대출규제에 서울 청약시장 찬바람
분양가 15억 넘으면 4억만 대출가능
“현금부자만 웃는 청약” 우려 커져

서울 강남구 삼성동 래미안 트리니원 공사 현장
[네이버지도 거리뷰 캡쳐]

올해 서울 핵심지 대단지 분양이 줄줄이 예정된 가운데 정부의 ‘10·15 부동산 대책’으로 청약 수요자들의 낙담이 이어지고 있다. 분양가가 15억원을 넘기면 4억원 이상 주택담보대출을 받을 수 없고, 25억원을 넘기면 대출 문이 2억원으로 더 좁아진다. 시장에선 대출을 제한한 이번 정책이 ‘청약 사다리’ 마저 끊었다고 평가하고 있다.

23일 분양 업계에 따르면 연내 서초구에서만 4개 단지가 분양을 앞두고 있다. 반포동 래미안 트리니원, 서초동 아크로 드 서초, 잠원동 오티에르 반포, 방배동 방배 포레스트자이 등이다.

이들 단지는 오티에르 반포를 제외하고 모두 1000가구 이상의 대단지 물량이라는 점에서 주목받아왔다. 래미안 트리니원은 2091가구(일반분양 506가구), 방배포레스트자이는 2217가구(일반 547가구), 아크로 더 서초는 1161가구(일반 56가구)를 갖춰 각 지역의 ‘랜드마크’ 분양이 될 예정이다.

하지만 정부가 서울 전역과 경기도 12개 지역을 규제지역으로 지정하고, 대출을 제한하면서 수십억원의 현금이 없는 이들은 분양을 받을 수 없게 됐다. 분양 시에도 ▷15억 이하 주택 6억원 ▷15억원 초과~25억원 이하 4억원 ▷25억원 초과 2억원까지로 주택담보대출한도가 제한된다.

실제로 지난달 래미안 트리니원의 분양가는 평(3.3㎡)당 8484만원으로 확정됐는데, 59㎡는 21억2100만원, 84㎡는 28억8456만원의 분양가가 예상된다. 주택담보대출을 최대한 받아도 59㎡는 15억원, 84㎡는 27억원 이상의 현금 없이 분양받을 수 없는 셈이다.

특히 은행권 대출의 경우 분양가가 아닌 감정평가액(통상 분양가의 80%)을 기준으로 이뤄지기 때문에, 더 많은 현금이 필요하다. 사실상 30억원은 있어야 청약통장을 쓰는 의미가 있는 셈이다.

총 87가구 일반분양을 계획하고 있는 오티에르 반포의 분양가는 평(3.3㎡)당 분양가 8500만원 수준으로 예상된다. 59㎡는 21억2500만원, 84㎡는 28억9000만원 수준인데, 이 역시 수십억원의 현금이 있어야 입주가 가능하다.

강남3구가 아니어도 서울 전역에서 집값이 오르면서, 이같은 흐름은 이어지고 있다. 힐스테이트 이수역센트럴의 경우, 평(3.3㎡)당 분양가 6002만원으로 책정됐다. 이 단지는 44~84㎡의 중소형 170세대가 일반분양 시장에 풀릴 예정인데, 59㎡를 분양받기 위해선 약 13억원의 현금이, 84㎡는 17억5000만원이 있어야 들어갈 수 있다.

이에 따라 청약시장이 아예 현금부자의 전유물로 탈바꿈하는 것 아니냐는 우려의 목소리도 나온다. 불과 1년 전 강남구 청담동에 분양했던 청담르엘은 84㎡ 분양가가 25억4570만원이었는데, 당시만해도 총부채원리금상환비율(DSR) 40%·주택담보비율(LTV) 50% 한도 내에서 제약 없이 대출을 받을 수 있었다. 고소득자라면 산술적으로 최대 12억7000여만원 대출이 가능했던 것이다. 하지만 현재 규제가 적용되면 23억원 이상 현금 보유자만 들어갈 수 있다.

부동산 커뮤니티에는 강남권 청약을 기다리던 이들의 볼멘 목소리가 이어지고 있다. 한 직장인은 “래미안 트리니원의 청약을 위해 생애 첫 주택담보대출 6억원, 공제회 대출 8000만원, 그리고 전세보증금과 보유 현금을 모두 합치는 등 자금 마련을 계획해 왔는데, 규제로 인해 첫 ‘내 집 마련’의 꿈이 산산조각 나버렸다”고 전했다. 홍승희 기자