“역세권장기전세, 90%는 삽도 못떠”…임대마저 공급난, 깊어지는 오세훈의 고심 [부동산360]
언론기사・2025.10.21
내년 SH 공공임대 목표물량, 올해 대비 33% 줄어
안 그래도 전세난인데…임대 물량도 공급 감소 예정
오세훈 서울시장이 20일 오전 서울시청에서 열린 국토교통위원회 국정감사에서 발언하고 있다. [연합]
[헤럴드경제=김희량 기자] 서울 전역 및 경기 12개 지역을 토지거래허가거래지역 등으로 지정한 10·15대책 이후 주택 구입이 어려워져 임대차 시장 불안이 가속화할 것이란 전망이 나온다. 이 가운데 역세권장기전세주택 등 무주택자들 위한 공공임대 물량의 공급 또한 원활하지 못한 것으로 나타났다. 실수요자들의 주거난이 심화할 것으로 예측되면서 서울시의 고심이 깊어졌다.
공공임대주택은 전·월세 수요를 흡수하고 청년·신혼부부 등 자본 형성이 덜 된 주거 취약계층이 내집마련을 준비하는 주거사다리 역할을 한다. 그러나 각종 지표에서 공공임대주택의 공급난이 예상된다.
5년 간 나온 역세권장기전세 임대물량 860세대 불과
21일 서울시 등에 따르면 2020년 9월부터 지난달까지 5년간 추진된 역세권장기전세주택 중 착공에 들어간 곳은 8곳(분양 4346세대, 임대 1197세대)으로 전체의 10%도 되지 못한다. 역세권장기전세주택은 역세권의 용도지역 상향 및 용적률 완화를 통해 주택을 공급하는 사업이다. 증가한 용적률의 절반 이상을 공공주택으로 공급해 전세난을 해결해야 하지만 현재 사업이 완료된 곳은 4곳이다. 이에 따라 지금까지 공급된 공공임대 물량은 전체 목표치(3만6376세대)의 2.36%(860세대)에 불과하다.
서울시 관계자는 “역세권장기전세주택은 도시정비형 재개발사업 방식이라 조합설립이나 추진위 구성 등 절차에 기본적으로 시간이 오래 걸릴 수밖에 없다”라고 설명했다. 지난달 서울시가 정비사업 기간(평균 18년6개월)을 12년으로 최대 6년6개월 단축하는 주택공급대책을 발표했지만 현재 90%가 착공하지 못한 역세권장기전세 주택 물량이 실제 공급되기까지는 상당한 시간이 걸릴 것으로 보인다.
SH 공공임대주택 공급계획 및 실적
문제는 서울 주택공급의 25%를 차지하는 청년안심주택의 인허가 감소 및 부동산과 물가 상승의 여파까지 앞으로 현실화될 것이란 점이다. 서울 내 임대주택의 공급을 담당하는 서울도시주택개발공사(SH)의 내년 공급예정 물량은 9809호로 올해 목표치(1만4575호) 대비 4766호 적다. 지난 3년 평균(1만3661호) 대비해서도 30% 가까이 줄었다. 구체적으로는 건설형(올해 471→내년 126), 매입형(7104→4683), 임차형(7000→5000) 모두 올해 대비 목표 물량이 감소했다.
이유는 지을 땅이 없고 서울 내 주택 가격이 올라서다. SH 관계자는 목표치가 하향 조정된 것과 관련 “내년은 택지개발 토지가 없어 건설형 물량이 적고, 매입형은 서울시가 저희에게 위탁할 물량 감소와 더불어 인건비, 자재비 상승으로 인한 사업성 악화로 민간 사업자들의 신청이 줄어들었기 때문”이라고 설명했다.
