10·15 부동산 대책 여파
서울 강북의 한 재건축 조합 집행부는 최근 쏟아지는 조합원 문의에 몸살을 앓고 있다. ‘10·15 부동산 대책’에 따라 규제지역으로 묶이면서 대출 한도가 크게 줄어든 영향이다. 문의는 대부분 ‘대출이 얼마나 줄어드는 거냐’ ‘분담금은 얼마나 되느냐’는 내용이다. 조합원 대부분이 대출 없이는 분담금을 감당하기 어렵기 때문이다. 조합 관계자는 “본인의 추정 분담금과 줄어든 대출 한도를 듣고는 ‘차라리 재건축을 하지 말자’고 말하는 경우도 많다”고 말했다.

서울 전역과 과천·분당 등 경기도 12곳이 규제지역(조정대상지역·투기과열지구)으로 묶이면서 도심 주택 공급의 핵심인 재건축·재개발 사업들이 동력을 잃을 위기에 놓였다. 분담금 납부에 필요한 자금 조달이 어려워진 데다, 조합원 지위 승계가 금지되면서 집을 처분하는 것도 불가능해져 기존 조합원들은 진퇴양난에 처했다.


강북 재건축 올스톱 위기
이번 규제는 재건축·재개발 사업장의 자금 흐름을 급격히 경색시킬 전망이다. 조합원들의 현금 여유가 크지 않은 강북권 사업장이 특히 직격탄을 맞고 있다. 규제지역이 되면서 집값의 70%까지였던 대출 한도가 40%로 줄었기 때문이다. 최근 공사비가 치솟으면서 분담금이 오른 상황에서 대출 축소는 치명적이다. 도봉구의 한 아파트는 조합원 1인당 재건축 분담금이 2억6000만원, 강북구 한 재개발 조합은 3억원을 넘을 전망이다. 하지만 이번 규제로 인해 이를 감당하기 힘든 조합원이 속출할 것으로 우려된다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “강남 등 극소수 지역을 제외하면 금융의 도움 없이 재건축·재개발을 추진하는 것은 사실상 불가능하다”고 말했다.

분담금 납부가 어려우면 집을 팔고 나가면 되지만 그 길도 막혔다. 투기과열지구에선 재건축은 조합 설립 이후, 재개발은 관리 처분 계획 인가 이후부터 조합원 지위 승계가 금지됐다. 조합원 지위를 승계하지 못하면 새 아파트 입주권을 받을 수 없으므로 매수자를 구할 수 없다. 조합 설립을 마친 강북의 재건축 사업장 다수는 사실상 퇴로까지 막힌 셈이다.

조합 설립을 마친 서울 지역 민간 재건축 사업장 135곳(공급 예정 가구 15만2125가구) 중 상당수가 사업 속도가 늦춰지거나, 최악의 경우 무산 사례도 나올 수 있다는 얘기다. 15만여 가구는 서울 아파트 연간 적정 입주 물량(약 4만6000가구)의 3배가 넘는 수준이다.

청약도 현금 최소 8억원 필요
청약을 통해 내 집 마련을 꿈꾸던 서민·중산층에게도 이번 규제는 큰 장벽이다. 잔금 대출 한도가 기존 집값의 70%에서 40%로 축소되고, 토지거래허가제로 인해 전세를 줘 잔금을 내는 길이 차단됐다. 중도금 대출 한도도 40%로 낮아져 입주 전 조달해야 하는 자금 부담이 커졌다. 10억원 안팎의 현금 없이는 청약도 어려워진 것이다.

리서치 업체 리얼투데이에 따르면, 규제지역이 된 서울 전역과 경기 12개 지역에서 올해 9월까지 분양된 아파트 평균 분양가(전용면적 84㎡)는 12억8714만원이었다. 특히 서울은 15억5708만원, 경기 광명도 15억5964만원에 달했다. 앞으로 대출을 최대(15억원 초과 아파트는 4억원)로 받아도 세금까지 고려해 현금 12억원은 있어야 한다는 의미다. 서울 강북 지역도 사정은 비슷하다. 규제 직전 분양한 중랑구의 한 아파트는 84㎡ 분양가가 13억7391만원이었다. 한도를 꽉 채워 대출을 받아도 8억원 넘는 현금이 필요하다.