용인·수원 ‘규제 날벼락’에 주택공급 지연
언론기사・2025.10.31
공급 확대 공언에도 대출규제 영향
서울 영등포·성남 분당도 분양 연기
스트레스금리 3%↑, 수도권 청약위축
업계 “자금난 심화, 정책일관성 필요”
정부가 출범 이후 주택 시장 안정을 위한 ‘공급확대’를 공언했지만, 실상은 이미 계획된 분양 일정 마저 뒤로 미뤄지는 것으로 나타났다. 기습적인 ‘10·15 대책’으로 서울 및 경기 12개 지역이 광범위하게 규제지역으로 묶이자, 대출 문턱이 높아지며 수요가 위축됐기 때문이다. 청약 흥행을 기대했던 건설사들은 시장 상황 파악을 위해 분양을 일시 멈췄다.
▶기습 대책 발표되자마자 분양일정 연기=31일 건설업계에 따르면 ‘두산위브 더센트럴 수원’은 애초에 이달 중순 분양 예정이었지만 수원 팔달구가 규제지역에 포함되면서 일정이 11월로 연기됐다. 신분당선 연장 구간에 시공되는 해당 단지는 가구 수가 556세대로 많지는 않지만 주변 생활 편의시설이 집중돼 있어 실수요자들의 주목을 받았던 곳이다.
업계 관계자는 “실수요자들이 중도금, 잔금 조달계획에 영향을 받아 직후에는 청약 수요가 둔화할 수 있다는 염려가 작용했을 것”이라며 “시장에 적응할 시간을 주고 사업자는 리스크를 낮추고자 내린 결정으로 보인다”고 했다.
GS건설 역시 10월 분양 예정이었던 용인 수지구 수지자이 에디시온의 일정을 11월 중순 이후로 미루기로 했다.
앞서 정부가 10·15 대책을 발표하며 규제지역 내 분양단지는 대출규제 대상이 됐다. 잔금대출을 받을 때 무주택자의 경우 주택담보비율(LTV) 40%밖에 대출이 나오지 않고, 유주택자는 LTV 0%가 적용돼 한 푼도 받지 못한다. 분양권 전매도 제한된다.
고가 단지의 경우 아예 대출 한도가 제한됐다. 15억원 이상의 주택은 4억원까지밖에 대출이 나오지 않으며 25억원 이상의 주택은 2억원이 최대 대출 한도다. 사실상 거액의 현금 없이는 청약이 불가능한 셈이다. 여기에 지난 6월부터 이미 ‘소유권 이전 조건부 전세대출’이 전면 금지된 데다 토지거래허가구역으로까지 지정돼 세를 끼고 분양받는 일마저 불가능하게 됐다.
상황이 이렇다 보니 정책 발표 이후 분양 일정을 조정하는 단지들은 계속 나오고 있다. 포스코이앤씨 역시 더샵 분당티에르원(성남 분당구), 더샵 신풍역(서울 영등포구)의 분양 일정을 각각 11월과 12월로 미뤘다. 분양일정 연기는 부동산 대책이 아닌 지자체의 분양승인 지연에 따른 것이라는 게 시공사 측 설명이지만, 건설업계 전반은 강화된 대출규제로 인해 실수요자들의 분양 수요가 움츠러들 수 있다는 우려에는 이견이 없다.
▶스트레스금리 3% 상향…수도권 ‘분양 참패’ 우려=그나마 규제지역이나 토지거래허가구역의 경우 수요가 높은 편이지만, 이외 수도권 지역은 상황이 더 안 좋다. 지난 10·15 대책을 통해 정부가 수도권 전 지역에 대한 스트레스 금리를 3%까지 상향했기 때문이다.
이로써 서울과 경기, 인천 등 수도권에 집을 살 때 차주들은 대출금리에 3%의 스트레스 금리를 더해 총부채원리금상환비율(DSR)을 산정받게 된다. 예를 들어 연 소득 8000만원인 차주가 4%의 변동금리로 30년 만기 원리금 균등상환 주택담보대출을 받을 경우 대출 한도는 최대 6900만원까지 줄어들게 된다.
실제 김포와 인천에 분양을 앞둔 한 중견 건설사 관계자는 “최근 강화된 대출규제는 주택시장 전반의 심리를 크게 위축시키고 있다”며 “신규 주택 착공과 분양 계획이 축소돼 건설업계에 직접적 어려움을 초래하고 있다”고 호소했다.
규제지역 확대가 분양 시장에 치명적인 이유는 현금 유동성과 직결되기 때문이다. 건설사는 분양을 통해 계약금, 중도금 등을 확보해 현장의 공사비 지급과 협력사 대금 정산에 사용한다. 이 때문에 청약 수요의 하락 또는 미분양이 발생하면 현금 유동성이 떨어지며 경영 부담이 증가할 수밖에 없다.
실제 금융감독원 전자공시시스템을 통해 지난 상반기 10대 건설사의 현금 및 현금성 자산을 분석한 결과 지난해 말 19조4164억원에서 반년 만에 16조7326억원으로 13%(2조6838억원) 급감했다. 한 건설업계 관계자는 “오락가락 하기보단, 정책 일관성 유지와 함께 건설사 자금 조달 환경을 개선해 시장의 신뢰와 활력을 회복할 수 있는 추가적인 대책이 절실하다”고 전했다.
