신현대9차·장미1차 등 최고가
10·15대책 전 허가신청 계약
규제탓 당분간 시장위축 전망 서울 강남·서초·송파구 아파트. [연합뉴스 제공]

서울 전역에서 토지거래허가구역이 시행된 이후 강남 3구(강남·서초·송파구)에선 신고가 거래가 잇달아 나오고 있지만 이는 강화된 대출 규제 적용 전 '막판 갈아타기' 수요가 쏠린 영향이라는 분석이 나온다.

2일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 전역을 대상으로 한 토허구역 시행일인 지난달 20일 이후, 강남3구에선 신고가 거래 사례가 눈에 띈다.

하지만 강남3구는 이전부터 토허구역이었던 터라 현재 신고되는 계약의 대다수는 10·15 대책 전 토지거래허가를 신청한 계약들이다.

토허구역에서 주택 거래 시 매매약정 체결 후 토지거래 허가 신청, 허가 이후 계약 체결 순으로 절차가 진행되는데 이 과정에는 통상 15일가량 소요된다.

구청 관계자는 "토지거래허가 신청 이후 당일이나 하루이틀 안에 허가 결과가 나오지 않는다"며 "현재 체결된 계약들은 대책 발표가 나오기 전에 거래 허가를 신청한 사례"라고 전했다.

토허구역에서의 주택 매매의 경우, 지자체 허가에 시간이 걸린다는 점을 고려해 토지거래허가를 지자체에 신청한 시점을 기준으로 대출 규제가 적용된다. 따라서, 지난달 20일 이후부터 최근까지 신고된 거래 중 10월 말에 체결된 사례를 제외하고는 최대 6억원의 대출 승인이 가능한 셈이다.

최근 거래 사례를 보면, 강남구 압구정동 '신현대 9차' 전용면적 109.24㎡는 지난달 23일 69억5000만원에 거래되며 직전 최고가(2월·53억원)보다 16억5000만원 오른 가격에 거래됐다.

서초구 반포동 '아델스빌1'의 전용 243.1㎡는 지난달 20일 39억원에 거래되며 최고가를 새로 썼고, 송파구 신천동 '장미1차'의 전용 155.22㎡도 42억원(기존 최고가)에 거래가 성사됐다.

전문가들은 마지막 갈아타기 수요가 넘어오면서 신고가 거래가 체결된 것으로 보이며, 한동안 규제 영향으로 시장이 잠잠할 것이라는 의견을 내놨다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "규제 전 차상급지인 한강벨트 지역 등에서 막판에 아파트를 팔고 넘어오는 갈아타기 수요가 나오면서 상승 거래가 체결된 것으로 보인다"며 "무리해서 자금을 쏟았다기보다 보유한 자금에 대출 가능한 최대 한도까지 받기 위해 움직인 것으로 해석된다"고 설명했다.

그는 "규제가 적용되기 시작한 현재로선 이제 이런 방식의 이동은 거의 끝났다고 보이고, 타 지역도 실거주 의무가 부과되면서 한동안 매수세는 잠잠할 것으로 예상된다"고 덧붙였다.

다만, 규제 직후엔 주춤하더라도 수요자들이 시장에 적응하면서 대출 영향을 비교적 덜 받는 고액 자산가들의 거래가 집값을 움직이게 할 변수가 될 수도 있다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "앞으로 현금 여력이 있는 수요자들 사이에서 이뤄질 소수 거래가 전체 가격을 끌어올리는 착시 왜곡이 나타날 수도 있다"고 말했다.