오세훈 서울시장이 서울 송파구 문정동 ‘비아파트형 미리내집’을 함께 방문한 서울 베이비 엠버서더와 대화 나누고 있다. [서울시 제공]
매입형 임대주택은 SH가 기존 주택을 사들이거나 서울시가 재개발·재건축 사업지로부터 확보한 물량(미리내집 등)을 SH가 위탁하는 물량을 의미한다. 서울시에 따르면 매입임대주택 신규 공급량은 2021년 5258호 수준에서 지난해 2744호 수준으로 감소했다. 2021년 이후 급격한 부동산 가격 상승으로 국고지원단가와 실매입평균단가의 격차는 2021년 7900만원 수준에서 2024년 2억400만원까지 확대됐다. 같은 예산으로도 확보 가능 물량의 수가 절대적으로 줄어들었다는 것을 의미한다.
서울시 관계자는 “올해 몰표물량 달성을 위해 호당 매입가격 상한 폐지, 주택유형 확대, 초기 대금 지급 비율을 40%에서 50%로 상향하는 등 다양한 매입 활성화 방안을 추진 중”이라며 “오세훈 시장 취임 후(연평균 2만1000호) 전임시장 재임기간(연평균 1만9000호)보다 훨씬 많은 물량을 공급해 왔다”고 말했다.
서울시, 매입 활성화 및 비아파트 미리내집 확대 등 노력 중
서울시 또한 이 같은 상황을 인지하고 올해 비아파트형 미리내집 공급 확대를 비롯해 ▷연립·빌라 등 소규모 건축물 용적률 한시적 완화(2028년까지) ▷노후 공공임대 용적률 최대 500% 상향 ▷민간재건축 단지에 공공주택 확보를 추진 중이다. 다만 잇따른 정부 정책들로 임대차 수요가 상승할 가능성이 제기됨에 따라 물량 확보를 위한 서울시의 부담은 앞으로도 커질 전망이다.
전문가는 공급 여력을 키울 수 있는 비아파트에 대한 규제와 세제 완화에 대해 서울시가 지속적으로 목소리를 내야 한다고 말한다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “전세 안주 및 신규 수요가 늘어나는 데 비해 임대 물량도 부족해 1~2인 가구의 주거난이 가중될 수 있다”면서 “공급 속도가 상대적으로 빠른 주거용 오피스텔에 대한 취득세 및 양도세 완화를 서울시가 정부에 건의하는 등 보완재를 확보하려는 움직임을 보여야 할 것”이라고 말했다.
안 그래도 전세난인데…임대 물량도 공급 감소 예정
오세훈 서울시장이 20일 오전 서울시청에서 열린 국토교통위원회 국정감사에서 발언하고 있다. [연합][헤럴드경제=김희량 기자] 서울 전역 및 경기 12개 지역을 토지거래허가거래지역 등으로 지정한 10·15대책 이후 주택 구입이 어려워져 임대차 시장 불안이 가속화할 것이란 전망이 나온다. 이 가운데 역세권장기전세주택 등 무주택자들 위한 공공임대 물량의 공급 또한 원활하지 못한 것으로 나타났다. 실수요자들의 주거난이 심화할 것으로 예측되면서 서울시의 고심이 깊어졌다.
공공임대주택은 전·월세 수요를 흡수하고 청년·신혼부부 등 자본 형성이 덜 된 주거 취약계층이 내집마련을 준비하는 주거사다리 역할을 한다. 그러나 각종 지표에서 공공임대주택의 공급난이 예상된다.
5년 간 나온 역세권장기전세 임대물량 860세대 불과
21일 서울시 등에 따르면 2020년 9월부터 지난달까지 5년간 추진된 역세권장기전세주택 중 착공에 들어간 곳은 8곳(분양 4346세대, 임대 1197세대)으로 전체의 10%도 되지 못한다. 역세권장기전세주택은 역세권의 용도지역 상향 및 용적률 완화를 통해 주택을 공급하는 사업이다. 증가한 용적률의 절반 이상을 공공주택으로 공급해 전세난을 해결해야 하지만 현재 사업이 완료된 곳은 4곳이다. 이에 따라 지금까지 공급된 공공임대 물량은 전체 목표치(3만6376세대)의 2.36%(860세대)에 불과하다.
