조합 자체 분담금 분석결과
전용76㎡서 84㎡로는 4.7억원
펜트하우스는 97억원 더 내야

서울 강남구 소재 은마아파트 전경. 이승환 기자

서울 강남 재건축 대장주인 대치동 은마아파트 분담금(전용면적 84㎡ 기준)이 4억원이 넘는 것으로 추산됐다. 저층 단지에 비해 사업성이 낮은 중층 단지인 데다 재건축이 수십 년간 답보 상태였다는 점을 감안하면 선방한 셈이다. 하지만 급증한 공사비와 주변 단지들의 시세 등을 감안하면 강남 재건축 특유의 큰 시세 차익은 기대하기 쉽지 않다는 전망이 나온다.

23일 은마아파트 조합에 따르면 최근 변경된 정비계획안에 따라 추정 분담금을 산정한 결과 전용 76㎡(31평) 소유자가 전용 84㎡를 신청하는 경우 4억6732만원을 추가로 부담해야 하는 것으로 추산됐다. 전용 84㎡(34평) 소유자가 전용 84㎡를 받는 경우 추정 분담금은 1억8481만원이다.

역세권 용적률 특례를 적용해 용적률을 기존 299%에서 331%로 끌어올리면서 분담금이 76㎡ 소유자는 6700만원, 84㎡ 소유자는 9100만원가량 줄었는데도 불구하고 조합원은 상당 부분 추가 자금을 마련해야 한다.

조합 측은 분담금 증가 배경에 대해 "공사비가 3.3㎡당 900만원으로 2년 전보다 약 30% 인상됐고 소방 면적을 합산했다"고 설명했다.

중형 평형이 주력인 은마가 중대형 평형을 갖춘 개포우성·대치선경·대치미도(우선미)를 따라갈 경우 조합원들의 분담금은 크게 증가한다. 50평대인 전용 128㎡를 분양받으려면 76㎡ 소유자의 추정 분담금은 17억9000만원에 달한다.



단지의 고급화를 위해 신설을 검토 중인 전용 286㎡ 펜트하우스는 76㎡ 소유자의 경우 97억3000만원, 84㎡ 소유자는 94억5000만원의 추가 분담금이 발생한다. 조합 측은 조합원 3.3㎡당 분양가를 8000만원으로 잠정 책정하고 펜트하우스 가격을 전용 84㎡의 1.3배로 추정했다.

전문가들은 예전만큼 큰 투자 수익은 거두기 어려울 것으로 전망했다. 지난달 은마 전용 76㎡ 실거래가가 35억9000만원인데 추가 분담금을 더하면 총 투자 비용이 약 41억원으로, 비교 대상 단지인 래미안대치팰리스보다 약간 낮은 수준이기 때문이다. 래미안대치팰리스 전용 84㎡는 지난 6월 44억8000만원에 실거래됐고 현재 46억원대에 시세가 형성돼 있다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임 교수는 "은마는 입지적 강점과 신축 대단지 측면에서 래미안대치팰리스(2015년 준공)보다 높은 가격을 형성할 잠재력은 있다"며 "재건축 속도를 높여서 사업비를 줄이는 게 관건"이라고 말했다.

조합 측은 새로 산정한 추정 분담금을 토대로 희망 평형 설문조사를 진행하고 있다. 증가한 분담금에도 불구하고 조합원들이 40평대 이상의 중대형 평형을 얼마나 신청할지가 관건이다. 앞서 조합 설립 당시 실시했던 설문에선 중대형 평형에 대한 선호도가 높았다. 그간 손바뀜이 늘면서 젊고 경제적 여유가 있는 고소득 전문직 조합원들이 많이 유입됐고, 상류 주거 단지에 대한 관심이 높아졌다는 게 조합 측 설명이다.

조합 측은 평형 조사 결과를 바탕으로 연말까지 서울시의 신속통합기획 통합심의를 신청할 계획이다.

은마아파트는 재건축이 완료되면 현재 14층, 4424가구에서 49층, 5893가구 규모의 고층 거대 단지로 탈바꿈하게 된다.

[임영신 기자]