 국민임명식 행사에서 인사하고 있다./연합뉴스
◆올해 압구정·반포 30억 올라… 文정부 5년간 서울 111% 급등
이재명 정부가 들어선 올해 서울 아파트값은 1~9월 누적 8.99% 오른 것으로 파악됐다. 문재인 정부가 들어섰던 2017년 연간 상승률은 13.12% 였다. 문재인 정부는 2017년 5월, 이재명 정부는 올해 6월 취임으로 그 시기는 큰 차이가 없다. 전 대통령의 탄핵이 있었다는 점과 더불어 취임 직후부터 강도높은 규제책을 쏟아내고 있다는 점에서 ‘닮은 꼴’이다.
20일 조선비즈가 부동산R114에 의뢰한 자료에 따르면 문재인 정부가 취임한 첫 해인 2017년 서울 아파트 매매가격은 연간 13.12%, 2018년 23.09%, 2019년 10.06%, 2020년 18.76%, 2021년 15.98% 상승한 바 있다. 5개년 누적으로 서울 아파트값은 111.09% 올라 두 배 넘게 급등했다.
그래픽=손민균
이재명 정부가 취임한 올해 9월까지 서울 아파트값 누적 상승률은 8.99%다. 구별로는 송파구가 14.15%로 가장 크게 올랐다. 그 뒤는 강남구 11.93%, 성동구 11.44%, 서초구 11.30%, 강동구 10.27%, 마포구 9.69%, 용산구 9.39%, 광진구 8.92%, 양천구 8.72%, 동작구 8.53% 등으로, 강남3구를 포함한 ‘한강벨트’가 집중적으로 올랐다. 서울 25개 중 유일하게 아파트값이 떨어진 곳은 금천구다. 금천구는 같은 기간 0.13% 하락했다. 강북구와 도봉구의 상승률은 각각 0.86%, 0.99%로 미미했다.
서울 아파트값 급등은 오세훈 서울시장이 토지거래허가구역(토허구역) 지정·해제를 번복한 영향이 반영됐다는 지적이 있다. 당시 대치동·잠실동 등 오랫동안 토허구역으로 묶여져 있던 곳에서 급등세가 있었다. 여당은 전날 서울·경기 일부 지역의 아파트값 폭등이 전 윤석열 정권과 오세훈 서울시장의 책임이라고 공세했다. 전현희 더불어민주당 최고위원은 서울 부동산 폭등에 대해 “오세훈 시장의 무원칙적인 토허제 해제 발표가 폭등을 불러왔다”고 했다.
집값 상승 최상위 단지를 살펴보면 압구정·반포·성수 등 서울시의 토허구역 지정과 관련 없는 지역이 주를 이루고 있다. 반포동 아크로리버파크 전용 178.94㎡의 경우 올해 들어 34억원 급등했다. 올초 63억7500만원이었던 평균가격이 이달초 기준 97억7500만원으로 조사됐다. 성수2동 트리마제 전용 140.31㎡는 같은 기간 45억원에서 75억5500만원으로 30억5500만원 오른 것으로 집계됐다. 압구정 구현대에서는 매매평균가격이 100억원이 넘어선 곳이 다수 있었다. 압구정 구현대7차 전용 245.2㎡의 경우 10월초 매매평균가격이 112억1875만원, 압구정 구현대1,2차 전용 196.85㎡는 103억4650만원이었다.
문재인 정권 초기에도 박근혜 전 정부에서 규제를 대거 해제해준 여파가 있었다는 주장이 제기된 바 있다. 하지만 그 이후 수 많은 규제책을 내놨지만 집값은 잡히지 않고 더욱 확대됐다. 두 정권 다 초기 변수는 있었지만, 이후의 흐름에 대해서는 책임을 벗어날 수 없다.
익명을 요구한 한 부동산 전문가는 “올 상반기 서울 아파트값 급등에 서울시의 책임이 있는 것은 사실”이라면서도 “다만 새 정부가 들어서자 규제 중심의 6·27대책을 내놓으면서 그 반작용으로 추가 급등세가 이어진 점도 부인할 수는 없다”고 했다.
