내년 5월 입주 예정 이문아이파크자이 3단지
타운하우스형 저층 주거지로 ‘연립주택’ 분류

서울 남산에서 한 시민이 서울 시내 아파트를 바라보고 있다. [ 이상섭 기자]

[헤럴드경제=박로명 기자] 정부가 지난 20일부터 서울 전역과 경기도 12개 지역이 토지거래허가구역으로 지정하며 수도권 대다수 아파트가 규제 대상으로 지정되자 사각지대를 찾는 수요자가 늘고 있다. 같은 재개발 구역 안에서도 다른 주택 형태로 분류돼 규제에서 벗어난 ‘틈새 투자처’가 주목받고 있다.

26일 정비업계에 따르면 내년 5월 입주 예정인 서울 동대문구 이문동 ‘이문아이파크자이’ 3단지는 이문뉴타운에 들어서는 신축 단지임에도 토지거래허가구역 규제에서 제외될 것이란 관측이 나온다. 이 단지는 40층 이상 고층으로 지어지는 이문아이파크자이 1·2단지와 달리 천장산 문화재 보호를 위한 고도제한(4층)을 적용받아 저층으로 개발되고 있어서다.

같은 재개발 구역이어도 건축물대장상 용도가 다르게 분류되면 규제 적용 여부가 갈릴 수 있다. 건축법령 등에 따르면 5층 이상 공동주택은 아파트, 4층 이하면 연립주택으로 분류한다. 동대문구청 관계자는 “이문아이파크자이 3단지는 아직 준공 허가 전이라 정확한 용도 파악이 어렵지만, 연립주택으로 분류되면 토지거래허가구역 대상에서 제외될 것으로 보인다”고 밝혔다.

서울 동대문구 이문동 ‘이문아이파크자이’ 1·2·3단지 위치도. [이문아이파크자이 공식 홈페이지]

서울 동대문구 이문동 149의 8 일대를 재개발하는 이문3구역은 3-1구역과 3-2구역으로 나뉘어 개발된다. 지하철 1호선 역세권인 3-1구역엔 최고 41층 4169가구인 1·2단지가, 천장산 기슭에 있는 3-2구역엔 최고 4층 152가구인 3단지가 들어선다. 1·2단지는 고층 개발을, 3단지는 저층 개발을 동시에 진행하는 ‘결합건축 방식’을 통해 1·2단지가 높은 용적률을 적용받았다.

이문아이파크자이는 서울 민간 아파트 가운데 미분양이 가장 많이 발생한 곳이다. 지난 2월 기준 일반분양 물량 1467가구 중 118가구(8.04%)가 미분양 물량으로 전부 3단지에서 나왔다. 이름은 같아도 1·2단지는 역세권 고층 아파트인 반면, 3단지는 역에서 멀리 떨어진 타운하우스형 소규모 단지여서다. 업계에선 “같은 이문3구역이어도 사실상 완전히 다른 단지”라는 평가가 나온 이유다.

여기에 고분양가 논란까지 불거지면서 실수요자들의 외면을 받았다. 1·2단지와 3단지 전용면적 84㎡ 분양가는 각각 12억1200만원, 14억4027만원으로 상품성이 낮은 3단지의 분양가가 오히려 높게 책정됐다. 그러나 미분양으로 골머리를 앓던 3단지는 정부의 ‘10·15 부동산 대책’을 기점으로 반사이익을 얻을 것이란 전망이 나온다.

서울 동대문구 이문동 ‘이문아이파크자이’ 1·2단지 공사 현장 모습. [아이파크 공식 홈페이지]

3단지가 연립주택으로 준공 허가를 받으면 실거주 의무 적용을 받지 않고, 오피스텔과 상가 등의 담보인정비율(LTV)은 70%로 유지된다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “이문아이파크자이 3단지는 고분양가 논란이 있었지만, 정부의 부동산 규제를 계기로 집값 시세가 치고 올라가면서 팔릴 금액에 근접했다”고 강조했다. 현재 전용 84㎡ 조합원 분양권의 호가는 16억원에 형성돼 있다.

김 소장은 “재개발 조합이 상품성이 떨어지는 3단지 분양가를 높게 책정한 것은 사업성을 극대화하기 위한 전략”이라며 “전체 일반분양 물량 1400여가구에서 3단지는 100여가구에 불과해 1·2단지만 완판해도 수익은 충분하다”고 분석했다. 이어 “서울에 신축되는 타운하우스가 희소하다 보니 3단지를 준공 시점까지 천천히 처분해 총수익을 극대화하겠다는 전략”이라고 덧붙였다.