보유세 높이면 집값 잡힐까? 과거 사례보니 “아니요” [부동산360]
언론기사・2025.10.28
10·15대책 이후 부동산 세제 개편 예고
“주택가격에 일시 영향 주나 지속가능성 ‘관건’”
이달 서울 아파트 매매가격이 10·15 부동산 대책 발표 이전까지 기준으로 올해 들어 최고 상승률을 기록한 것으로 나타난 가운데 27일 서울 남산에서 바라본 아파트 단지. [연합]
[헤럴드경제=김희량 기자] 10·15대책 이후 정부가 중장기적인 부동산 세제 변화를 예고한 가운데, 세금을 무겁게 하면 일시적인 집값 하락을 이끌 수 있지만 지속성이 떨어진다는 연구 결과가 나왔다.
29일 관련 업계에 따르면 ‘종합부동산세가 주택가격에 미치는 영향’ 연구에서 저자인 최회선 세무사와 윤태화 가천대 경영학부 교수(교신저자)는 이같은 결과를 도출했다. 이 연구는 세무와 회계연구 제 14권 제2호에 실렸으며, 지난 5월 출간됐다.
연구는 2013년부터 2023년까지 주택분 종합부동산세 현황을 분석해 이뤄졌다. 그 결과 2018년 12월31일 세율 강화 후 단기 하락이 이어졌으나 2020년 8월18일(세율 강화), 2022년 12월31일(세율 완화) 효과가 크지 않았다고 짚었다.
두 저자는 “종부세 강화 시 미래 예상되는 세금의 현재 가치만큼 부동산 가격이 하락하게 되는 ‘세금자본화’가 발생하게 된다”면서도 “부동산 규제 정책에 대한 내성이 발생해 효과가 크지 않다”고 분석했다.
주택분 종합부동산세는 정권 및 세제 변화에 따라 등락을 거듭해 왔다. 다주택자 중과 제도 도입, 세율 강화 등으로 2018년 39만3000명 수준이던 납세 인원은 2022년 119만5000명까지 급증했다. 세액 또한 같은 기간 6658억원에서 4조1279억원 수준으로 규모가 확대됐다가 2022년 기본공제금액 상향 등으로 세 부담이 완화되며 지난해 46만명, 1조6000억원 수준으로 감소한 상황이다.
연구결과 2022년에는 종부세 세율 완화와 중과세율 적용대상자 축소가 있었지만 유의미한 변화가 없었던 것으로 봤다. 정책 효과가 떨어진 원인으로는 “정부의 부동산 규제 강화 또는 완화정책의 일관성이 없어 보유자들이 정책을 신뢰하지 않은 영향이 있다”고 짚었다.
아울러 “정권에 따라 종부세 세율과 과세대상이 급변하는 것은 예측 가능성과 법적안정성을 훼손한다”고 전했다. 2018년 세율 개정일 후 2~3개월 후에는 부동산 가격이 내렸으나 2020년 개정에는 부동산 규제 정책에 대한 내성으로 그 효과가 나타나지 않았다고 분석했다. 연구자는 “정부의 부동산 규제 강화 또는 완화정책의 일관성이 없어 보유자들이 정책을 신뢰하지 않은 영향이 있다”고 짚었다.
다만 연구는 거시경제 관련 변수와 관련해 소비자물가지수가 오르면 부동산 가격이 부(-)의 영향을, CD금리 91일물과 종합주가지수(KOSPI), 통화량(M2), 사업생산지수가 오르면 정(+)의 영향을 미친다고 풀이했다. 연구는 정부의 필요에 따른 단기적 부동산 정책은 시장 불확실성과 혼란을 초래한다는 점도 강조했다.
종합부동산세는 주로 현금 흐름이 취약하고 레버리지(타인 자본)가 높은 다주택자와 법인에게 타격을 준다. 하지만 수차례의 세제 변화를 겪으며 다주택자들이 이미 ‘똘똘한 한 채’로 자금을 이동시켰다는 점은 과거 대비 파급력은 달라질 수 있는 지점이다. 주택소유통계에 따르면 2019년 15.9% 수준이었던 다주택자비중은 2023년 기준 15.0%까지 감소한 바 있다.
더불어민주당 박수현 수석대변인이 26일 서울 여의도 국회에서 부동산 대책 등 현안 관련 기자간담회를 하고 있다. [연합]
전문가들은 공급 공백이 확정된 현 시장에서의 세제 카드가 시장 안정화에 제한적인 영향을 줄 것이라고 보고 있다. 김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 “단기적으로는 예고효과로 기대 가격을 낮추는 하방 압력이 있을 수 있지만 이전보다 다주택자 비중이 이전만큼 높진 않은 상황”이라며 “보유세는 거래세 인하, 신용규제 조정과 함께 설계돼야 효과가 지속될 것”이라고 말했다.
남혁우 우리은행 부동산연구원은 “거래세를 낮추고 보유세를 올리면 집주인 입장에서는 팔기에 유리한 환경이 형성되면서 정리매물로 인한 일시적 공급 증가가 일어날 수 있다”면서 “다만 매도 물량 소진된 시점 이후에는 세입자들에게 세금으로 인한 비용 전가가 발생한다는 양면이 있다”라고 설명했다.