그래픽=손민균
◆취임 직후 ‘수요억제책’… 文정부, 총 28회 대책 발표
이재명 정부는 취임 넉 달 만에 세 차례에 굵직한 부동산 대책을 발표했다. 6·27가계대출 관리방안, 9·7주택공급 확대방안, 10·15주택시장 안정화 대책 등이다. 특히 첫 대책인 6·27대책을 통해 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한한 것을 필두로 강도높은 대출규제안을 내놨다. 최근의 10·15대책에서는 이를 더 강화했다. 시가 15억~25억원 이하의 주택은 대출가능금액을 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 줄였다. 또 서울 전역·경기 12곳을 토허구역, 규제규역으로 묶어 실거주 의무를 더한 동시에 주택담보대출 담보인정비율(LTV)을 40%로 제한했다.
문재인 정부 당시에도 취임 첫 해부터 강도높은 부동산 대책이 쏟아졌다. 2017년에만 6.19대책, 8.2대책, 10.24대책(가계부채 종합대책), 12.13대책(임대주택 활성화대책) 등 네 차례의 부동산 대책을 발표했다. 조정대상지역과 투기·투기과열지구를 지정해 LTV, 총부채상환비율(DTI)을 축소했다. 재건축 초과이익 환수제를 부활시킨 것도 이 때다.
문재인 정부는 이외에도 임기 5년간 총 28차례의 부동산 대책을 냈다. 정부 초반에 강도높은 대책을 내는 데도 집값이 잡히지 않자 2019년 12·16대책을 통해 초유의 대출제한 방안을 발표했다. 15억원 초과 아파트에 대해 주택담보대출을 금지시킨 것이다. 6·27대책, 10·15대책에서 주택담보대출에 대한 아파트 가격 상한선을 둔 데 대해 ‘문재인 시즌2’라는 비판이 나온 배경으로 해석된다.
차이점은 분명히 있다. 이재명 정부는 과거의 부동산 대책 실패를 따르지 않기 위해 초반부터 대출·청약·규제지역 등을 총망라한 대책을 내고 있다는 점이다. 문재인 정부 3년 차에 나왔던 대출 상한제한이 취임 석 달 만에 나왔다. 동시에 공급대책도 한발 앞서 나왔다. 9·7대책을 통해 공공주택을 중심으로 향후 5년간 수도권에 135만가구를 착공하고, 한국토지주택공사(LH)가 직접 주택 건설사업을 시행한다고 했다. 다만 전문가들은 강한 대책일수록 시장의 반작용도 더욱 강하게 나타난다는 점과 공공중심의 주택공급의 속도가 느리다는 점을 지적했다.
글로벌 투자은행(IB)인 씨티는 10·15대책에 대해 단기적 효과는 있을 수 있지만, 집값 상승세는 꺾이지 않을 것이라고 전망했다. 김진욱 씨티 이코노미스트는 “단기적으로 수도권 주택 가격 상승률, 거래량, 가계부채 증가율을 안정시키는 효과가 있을 수 있다”이라면서도 “향후 수도권 집값은 구조적인 요인으로 인해 높은 수준을 유지할 것”이라고 했다.
서울 남산에서 도심 아파트가 보이고 있다./뉴스1
◆다주택 때리자 ‘똘똘한 한채’ 집결… “한강벨트 집중 전망”
이재명 정부 임기 중 부동산 가격이 잡힐 것이라고 보는 전문가들은 많지 않다. 문재인 정부 때처럼 반작용이 일어나 오히려 상승폭을 키울 것이라는 의견이 대부분이다. 정부에서 최후의 카드로 ‘보유세’를 언급하고 있지만, 과거 보유세 강화는 ‘똘똘한 한채’ 현상을 유발시킨 주 원인 중 하나였다.
다만 상승 양상은 다를 것으로 보고 있다. 문재인 정부 당시 후반으로 갈수록 집값 상승률이 수도권으로, 전국으로 번졌다. 문재인 정부 5년간 수도권 아파트값 상승률은 누적 97.84%, 전국은 81.28%다. 특히 전국의 경우 연간 상승률이 정부 후반으로 갈수록 확연하게 높아졌다. 전국의 연간 아파트값 상승률은 2017년 6.41%에 머물렀다가 2018년 11.77%. 2019년 5.70%, 2020년 20.48%, 2021년 19.59%를 기록했다.
