[2025 아파트 상승지도]②
분당 내에서 판교로 갈아타기도…규제에도 굳건할 듯
이젠 우리도 오를 차례 ‘은평, 광진, 강서’ 주목
같은 마포, 성동 내에서도 3배 이상 가격 차이나
같은 지역 내에서도 신축, 재건축 속도 등에 따라 차이[이데일리 박지애 이다원 기자] 올해 부동산 시장은 잦은 정책과 규제 발표로 혼란이 가중되고 있다. 10.15 규제 이후 부동산 시장은 일단 관망세에 들어섰지만 언제 어디를 어떻게 매수할지 정부와의 눈치게임은 계속되고 있다. 대출 조건과 실거주 의무 강화 등 부동산 시장이 규제 일변도로 급변하는 상황에서도 많은 전문가들은 학군지나 직주근접, 재건축 진행 속도 등을 감안해 여전히 집값이 우상향을 보일 지역은 있다고 했다.

(그래픽=김정훈 기자)

◇기존 토허구역, 신축多 ‘서초·용산’ 살아남아

28일 이데일리가 부동산플랫폼 다방을 통해 올해 1월부터 이달까지 서울 25개구와 수도권 주요 지역의 월별 국평(국민평형·전용 84㎡) 아파트 매매거래가 변동률 추이를 분석한 결과 정부와 서울시가 토지거래허가구역(토허구역)으로 일찌감치 묶어두었던 강남3구와 용산구 중에서 유일하게 집값이 하락한 곳은 강남구(-4.6%)였다. 그 외 서초구는 연초 대비 23.9% 올랐으며, 용산구는 20.4%, 송파구도 10.8% 상승률을 기록하고 있다.

강남구만 유독 휘청거린 것을 두고 전문가들은 규제가 실효성이 있었다기보단 강남3구 내에서도 신축 비중, 재건축 진행 속도 등 지역의 상황에 따라 수요 쏠림이 발생한 것으로 보고 있다. 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수는 “서초는 신축으로 많이 바뀌고 있고, 용산은 개발 호재로 올랐다”며 “반면 강남은 대치, 도곡 등 여전히 구축이 많고 송파도 잠실르엘과 래미안아이파크를 제외하면 여전히 신축이 많지 않은 상황”이라고 분석했다.

송승현 도시와경제 대표도 “강남은 이미 가격 수준이 높아 거래 절벽시 통계상 하락폭이 크게 보이는 기저 효과가 있을 수 있다”며 “같은 규제하에도 신축 비중·정비사업 모멘텀에 따라 차별화된 흐름이 나타난 것”이라고 말했다.

◇규제 강화 속 분당 ‘굳건’, 과천은 ‘글쎄’

수도권에서 올해 높은 상승률을 보였던 분당과 과천은 규제 영향에서는 상반된 모습을 보일 것으로 전망됐다. 분당은 학군지, 직주근접 등 실수요가 꾸준한데다 장기적으로 재건축 호재까지 맞물리면서 거래가 지속할 것으로 보인다. 김효선 NH농협은행 부동산 수석 전문위원은 “분당은 작년까지 가격이 많이 떨어졌었는데 올해 빠른 속도로 회복하고 있다”며 “특히 판교는 직주근접이 가능해 분당 안에서도 판교로 갈아탈 정도로 거래는 꾸준할 것”이라고 전했다.

반면 올해 높은 상승률을 보인 과천은 규제 영향을 받을 가능성이 상대적으로 높다는 의견이다. 송 대표는 “과천은 공급이 제한된 고가 주거벨트로, 강남 접근성과 희소성이 가격을 끌어올렸다”며 “신도시 중 가장 높은 브랜드 인식과 행정타운·청사 이전 효과로 안정형 고급지로 자리했지만, 실수요 측면에서는 정책 리스크에 민감할 수 있다”고 분석했다.

◇은평·강서 “이젠 우리 차례” 움직이는 서울 관망 수요

실수요가 많은 국평 아파트 매매가격으로만 봤을 때, 올해 서울에서 유독 높은 상승률을 보인 지역은 은평구(23.8%), 광진구(23%), 강서구(22.4%), 성북구(19.1%), 구로구(19%), 강동·노원구(17%)다.

강남과 용산이 토허제로 묶이며 마성강에 풍선효과가 번졌지만, 상승폭만 보면 이들 지역이 더 컸다. 서초구 다음으로 높은 상승률을 보인 은평구는 올해 1월 국평 아파트 평균 매매가가 8억 4976억이었던 것이 이달 들어 10억 5218억원으로 올랐다. 광진구는 1월 14억 5538억에서 이달 16억 5817억원을 기록했다. 김 전문위원은 “대출 규제로 자금줄이 묶여 핵심지를 못사니 어느 정도 호재가 있는 서울 외곽으로 관망하던 실수요가 움직이기 시작한 것”이라고 분석했다. 송 대표는 “이들 지역은 상대적으로 저평가와 교통 호재가 결합된 곳”이라며 “노원은 특히 1기 노후단지 재건축 기대감이 작용한데다 저가대의 매수 접근성과 재개발 기대가 맞물린 것”이라고 분석했다.

한편 노도강(노원·도봉·강북)은 서로 다른 양상을 보이고 있다. 노원구는 연초 대비 상승했지만 도봉(-0.46%), 강북(-5.4%)은 하락했다. 김 전문위원은 “노원은 강남과 접근성이 비교적 낫고 무엇보다 학군지로 실거주 수요가 꾸준해 도봉구와 강북구와 이젠 다른 양상으로 움직이기 시작했다”고 덧붙였다.

◇‘마성강’이라도 대장만 살아남을 듯

올해 연일 신고가를 경신한 단지들이 포함된 지역인 마성강(마포·성동·강동)은 예상 외로 평균 매매가로 봤을 땐 비교적 낮은 상승률을 기록했다. 특히 마포와 성동의 경우 같은 지역 내에서도 단지에 따라 매매가격의 편차가 큰 상황이다. 전문가들은 대장 단지 위주로 거래가 이뤄지며 편차가 더 벌어질 수 있다고 보고 있다.

김 전문위원은 “마성강은 ‘한강벨트’라는 이름에 걸맞게 한강이 실제 보이거나 입지가 뒤따라주지 않을 경우 가격 상승이 제한될 수 있다”며 “마포구 내에서도 상암동과 애오개·공덕 인근은 가격 차이가 크게 나고, 성동구에서도 성수동, 옥수동, 금호동을 제외하면 가격이 낮게 형성된 것을 확인할 수 있다”고 말했다. 이어서 “규제 상황에선 정말 원하는 실수요 위주로 거래가 이뤄지기 때문에 한강벨트 지역 내에서도 가격을 견인하는 몇 개 단지와 그 안에서도 몇 개 동 위주로만 가격이 오를 수 있다”고 덧붙였다.

규제의 영향은 언제까지 갈까. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “전 세계적으로 모든 금융 자산이 오르는 상황에서 대외의존도가 높은 한국의 실물자산인 부동산도 오를 수밖에 없는 상황으로 정책과 규제로 일시적으로 누를 순 있겠지만 결국 내년 하반기부터는 상승세가 본격화 될 수밖에 없을 것”이라고 봤다.

송 대표도 “내년 기준금리 인하 사이클이 본격화되면 하반기부터 점진적 회복이 예상된다”며 “다만 토허제·총부채원리금상환비율(DSR) 강화로 내년 상반기까지는 거래 절벽과 국지적 약세가 병존할 가능성이 크다”고 전망했다.