“주택가격에 일시 영향 주나 지속가능성 ‘관건’”
이달 서울 아파트 매매가격이 10·15 부동산 대책 발표 이전까지 기준으로 올해 들어 최고 상승률을 기록한 것으로 나타난 가운데 27일 서울 남산에서 바라본 아파트 단지. [연합][헤럴드경제=김희량 기자] 10·15대책 이후 정부가 중장기적인 부동산 세제 변화를 예고한 가운데, 세금을 무겁게 하면 일시적인 집값 하락을 이끌 수 있지만 지속성이 떨어진다는 연구 결과가 나왔다.
29일 관련 업계에 따르면 ‘종합부동산세가 주택가격에 미치는 영향’ 연구에서 저자인 최회선 세무사와 윤태화 가천대 경영학부 교수(교신저자)는 이같은 결과를 도출했다. 이 연구는 세무와 회계연구 제 14권 제2호에 실렸으며, 지난 5월 출간됐다.
연구는 2013년부터 2023년까지 주택분 종합부동산세 현황을 분석해 이뤄졌다. 그 결과 2018년 12월31일 세율 강화 후 단기 하락이 이어졌으나 2020년 8월18일(세율 강화), 2022년 12월31일(세율 완화) 효과가 크지 않았다고 짚었다.
두 저자는 “종부세 강화 시 미래 예상되는 세금의 현재 가치만큼 부동산 가격이 하락하게 되는 ‘세금자본화’가 발생하게 된다”면서도 “부동산 규제 정책에 대한 내성이 발생해 효과가 크지 않다”고 분석했다.
주택분 종합부동산세는 정권 및 세제 변화에 따라 등락을 거듭해 왔다. 다주택자 중과 제도 도입, 세율 강화 등으로 2018년 39만3000명 수준이던 납세 인원은 2022년 119만5000명까지 급증했다. 세액 또한 같은 기간 6658억원에서 4조1279억원 수준으로 규모가 확대됐다가 2022년 기본공제금액 상향 등으로 세 부담이 완화되며 지난해 46만명, 1조6000억원 수준으로 감소한 상황이다.
연구결과 2022년에는 종부세 세율 완화와 중과세율 적용대상자 축소가 있었지만 유의미한 변화가 없었던 것으로 봤다. 정책 효과가 떨어진 원인으로는 “정부의 부동산 규제 강화 또는 완화정책의 일관성이 없어 보유자들이 정책을 신뢰하지 않은 영향이 있다”고 짚었다.
아울러 “정권에 따라 종부세 세율과 과세대상이 급변하는 것은 예측 가능성과 법적안정성을 훼손한다”고 전했다. 2018년 세율 개정일 후 2~3개월 후에는 부동산 가격이 내렸으나 2020년 개정에는 부동산 규제 정책에 대한 내성으로 그 효과가 나타나지 않았다고 분석했다. 연구자는 “정부의 부동산 규제 강화 또는 완화정책의 일관성이 없어 보유자들이 정책을 신뢰하지 않은 영향이 있다”고 짚었다.
다만 연구는 거시경제 관련 변수와 관련해 소비자물가지수가 오르면 부동산 가격이 부(-)의 영향을, CD금리 91일물과 종합주가지수(KOSPI), 통화량(M2), 사업생산지수가 오르면 정(+)의 영향을 미친다고 풀이했다. 연구는 정부의 필요에 따른 단기적 부동산 정책은 시장 불확실성과 혼란을 초래한다는 점도 강조했다.
종합부동산세는 주로 현금 흐름이 취약하고 레버리지(타인 자본)가 높은 다주택자와 법인에게 타격을 준다. 하지만 수차례의 세제 변화를 겪으며 다주택자들이 이미 ‘똘똘한 한 채’로 자금을 이동시켰다는 점은 과거 대비 파급력은 달라질 수 있는 지점이다. 주택소유통계에 따르면 2019년 15.9% 수준이었던 다주택자비중은 2023년 기준 15.0%까지 감소한 바 있다.
더불어민주당 박수현 수석대변인이 26일 서울 여의도 국회에서 부동산 대책 등 현안 관련 기자간담회를 하고 있다. [연합]전문가들은 공급 공백이 확정된 현 시장에서의 세제 카드가 시장 안정화에 제한적인 영향을 줄 것이라고 보고 있다. 김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 “단기적으로는 예고효과로 기대 가격을 낮추는 하방 압력이 있을 수 있지만 이전보다 다주택자 비중이 이전만큼 높진 않은 상황”이라며 “보유세는 거래세 인하, 신용규제 조정과 함께 설계돼야 효과가 지속될 것”이라고 말했다.
남혁우 우리은행 부동산연구원은 “거래세를 낮추고 보유세를 올리면 집주인 입장에서는 팔기에 유리한 환경이 형성되면서 정리매물로 인한 일시적 공급 증가가 일어날 수 있다”면서 “다만 매도 물량 소진된 시점 이후에는 세입자들에게 세금으로 인한 비용 전가가 발생한다는 양면이 있다”라고 설명했다.