업계에서는 당분간은 수요자와 건설사 모두 적응기간이 필요할 것으로 전망한다. 윤지해 부동산R114 리서치랩장은 “청약조건이 까다로워지며 경쟁률은 감소하는 등 과거와 같은 (청약) 흥행결과가 나오기는 어렵다”면서 “다만 계획된 일정을 무한정 미룰 수는 없기에 단기적으로는 영향을 받을 것”이라고 말했다. 김희량·홍승희 기자
서울 영등포·성남 분당도 분양 연기
스트레스금리 3%↑, 수도권 청약위축
업계 “자금난 심화, 정책일관성 필요”
정부가 출범 이후 주택 시장 안정을 위한 ‘공급확대’를 공언했지만, 실상은 이미 계획된 분양 일정 마저 뒤로 미뤄지는 것으로 나타났다. 기습적인 ‘10·15 대책’으로 서울 및 경기 12개 지역이 광범위하게 규제지역으로 묶이자, 대출 문턱이 높아지며 수요가 위축됐기 때문이다. 청약 흥행을 기대했던 건설사들은 시장 상황 파악을 위해 분양을 일시 멈췄다.
▶기습 대책 발표되자마자 분양일정 연기=31일 건설업계에 따르면 ‘두산위브 더센트럴 수원’은 애초에 이달 중순 분양 예정이었지만 수원 팔달구가 규제지역에 포함되면서 일정이 11월로 연기됐다. 신분당선 연장 구간에 시공되는 해당 단지는 가구 수가 556세대로 많지는 않지만 주변 생활 편의시설이 집중돼 있어 실수요자들의 주목을 받았던 곳이다.
업계 관계자는 “실수요자들이 중도금, 잔금 조달계획에 영향을 받아 직후에는 청약 수요가 둔화할 수 있다는 염려가 작용했을 것”이라며 “시장에 적응할 시간을 주고 사업자는 리스크를 낮추고자 내린 결정으로 보인다”고 했다.
GS건설 역시 10월 분양 예정이었던 용인 수지구 수지자이 에디시온의 일정을 11월 중순 이후로 미루기로 했다.
앞서 정부가 10·15 대책을 발표하며 규제지역 내 분양단지는 대출규제 대상이 됐다. 잔금대출을 받을 때 무주택자의 경우 주택담보비율(LTV) 40%밖에 대출이 나오지 않고, 유주택자는 LTV 0%가 적용돼 한 푼도 받지 못한다. 분양권 전매도 제한된다.
고가 단지의 경우 아예 대출 한도가 제한됐다. 15억원 이상의 주택은 4억원까지밖에 대출이 나오지 않으며 25억원 이상의 주택은 2억원이 최대 대출 한도다. 사실상 거액의 현금 없이는 청약이 불가능한 셈이다. 여기에 지난 6월부터 이미 ‘소유권 이전 조건부 전세대출’이 전면 금지된 데다 토지거래허가구역으로까지 지정돼 세를 끼고 분양받는 일마저 불가능하게 됐다.
상황이 이렇다 보니 정책 발표 이후 분양 일정을 조정하는 단지들은 계속 나오고 있다. 포스코이앤씨 역시 더샵 분당티에르원(성남 분당구), 더샵 신풍역(서울 영등포구)의 분양 일정을 각각 11월과 12월로 미뤘다. 분양일정 연기는 부동산 대책이 아닌 지자체의 분양승인 지연에 따른 것이라는 게 시공사 측 설명이지만, 건설업계 전반은 강화된 대출규제로 인해 실수요자들의 분양 수요가 움츠러들 수 있다는 우려에는 이견이 없다.
▶스트레스금리 3% 상향…수도권 ‘분양 참패’ 우려=그나마 규제지역이나 토지거래허가구역의 경우 수요가 높은 편이지만, 이외 수도권 지역은 상황이 더 안 좋다. 지난 10·15 대책을 통해 정부가 수도권 전 지역에 대한 스트레스 금리를 3%까지 상향했기 때문이다.
이로써 서울과 경기, 인천 등 수도권에 집을 살 때 차주들은 대출금리에 3%의 스트레스 금리를 더해 총부채원리금상환비율(DSR)을 산정받게 된다. 예를 들어 연 소득 8000만원인 차주가 4%의 변동금리로 30년 만기 원리금 균등상환 주택담보대출을 받을 경우 대출 한도는 최대 6900만원까지 줄어들게 된다.
실제 김포와 인천에 분양을 앞둔 한 중견 건설사 관계자는 “최근 강화된 대출규제는 주택시장 전반의 심리를 크게 위축시키고 있다”며 “신규 주택 착공과 분양 계획이 축소돼 건설업계에 직접적 어려움을 초래하고 있다”고 호소했다.
규제지역 확대가 분양 시장에 치명적인 이유는 현금 유동성과 직결되기 때문이다. 건설사는 분양을 통해 계약금, 중도금 등을 확보해 현장의 공사비 지급과 협력사 대금 정산에 사용한다. 이 때문에 청약 수요의 하락 또는 미분양이 발생하면 현금 유동성이 떨어지며 경영 부담이 증가할 수밖에 없다.
실제 금융감독원 전자공시시스템을 통해 지난 상반기 10대 건설사의 현금 및 현금성 자산을 분석한 결과 지난해 말 19조4164억원에서 반년 만에 16조7326억원으로 13%(2조6838억원) 급감했다. 한 건설업계 관계자는 “오락가락 하기보단, 정책 일관성 유지와 함께 건설사 자금 조달 환경을 개선해 시장의 신뢰와 활력을 회복할 수 있는 추가적인 대책이 절실하다”고 전했다.
업계에서는 당분간은 수요자와 건설사 모두 적응기간이 필요할 것으로 전망한다. 윤지해 부동산R114 리서치랩장은 “청약조건이 까다로워지며 경쟁률은 감소하는 등 과거와 같은 (청약) 흥행결과가 나오기는 어렵다”면서 “다만 계획된 일정을 무한정 미룰 수는 없기에 단기적으로는 영향을 받을 것”이라고 말했다. 김희량·홍승희 기자