10·15대책 전 실수요 ‘막차 매수’
대출 규제·토허제에 소형 강세



서울 외곽지역 소형 아파트에서 10억원 이하 단지들이 잇따라 신고가를 기록했다.

정부의 10·15 주택시장 안정화 대책 발표 이후 토지거래허가구역 지정이 본격 시행된 20일 전까지 실수요자 중심의 ‘막차’ 매수가 몰린 결과다.

31일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 관악구 봉천동 ‘관악드림타운’ 59㎡(전용면적)가 이달 9억3000만원(16층)에 거래됐다. 해당 평형은 2021년 8월 9억2400만원(15층) 거래 이후 4년여 만에 신고가를 경신했다. 당시 부동산 과열기 고점을 다시 뚫은 것이다.

서울 영등포구 신길동 ‘신길우성3차’ 53㎡도 지난 17일 8억500만원(12층), 8억1500만원(3층)에 연속으로 팔리며 신고가를 새로 썼다. 직전 최고가는 2021년 3월 기록한 7억9000만원(10층)이었다. 강서구 ‘강서아이파크’ 82㎡ 역시 대책 발표 당일인 15일 7억700만원(4층)에 팔리며 최고가를 찍었다.

이러한 흐름은 투기과열지구 지정에 따른 대출 한도 축소와 토지거래허가제 시행에 따른 갭투자 수요 차단에 따라 실수요자들이 서울 외곽으로 방향을 튼 결과로 보인다.

봉천동 A공인중개사무소 대표는 “10·15 대책 발표 이후 LTV(주택담보대출비율)가 70%에서 40%로 줄면서 시세가 10억원 대임을 감안하면 대출한도가 6억원에서 4억원대로 감소한 셈”이라며 “전세를 끼고 사는 갭투자도 토허제로 막히자 실거주 목적의 수요로만 시장이 돌아가고 있다”고 설명했다. 특히 생애최초 주택구매자나 신혼부부들이 막차 심리로 외곽 소형 아파트를 적극 매입하고 있다. 생애최초 LTV 상한이 70%로 유지되면서 10억원 이하 주택에 대한 접근성이 높았기 때문이다. A대표는 “서울 외곽 소형 평형에 ‘이번 아니면 앞으로 서울에 집살 기회는 없다’는 인식이 퍼지면서 매수세가 몰리고 있다”고 말했다.

수요는 확실히 소형 평형에 집중됐다. 관악드림타운의 경우 전용 84㎡, 102㎡, 114㎡ 등 대형 평형은 여전히 2021년 고점을 회복하지 못했다. 해당 평형대는 시세가 각각 10억원 초반에서 11억원 중반에 분포돼있다. 2021년 하반기 기록했던 신고가는 각각11억5500만원, 11억8000만원, 12억9500만원으로 현재 시세와는 여전히 1억원 이상 차이가 난다. 봉천동 B공인중개사무소 관계자는 “지난 6·27 대책 당시엔 금·관·구(금천·관악·구로), 노·도·강(노원·도봉·강북) 등지의 대출한도 영향이 제한적이었지만 이번엔 토허제까지 겹쳐 갭투 수요는 뚝 끊겼다”며 “오히려 실수요 위주로 재편된 시장에서 해당 지역들에서 소형평수 위주로 가격 방어력이 더 강해지는 흐름”이라고 전했다. 윤성현 기자