이재명 정부 아래서 규제책이 지속된다면 서울 주요지역은 한강벨트를 중심으로 아파트값이 급등할 것이라는 전망이 힘을 얻고 있다. 2017년 당시에는 ‘묻지마 투자’가 성행했고, 규제·세제 강화로 ‘똘똘한 한채’가 고착화됐다. 최근에는 신축이 더 희소해 진데다, 아파트 선호현상의 심화, 전방위적 규제 강화 등으로 상황이 조금 다르다는 것이다. 특히 10·15대책을 통해 강남3구를 포함한 가격 급등 지역과 금천·강북·도봉구 등이 같은 토허구역으로 묶이게 되면서 주요지역으로 자금이 쏠릴 가능성이 더 커졌다는 분석이다.
윤지해 부동산R114 수석연구원은 “문재인 정부 초반에는 저금리 유동성을 배경으로 규제지역을 찍어줄 때마다 그 지역이 올랐다. 그러면서 상승지역의 범위가 넓어졌다”면서 “지금은 규제가 너무 강하고, 이미 ‘똘똘한 한채’가 진행이 많이 되어 아파트라는 자산에 선호도가 너무 높다”고 했다.
남혁우 우리은행 WM영업전략부 부동산연구원은 “이번 10.15대책으로 서울전역과 경기 주요지역까지 모두 동일한 삼중 규제가 적용되다보니, 서울 안에서의 수요 분산효과가 약화될 수 있다”면서 “향후 ‘이왕이면 입지와 상품성이 우수한 곳’으로 몰리는 수요쏠림 현상이 다시 강화될 수도 있어 지켜봐야 한다”고 했다.
정권 후반부 수도권·전국 상승세 확산
올해 강남·성동·서초구 급등… 금천구는 하락
李정부, 더 강한 대책 한꺼번에 쏟아내
시장선 “더 강한 부작용 전망… 일부에 돈 쏠릴 듯"
이재명 정부가 취임 넉 달 만에 세 차례 부동산 대책을 발표한 가운데 앞으로 아파트값 계속 오를 것이라는 전망이 나오고 있다. 잦은 규제와 시장의 반작용 등 과거 문재인 정부와 유사한 행보로, ‘부동산 데자뷔’가 예상된다는 분석이 많다. 문재인 정부 임기 5년간 서울 아파트값은 111%, 전국은 81% 올랐다.
그때는 ‘똘똘한 한채’였다면 이번엔 ‘양극화’가 일어날 것이라는 전망이 앞선다. 이재명 정부가 더 강한 규제책을 총망라하고 있다는 점, ‘똘똘한 한채’가 고착화됐다는 점 등을 고려한 결과다. 시중의 자금이 서울 주요 지역의 아파트로 몰릴 것이라는 분석이 힘을 얻고 있다.
이재명 대통령과 문재인 전 대통령이 지난 8월 15일 서울 광화문광장에서 열린 제21대 대통령 국민임명식 행사에서 인사하고 있다./연합뉴스◆올해 압구정·반포 30억 올라… 文정부 5년간 서울 111% 급등
이재명 정부가 들어선 올해 서울 아파트값은 1~9월 누적 8.99% 오른 것으로 파악됐다. 문재인 정부가 들어섰던 2017년 연간 상승률은 13.12% 였다. 문재인 정부는 2017년 5월, 이재명 정부는 올해 6월 취임으로 그 시기는 큰 차이가 없다. 전 대통령의 탄핵이 있었다는 점과 더불어 취임 직후부터 강도높은 규제책을 쏟아내고 있다는 점에서 ‘닮은 꼴’이다.
20일 조선비즈가 부동산R114에 의뢰한 자료에 따르면 문재인 정부가 취임한 첫 해인 2017년 서울 아파트 매매가격은 연간 13.12%, 2018년 23.09%, 2019년 10.06%, 2020년 18.76%, 2021년 15.98% 상승한 바 있다. 5개년 누적으로 서울 아파트값은 111.09% 올라 두 배 넘게 급등했다.
그래픽=손민균이재명 정부가 취임한 올해 9월까지 서울 아파트값 누적 상승률은 8.99%다. 구별로는 송파구가 14.15%로 가장 크게 올랐다. 그 뒤는 강남구 11.93%, 성동구 11.44%, 서초구 11.30%, 강동구 10.27%, 마포구 9.69%, 용산구 9.39%, 광진구 8.92%, 양천구 8.72%, 동작구 8.53% 등으로, 강남3구를 포함한 ‘한강벨트’가 집중적으로 올랐다. 서울 25개 중 유일하게 아파트값이 떨어진 곳은 금천구다. 금천구는 같은 기간 0.13% 하락했다. 강북구와 도봉구의 상승률은 각각 0.86%, 0.99%로 미미했다.
