이창용 총재 “고통 따르더라도 전세 끊어내야”
시장선 “현실 모르는 말… 월세 세입자 희망이 ‘전세’”
韓 전세제도, 조선후기 입전·세입서 시작
“고유 주거문화… 공급부족 문제의식 가져야"

이창용 한국은행 총재가 이달 기준금리를 동결한 이후 ‘전세제도 폐지’ 발언을 해 부동산 시장에서 회자되고 있다. ‘전세제도’는 우리나라에만 있는 임대차 제도로, 오랫동안 제도 유지를 두고 갑론을박이 진행돼 왔다. 다만 10·15대책 이후 매매·임대차 시장의 불안감이 높아진 상황이라 통화정책 수장의 발언이 다소 현실성이 떨어진다는 의견이 많다.

이창용 총재는 지난 23일 금융통화위원회 통화정책 회의를 마친 뒤 기자간담회를 갖고 “고통이 따르더라도 전세를 끊어내는 등 부동산 시장 구조개혁을 해야 한다”고 말했다.

이창용 한국은행 총재가 지난 23일 서울 중구 한국은행에서 열린 금융통화위원회 금리 결정에 대한 기자간담회에서 발언하고 있다./공동사진기자단
이 총재가 전세제도의 폐지를 언급한 것은 이번이 처음이 아니다. 지난 20일 한국은행 국정감사에서도 이를 강하게 주장한 바 있다. 이 총재는 국감에 출석해 “전세 제도를 바꾸지 않으면 레버리지가 높아질 수 있다”고 했다. 또 “유동성을 더 늘림으로써 부동산 시장에 불을 지피는 역할을 하지 않겠다”라고 했다. 한은 금통위는 이달 기준금리를 연 2.50%로 동결했다.

이 총재의 발언은 물가·금융안정을 책무로 두고 있는 한은의 수장으로서는 적절한 것으로 볼 수 있다. 이 총재는 오랜기간 국제통화기금(IMF), 아시아개발은행(ADB) 등에서 연구해 온 경제학자이기도 하다. 전세로 목돈이 주거에 묶여 소비를 제약하는 데다, ‘갭투자(전세를 낀 매입)’의 도구로 활용돼 집값을 상승시키는데 영향을 미쳤기 때문이다. 또 전세대출은 우리나라 가계대출의 상당부분을 차지한다. 금융위원회에 따르면 지난해 말 우리나라의 전세대출 규모는 약 200조원으로 2015년(46조원) 대비 4배 이상 늘었다. 같은 기간 가계대출의 전체 증가율은 연평균 5.8%였다.

박상현 iM증권 연구원은 “전세는 우리나라의 독특한 주택문화로, 목돈이 상당부분 들어가게 된다”면서 “갭투자·전세대출 등도 전반적인 금융안정을 저해하는 측면이 있다는 의미에서 발언한 것이 아닐까 한다”고 했다.

하지만 부동산 시장에서는 이같은 이 총재의 발언이 현실과 다소 동떨어져 있다는 의견이 나온다. 거시경제·금융안정 측면에서는 옳은 말이지만 세입자들의 현실은 모르고 하는 말이라는 비판이 나오고 있다. 월세를 살던 청년이 직장인이 돼 목돈을 모아 전세를 살고, 그 기간 예금·투자를 통해 돈을 더 모아 자가를 마련하는 것이 일반 국민들의 보편적인 내 집 마련 방식이기 때문이다. 이 과정에서 ‘전세’는 일종의 ‘주거 사다리’ 역할을 해왔다.

한 부동산중개업소 관계자는 “월세를 사는 사람들의 희망은 목돈을 모아 전세를 사는 것”이라면서 “그 사람들 입장에서는 주거비용을 절감하기 위해 절실하게 바라는 일”이라고 했다.

우리나라 전세제도의 기원을 찾으려면 조선시대로 거슬러 올라가야 한다. 조선 후기부터 토지나 가옥을 일정금액을 주고 사용권을 얻는 ‘입전(立田)’, ‘세입(貰入)’이 있었다. 우리나라가 해방된 1945년 이후에는 온 나라가 폐허가 된 상황에서 주택공급이 절대적으로 부족했다. 이때 민간시장에서 목돈을 주고 일정기간 무이자로 집을 빌리는 일이 비일비재했다. 당시 은행 금리가 매우 높아 대출이 어려웠기 때문에 집주인은 전세보증금으로 예금 등에 투자해 수익을 얻고, 세입자는 월세 부담없이 거주할 수 있어 상호 이익인 셈이었다.

이후 1960~80년대 산업화·도시화가 진행되면서는 서울을 비롯한 대도시의 인구가 폭증했다. 이때도 여전히 은행 금리가 높아 전세는 ‘무이자 거주 금융시스템’으로 자리를 잡았다. ‘주택임대차보호법’이 제정된 것도 1981년이다. 그러다 1997년 외환위기 이후 자산사들은 유동성 확보를 위해 월세를 선호했고, 전세가 점차 줄었다. 당시 전세 품귀로 세입자들은 애를 먹었다. 전세가 일종의 ‘주거안정 장치’였던 셈이다. ‘갭투자’가 시작된 건 2010년도 부터다. 가격급등기 주요지역에 집을 사기 위해 투자자들이 몰려들면서다.

최근 전세가 줄고 반전세·월세화가 진행되면서 무주택자들의 주거불안이 심화되고 있다는 지적이 나온다. 한국부동산원에 따르면 지난달 서울 아파트 평균 월세(보증금 제외 표본 가구 월세 기준)는 144만3000원까지 상승했다. 올해 1월(134만3000원) 대비 7.4% 치솟았다. 10·15대책 이후 서울전역·경기 12곳이 토허구역·규제지역으로 지정돼 실거주 요건이 강화되면서 전세 매물은 더욱 감소할 것으로 예상된다. 입주 물량도 급감할 것으로 예상된다. 부동산R114에 따르면 서울 아파트 입주 물량(임대 제외)은 내년 1만7687가구, 2027년 1만113가구, 2028년 8337가구로 줄어든다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “당분간 반전세·월세화 현상이 두드러지겠지만 전세가 사라질 상황은 아니다”라면서 “모든 집주인이 전세보증금을 반환한 뒤 월세로 전환할 여력이 있지는 않다”고 했다.

그러면서 “부동산에 유동자금이 잠기는 것이 경제 전반에 악영항을 미치는 것은 사실”이라면서 “하지만 우리나라 고유의 주거문화·역사를 고려하고, 공급이 급감한다는 데 문제의식을 더 가졌으면 한다”고 했다.