10·15 대책에 재개발 주목

조합원 지위 양도 문의 늘어
북아현 '프라미엄' 13억 넘고
노량진 84㎡ 20억에 거래돼

실거주 의무 없는 빌라 등 인기
다물권 소유자는 현금청산 주의서울 전역을 투기과열지구와 조정대상지역, 토지거래허가구역으로 설정한 ‘10·15 주택시장 안정화 방안’ 시행 이후 관리처분인가를 받은 재개발 조합원의 지위 양도가 어려워졌다. 하지만 아직 거래가 가능한 사업지에서는 오히려 과열 양상이 나타나고 있다. 주요 재개발 구역 중개업소에서는 “집주인이 호가를 올리는데도 매수자가 공급 부족이 심해질 것을 우려해 더 몰리고 있다”는 반응이 나온다. ◇노량진·북아현 등 관심 높아
24일 정비업계에 따르면 10·15 대책으로 투기과열지구로 묶인 서울 전역에서 관리처분계획 인가를 받은 재개발 사업지의 조합원 지위 양도는 제한됐다. 지난 8월 기준 관리처분계획이 인가된 서울 재개발 사업장은 75곳, 5만5577가구에 달한다.

그러나 아직 관리처분계획을 인가받지 않은 사업지와 2018년 1월 25일 이전에 사업시행인가를 받은 사업지는 예외적으로 조합원 지위 양도가 가능하다. 여기에 실거주자, 지방·해외 이전 등 예외 사유가 인정되는 경우도 있다.

관리처분계획을 인가받지 않았거나 예외를 인정받은 지역으로는 용산구 한남뉴타운과 동작구 노량진뉴타운(2·4·6·7·8구역)·흑석9구역, 서대문구 북아현뉴타운(2·3구역), 동대문구 청량리7구역, 성동구 금호16구역, 성북구 장위10구역 등이 있다. 이들 지역은 프리미엄(웃돈)이 오르고 있다. 북아현2구역은 관리처분계획 인가를 받지 않아 조합원 지위 양도가 가능하다. 최근 전용면적 84㎡를 배정받을 수 있는 매물의 프리미엄이 13억원을 넘어섰다. 3구역 역시 최근 프리미엄이 9억9000만원에 달하는 빌라가 거래됐다.

노량진 역시 최근 전용 84㎡를 받을 수 있는 재개발 매물이 20억원 넘게 거래되고 있다. 인근 흑석9구역 역시 조합원 지위 양도가 가능한 매물을 찾는 매수자가 많지만, 매물이 없어 호가만 오른다는 반응이다. 노량진의 한 공인중개소 대표는 “대책 전후로 실거래가 10여 건 이어지면서 프리미엄도 덩달아 오르고 있다”며 “서울 아파트 투자가 막히면서 재개발 매물을 산 뒤 기다리겠다는 매수 문의가 많다”고 설명했다. ◇재당첨 제한 등 조심해야재개발 매물에 관심이 쏠리는 것은 토지거래허가구역으로 지정돼도 실거주 의무가 적용되지 않기 때문이다. 서울 내 아파트는 실거주 의무가 적용돼 매수가 쉽지 않다. 재개발 매물 중 빌라, 다세대주택 등은 실거주 의무가 없어 투자 목적의 매수가 비교적 쉽다. 담보인정비율(LTV)이 40%로 축소돼 대출 한도가 줄어들었지만, 빌라 자체의 매매가격이 아파트보다 저렴해 투자 문턱이 낮다. 최근 서대문구 북아현에서 빌라를 매수한 투자자는 “지방에서 급하게 올라와 현금을 총동원해 빌라를 매수했다”며 “규제 발표 직전보다 프리미엄이 1억원 가까이 올라 매수에 애를 먹었다”고 말했다.

전문가들은 다주택자가 추가로 투자하는 것은 조심해야 한다고 조언한다. 조합원 지위 양도가 가능하더라도 투기과열지구에 있는 재개발 사업지를 매수했다면 재당첨 제한 등의 규제를 적용받는다. 최초 관리처분인가일 기준 5년 내에는 투기과열지구에서 새로운 분양 신청을 할 수 없는 것이다. 추가로 매수한 재개발 매물이 있을 경우 조합원 분양을 신청하지 못하고 현금청산을 선택해야만 한다. 서대문구의 한 공인중개 대표는 “북아현2구역은 분양 신청이 끝나 기존 조합원은 재당첨 제한 적용을 받을 일이 없다”고 말했다.

일부 현장에서는 입주권을 가진 다수 조합원이 입주권을 다시 내놓고 있다. 조합원 지위 양도가 가능하다는 점을 이용해 높은 프리미엄을 받으려는 매물이 나오고 있다는 설명이다.