서울시 관계자는 “역세권장기전세주택은 도시정비형 재개발사업 방식이라 조합설립이나 추진위 구성 등 절차에 기본적으로 시간이 오래 걸릴 수밖에 없다”라고 설명했다. 지난달 서울시가 정비사업 기간(평균 18년6개월)을 12년으로 최대 6년6개월 단축하는 주택공급대책을 발표했지만 현재 90%가 착공하지 못한 역세권장기전세 주택 물량이 실제 공급되기까지는 상당한 시간이 걸릴 것으로 보인다.
SH 공공임대주택 공급계획 및 실적문제는 서울 주택공급의 25%를 차지하는 청년안심주택의 인허가 감소 및 부동산과 물가 상승의 여파까지 앞으로 현실화될 것이란 점이다. 서울 내 임대주택의 공급을 담당하는 서울도시주택개발공사(SH)의 내년 공급예정 물량은 9809호로 올해 목표치(1만4575호) 대비 4766호 적다. 지난 3년 평균(1만3661호) 대비해서도 30% 가까이 줄었다. 구체적으로는 건설형(올해 471→내년 126), 매입형(7104→4683), 임차형(7000→5000) 모두 올해 대비 목표 물량이 감소했다.
이유는 지을 땅이 없고 서울 내 주택 가격이 올라서다. SH 관계자는 목표치가 하향 조정된 것과 관련 “내년은 택지개발 토지가 없어 건설형 물량이 적고, 매입형은 서울시가 저희에게 위탁할 물량 감소와 더불어 인건비, 자재비 상승으로 인한 사업성 악화로 민간 사업자들의 신청이 줄어들었기 때문”이라고 설명했다.
오세훈 서울시장이 서울 송파구 문정동 ‘비아파트형 미리내집’을 함께 방문한 서울 베이비 엠버서더와 대화 나누고 있다. [서울시 제공]매입형 임대주택은 SH가 기존 주택을 사들이거나 서울시가 재개발·재건축 사업지로부터 확보한 물량(미리내집 등)을 SH가 위탁하는 물량을 의미한다. 서울시에 따르면 매입임대주택 신규 공급량은 2021년 5258호 수준에서 지난해 2744호 수준으로 감소했다. 2021년 이후 급격한 부동산 가격 상승으로 국고지원단가와 실매입평균단가의 격차는 2021년 7900만원 수준에서 2024년 2억400만원까지 확대됐다. 같은 예산으로도 확보 가능 물량의 수가 절대적으로 줄어들었다는 것을 의미한다.
서울시 관계자는 “올해 몰표물량 달성을 위해 호당 매입가격 상한 폐지, 주택유형 확대, 초기 대금 지급 비율을 40%에서 50%로 상향하는 등 다양한 매입 활성화 방안을 추진 중”이라며 “오세훈 시장 취임 후(연평균 2만1000호) 전임시장 재임기간(연평균 1만9000호)보다 훨씬 많은 물량을 공급해 왔다”고 말했다.
서울시, 매입 활성화 및 비아파트 미리내집 확대 등 노력 중
서울시 또한 이 같은 상황을 인지하고 올해 비아파트형 미리내집 공급 확대를 비롯해 ▷연립·빌라 등 소규모 건축물 용적률 한시적 완화(2028년까지) ▷노후 공공임대 용적률 최대 500% 상향 ▷민간재건축 단지에 공공주택 확보를 추진 중이다. 다만 잇따른 정부 정책들로 임대차 수요가 상승할 가능성이 제기됨에 따라 물량 확보를 위한 서울시의 부담은 앞으로도 커질 전망이다.
전문가는 공급 여력을 키울 수 있는 비아파트에 대한 규제와 세제 완화에 대해 서울시가 지속적으로 목소리를 내야 한다고 말한다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “전세 안주 및 신규 수요가 늘어나는 데 비해 임대 물량도 부족해 1~2인 가구의 주거난이 가중될 수 있다”면서 “공급 속도가 상대적으로 빠른 주거용 오피스텔에 대한 취득세 및 양도세 완화를 서울시가 정부에 건의하는 등 보완재를 확보하려는 움직임을 보여야 할 것”이라고 말했다.