서울 아파트값 급등은 오세훈 서울시장이 토지거래허가구역(토허구역) 지정·해제를 번복한 영향이 반영됐다는 지적이 있다. 당시 대치동·잠실동 등 오랫동안 토허구역으로 묶여져 있던 곳에서 급등세가 있었다. 여당은 전날 서울·경기 일부 지역의 아파트값 폭등이 전 윤석열 정권과 오세훈 서울시장의 책임이라고 공세했다. 전현희 더불어민주당 최고위원은 서울 부동산 폭등에 대해 “오세훈 시장의 무원칙적인 토허제 해제 발표가 폭등을 불러왔다”고 했다.
집값 상승 최상위 단지를 살펴보면 압구정·반포·성수 등 서울시의 토허구역 지정과 관련 없는 지역이 주를 이루고 있다. 반포동 아크로리버파크 전용 178.94㎡의 경우 올해 들어 34억원 급등했다. 올초 63억7500만원이었던 평균가격이 이달초 기준 97억7500만원으로 조사됐다. 성수2동 트리마제 전용 140.31㎡는 같은 기간 45억원에서 75억5500만원으로 30억5500만원 오른 것으로 집계됐다. 압구정 구현대에서는 매매평균가격이 100억원이 넘어선 곳이 다수 있었다. 압구정 구현대7차 전용 245.2㎡의 경우 10월초 매매평균가격이 112억1875만원, 압구정 구현대1,2차 전용 196.85㎡는 103억4650만원이었다.
문재인 정권 초기에도 박근혜 전 정부에서 규제를 대거 해제해준 여파가 있었다는 주장이 제기된 바 있다. 하지만 그 이후 수 많은 규제책을 내놨지만 집값은 잡히지 않고 더욱 확대됐다. 두 정권 다 초기 변수는 있었지만, 이후의 흐름에 대해서는 책임을 벗어날 수 없다.
익명을 요구한 한 부동산 전문가는 “올 상반기 서울 아파트값 급등에 서울시의 책임이 있는 것은 사실”이라면서도 “다만 새 정부가 들어서자 규제 중심의 6·27대책을 내놓으면서 그 반작용으로 추가 급등세가 이어진 점도 부인할 수는 없다”고 했다.
그래픽=손민균◆취임 직후 ‘수요억제책’… 文정부, 총 28회 대책 발표
이재명 정부는 취임 넉 달 만에 세 차례에 굵직한 부동산 대책을 발표했다. 6·27가계대출 관리방안, 9·7주택공급 확대방안, 10·15주택시장 안정화 대책 등이다. 특히 첫 대책인 6·27대책을 통해 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한한 것을 필두로 강도높은 대출규제안을 내놨다. 최근의 10·15대책에서는 이를 더 강화했다. 시가 15억~25억원 이하의 주택은 대출가능금액을 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 줄였다. 또 서울 전역·경기 12곳을 토허구역, 규제규역으로 묶어 실거주 의무를 더한 동시에 주택담보대출 담보인정비율(LTV)을 40%로 제한했다.
문재인 정부 당시에도 취임 첫 해부터 강도높은 부동산 대책이 쏟아졌다. 2017년에만 6.19대책, 8.2대책, 10.24대책(가계부채 종합대책), 12.13대책(임대주택 활성화대책) 등 네 차례의 부동산 대책을 발표했다. 조정대상지역과 투기·투기과열지구를 지정해 LTV, 총부채상환비율(DTI)을 축소했다. 재건축 초과이익 환수제를 부활시킨 것도 이 때다.
문재인 정부는 이외에도 임기 5년간 총 28차례의 부동산 대책을 냈다. 정부 초반에 강도높은 대책을 내는 데도 집값이 잡히지 않자 2019년 12·16대책을 통해 초유의 대출제한 방안을 발표했다. 15억원 초과 아파트에 대해 주택담보대출을 금지시킨 것이다. 6·27대책, 10·15대책에서 주택담보대출에 대한 아파트 가격 상한선을 둔 데 대해 ‘문재인 시즌2’라는 비판이 나온 배경으로 해석된다.
차이점은 분명히 있다. 이재명 정부는 과거의 부동산 대책 실패를 따르지 않기 위해 초반부터 대출·청약·규제지역 등을 총망라한 대책을 내고 있다는 점이다. 문재인 정부 3년 차에 나왔던 대출 상한제한이 취임 석 달 만에 나왔다. 동시에 공급대책도 한발 앞서 나왔다. 9·7대책을 통해 공공주택을 중심으로 향후 5년간 수도권에 135만가구를 착공하고, 한국토지주택공사(LH)가 직접 주택 건설사업을 시행한다고 했다. 다만 전문가들은 강한 대책일수록 시장의 반작용도 더욱 강하게 나타난다는 점과 공공중심의 주택공급의 속도가 느리다는 점을 지적했다.
글로벌 투자은행(IB)인 씨티는 10·15대책에 대해 단기적 효과는 있을 수 있지만, 집값 상승세는 꺾이지 않을 것이라고 전망했다. 김진욱 씨티 이코노미스트는 “단기적으로 수도권 주택 가격 상승률, 거래량, 가계부채 증가율을 안정시키는 효과가 있을 수 있다”이라면서도 “향후 수도권 집값은 구조적인 요인으로 인해 높은 수준을 유지할 것”이라고 했다.
서울 남산에서 도심 아파트가 보이고 있다./뉴스1◆다주택 때리자 ‘똘똘한 한채’ 집결… “한강벨트 집중 전망”
이재명 정부 임기 중 부동산 가격이 잡힐 것이라고 보는 전문가들은 많지 않다. 문재인 정부 때처럼 반작용이 일어나 오히려 상승폭을 키울 것이라는 의견이 대부분이다. 정부에서 최후의 카드로 ‘보유세’를 언급하고 있지만, 과거 보유세 강화는 ‘똘똘한 한채’ 현상을 유발시킨 주 원인 중 하나였다.
다만 상승 양상은 다를 것으로 보고 있다. 문재인 정부 당시 후반으로 갈수록 집값 상승률이 수도권으로, 전국으로 번졌다. 문재인 정부 5년간 수도권 아파트값 상승률은 누적 97.84%, 전국은 81.28%다. 특히 전국의 경우 연간 상승률이 정부 후반으로 갈수록 확연하게 높아졌다. 전국의 연간 아파트값 상승률은 2017년 6.41%에 머물렀다가 2018년 11.77%. 2019년 5.70%, 2020년 20.48%, 2021년 19.59%를 기록했다.
이재명 정부 아래서 규제책이 지속된다면 서울 주요지역은 한강벨트를 중심으로 아파트값이 급등할 것이라는 전망이 힘을 얻고 있다. 2017년 당시에는 ‘묻지마 투자’가 성행했고, 규제·세제 강화로 ‘똘똘한 한채’가 고착화됐다. 최근에는 신축이 더 희소해 진데다, 아파트 선호현상의 심화, 전방위적 규제 강화 등으로 상황이 조금 다르다는 것이다. 특히 10·15대책을 통해 강남3구를 포함한 가격 급등 지역과 금천·강북·도봉구 등이 같은 토허구역으로 묶이게 되면서 주요지역으로 자금이 쏠릴 가능성이 더 커졌다는 분석이다.
윤지해 부동산R114 수석연구원은 “문재인 정부 초반에는 저금리 유동성을 배경으로 규제지역을 찍어줄 때마다 그 지역이 올랐다. 그러면서 상승지역의 범위가 넓어졌다”면서 “지금은 규제가 너무 강하고, 이미 ‘똘똘한 한채’가 진행이 많이 되어 아파트라는 자산에 선호도가 너무 높다”고 했다.
남혁우 우리은행 WM영업전략부 부동산연구원은 “이번 10.15대책으로 서울전역과 경기 주요지역까지 모두 동일한 삼중 규제가 적용되다보니, 서울 안에서의 수요 분산효과가 약화될 수 있다”면서 “향후 ‘이왕이면 입지와 상품성이 우수한 곳’으로 몰리는 수요쏠림 현상이 다시 강화될 수도 있어 지켜봐야 한다”고 했다.